二手房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)誰(shuí)來(lái)付？事先務(wù)必要約定

在二手房市場(chǎng)中屢敗的李銘，認(rèn)定是由于中介公司在交易過(guò)程中的不規(guī)范，導(dǎo)致了他投資上的失敗。因此，李銘決定避開(kāi)中介、直接購(gòu)房。

經(jīng)一個(gè)朋友介紹，李銘認(rèn)識(shí)了一個(gè)打算出讓房產(chǎn)的賣家。由于他并不打算通過(guò)中介公司來(lái)操作，因此購(gòu)賣雙方需要自行擬定合同文本。俗話說(shuō)“久病成醫(yī)”，在購(gòu)房合同上吃過(guò)數(shù)次虧的李銘反而對(duì)訂立合同有所心得了。根據(jù)多次的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，他就違約責(zé)任、交房期限、付款期限等一些必要內(nèi)容，與賣家一一商定并寫(xiě)入了合同內(nèi)。在房產(chǎn)議價(jià)方面，雙方商定為45萬(wàn)元總價(jià)，其中還包括了房屋的全部裝修等內(nèi)部設(shè)施。

合同簽定后，李銘支付了頭期房款，但在雙方打算辦理房產(chǎn)過(guò)戶的過(guò)程中發(fā)生了爭(zhēng)議。頭先，賣家提出合同本意是到手房款45萬(wàn)元，因此不同意支付營(yíng)業(yè)稅，而要求李銘承擔(dān)這部分費(fèi)用；其次，賣家在購(gòu)購(gòu)新房時(shí)，曾支付過(guò)1千多元的維修基金。如今賣家要求李銘在辦理過(guò)戶之前將該筆維修基金的費(fèi)用支付給他。李銘當(dāng)然不同意，認(rèn)為合同中盡管沒(méi)有約定稅收負(fù)擔(dān)，但各自的稅收應(yīng)由各自承擔(dān)。此外，約定的45萬(wàn)元中應(yīng)該包括有房屋的全部裝修及內(nèi)部設(shè)施，沒(méi)有道理再向賣家支付維修基金一說(shuō)。

由于無(wú)法達(dá)成一致，房產(chǎn)過(guò)戶只能擱置了下來(lái)。無(wú)奈之下，李銘向法院起訴要求賣家配合辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但是賣家則反訴李銘，要求其承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅并支付維修基金。

律師意見(jiàn)：

本案所涉及的關(guān)鍵是，在約定缺位的情況下，稅費(fèi)的承擔(dān)和維修基金的歸屬問(wèn)題。目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中所發(fā)生的稅費(fèi)主要包括有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅以及印花稅等，國(guó)家對(duì)于該部分稅費(fèi)的納稅主體均有明確的規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅一般由房屋的出賣方承擔(dān)，契稅則由房屋的購(gòu)入方承擔(dān)，印花稅則由購(gòu)賣雙方各半承擔(dān)。

由于國(guó)家稅法的明確規(guī)定，因此在約定缺位的情況下，各自的稅費(fèi)應(yīng)由各自承擔(dān)。需要指出的是，購(gòu)賣雙方可以在購(gòu)房合同中就實(shí)際稅負(fù)的承擔(dān)做不同的約定，但這種約定并不改變稅法意義上的納稅主體，只是約定另一方用貨幣補(bǔ)償納稅主體交納的稅費(fèi)。

對(duì)于維修基金，如果雙方?jīng)]有約定維修基金，則現(xiàn)行的司法實(shí)踐要求房屋的購(gòu)受人在房?jī)r(jià)款之外另行支付給房屋出售人。

因此，在本案中，賣家有權(quán)要求李銘支付維修基金，但無(wú)權(quán)要求李銘實(shí)際承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。

許多普通購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)、付款、交房期限、違約責(zé)任甚至內(nèi)裝修的歸屬等較為重要的條款比較重視，但往往會(huì)忽視稅收承擔(dān)、維修基金的歸屬等細(xì)節(jié)問(wèn)題。結(jié)合本案情況，建議廣大購(gòu)房者在簽定房屋購(gòu)賣合同時(shí)注意這些細(xì)節(jié)問(wèn)題，尤其是在與法律推定不一致（如下家實(shí)際承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、上家維修基金等）的情況下更是必須進(jìn)行書(shū)面約定，以防止遭受到不必要的損失。

二手房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)誰(shuí)來(lái)付？事先務(wù)必要約定

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