在上海，住房公積金累計(jì)貸款額已突破1000億元。然而，對(duì)于住房公積金使用中的細(xì)則，依然有不少市民不甚明了。不僅如此，央行今年連續(xù)數(shù)次加息之后，在住房貸款上，公積金貸款的利差優(yōu)勢進(jìn)一步體現(xiàn)，如何才能合理有效地使用公積金，也成了不少購房者關(guān)心的話題。

日前，記者走訪了上海市公積金管理，就目前有關(guān)公積金使用的問題，請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了詳細(xì)解答。

1 申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購房貸款應(yīng)符合哪些基本條件?

答：同時(shí)符合下列條件的職工，可以經(jīng)申請(qǐng)成為公積金貸款的借款人：

(1) 具有城鎮(zhèn)常住戶口；

(2) 申請(qǐng)前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于6個(gè)月；

(3) 購房頭期付款的金額不低于規(guī)定比例；

(4) 具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力；

(5) 沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響貸款償還能力的債務(wù)。

2 公積金貸款中“套自住住房”是如何認(rèn)定的？

答：住房公積金貸款政策中的“次購購自住住房”是指在本市正常繳納住房公積金的職工家庭(包括夫婦雙方)，從未在市場上購購過自住住房，或沒有因購購自住住房辦理過住房公積金貸款。

【舉例1】小馬家有一套住房，產(chǎn)證上有父母和小馬的名字，但未使用過公積金貸款.如今小馬打算購置婚房，并申請(qǐng)住房公積金貸款，這算套房嗎？頭付比例是怎樣的？

答：小馬這種情況屬于購購套自住住房。住房公積金貸款的頭付比例為，一手房不低于房價(jià)的20%，二手房為30%以上。

【舉例2】張先生婚前購過一套房，申請(qǐng)了住房公積金貸款，結(jié)婚后準(zhǔn)備和妻子再購置一套新房，但之前那套房的公積金貸款尚未還清，請(qǐng)問張先生或其妻子可以再申請(qǐng)住房公積金貸款嗎？

答：不可以。根據(jù)《上海市住房公積金個(gè)人購房貸款管理辦法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。

3 住房公積金個(gè)人購房貸款的利率是多少？

答：根據(jù)國家建設(shè)部(建金管[2007]225號(hào))《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知》精神，并按中國人民銀行(銀發(fā)[2007]338號(hào))《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知》的規(guī)定，對(duì)住房公積金個(gè)人購房貸款利率作如下調(diào)整：

一、從2007年9月15日起，提高住房公積金個(gè)人購房貸款利率，5年(含)以下貸款由現(xiàn)行年利率4.59%調(diào)整為4.77%；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率5.04%調(diào)整為5.22%。

二、2007年9月14日(含9月14日)前受理并簽訂合同的按調(diào)整前利率執(zhí)行，2007年9月14日以后受理并簽訂合同的貸款，執(zhí)行建設(shè)部和人民銀行通知的規(guī)定。2007年9月15日前發(fā)放的未到期貸款，從2008年1月1日起按上述通知的規(guī)定執(zhí)行。

【舉例】小張購房選擇組合貸款，其中公積金30萬元，商業(yè)貸款20萬元，貸款期限20年，他該享受何種利率？

答：目前住房公積金貸款年利率為5.22%，商業(yè)貸款利率按其貸款銀行的相關(guān)規(guī)定確定。

4 住房公積金個(gè)人購房貸款較高限額是多少？

答：根據(jù)市住房公積金管理委員會(huì)決定，自2007年9月1日起，住房公積金貸款的額度上限調(diào)整為：

對(duì)次購購自住住房的住房公積金貸款借款人，從以戶為單位計(jì)算貸款額度，改為以戶為基礎(chǔ)，配偶(或參貸人)分別計(jì)算額度的辦法，且每戶家庭較高貸款限額為40萬元；若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶另增加補(bǔ)充住房公積金貸款限額10萬元。調(diào)整分兩種情況：

(1)有兩個(gè)人及以上參與貸款的家庭：頭先分別計(jì)算每個(gè)符合貸款條件的借款人的可貸額度，每個(gè)人的基本公積金可貸款額度不超過20萬元，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過10萬元；然后將所有借款人的基本公積金可貸款額度累加，合計(jì)不超過40萬元，補(bǔ)充公積金可貸款額度累加，合計(jì)不超過10萬元。一戶家庭總貸款額度不超過50萬元。

(2)只有一個(gè)人參與貸款的家庭：仍按現(xiàn)有計(jì)算規(guī)則，基本公積金可貸款額度不超過20萬元，補(bǔ)充公積金可貸款額度不超過10萬元?？傆?jì)不超過30萬元。

　5 住房公積金貸款的額度是如何計(jì)算的?

答：每項(xiàng)公積金貸款金額應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列限額標(biāo)準(zhǔn)：

(1)不高于按照借款人住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額的倍數(shù)確定的貸款限額(目前基本公積金余額的40倍，補(bǔ)充公積金余額的20倍)；

(2)不高于按照房屋總價(jià)款的比例確定的貸款限額(目前一手房為80%，二手房為70%)；

(3)不高于按照還款能力確定的貸款限額，其計(jì)算公式為：

借款人計(jì)算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×規(guī)定比例(目前為50%)×12個(gè)月×貸款期限；

(4)不高于較高貸款限額(見問題3)。

【舉例1】小孫工作5年，未婚，準(zhǔn)備購一套總價(jià)100萬元的二手房，目前公積金賬戶余額12000元，補(bǔ)充公積金賬戶余額8000元，請(qǐng)問他住房公積金貸款額度是多少？

答：一般情況下可以申請(qǐng)到較高30萬元的住房公積金貸款。具體以實(shí)際通過市公積金管理受理查詢系統(tǒng)計(jì)算的結(jié)果為準(zhǔn)。

【舉例2】小李夫婦結(jié)婚不久，準(zhǔn)備購一套總價(jià)150萬元的新房，男方月收入8000元，公積金賬戶余額18000元，補(bǔ)充公積金賬戶余額10000元，女方月收入6000元，公積金賬戶余額15000元，請(qǐng)問他們的住房公積金貸款額度是多少？

答：如果他們都是次購購自住住房，一般情況下可以申請(qǐng)到較高50萬元的住房公積金貸款。具體以實(shí)際通過市公積金管理受理查詢系統(tǒng)計(jì)算的結(jié)果為準(zhǔn)。

6 住房公積金個(gè)貸采用怎樣的還款方式？

答：住房公積金個(gè)貸的還款方式有：每月等額本息還款法和每月等額本金還款法兩種?！懊吭碌阮~本息還款法”是指借款人每月償還的貸款本金和利息總額不變，但每月還款額中貸款本金逐月增加，貸款利息逐月減少的還款方式?！懊吭碌阮~本金還款法” 是指借款人每月償還的本金固定不變，貸款利息逐月遞減的還款方式。

需要說明的是，一年期以內(nèi)的公積金個(gè)貸，應(yīng)當(dāng)于到期時(shí)一次還本付息；一年期以上的公積金個(gè)貸，應(yīng)當(dāng)按月償還貸款本息。“等額本金法”前期還款壓力相對(duì)大一些，但總利息支出相對(duì)少一些；“等額本息法”，每期還款額都一樣，但總利息支出相對(duì)等額本金法稍多一些，各借款人可根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。

【舉例】周小姐選擇了每月等額本息還款法，但兩年后，她想將還款方式改為每月等額本金還款法，可以嗎？

答：不可以。根據(jù)《上海市住房公積金個(gè)人購房貸款管理辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，借款人應(yīng)當(dāng)在等額本息還款方式和等額本金還款方式中選擇一種還款方式，并在合同履行期限內(nèi)不作變動(dòng)。

7 借款人可否提前償還住房公積金貸款？

答：借款人自放款之日起滿一年可提前歸還部分公積金個(gè)貸本息，部分提前還款不必支付違約金。借款人申請(qǐng)?zhí)崆皻w還全部貸款的，不受時(shí)間限制。

【舉例1】老張申請(qǐng)住房公積金貸款總額20萬元，分15年還清，1年后他進(jìn)行了部分提前還款，請(qǐng)問他在后面的還款中，享受怎樣的利率？

答：受托銀行應(yīng)在借款人履行原貸款合同1年以后，方可接受借款人部分提前還款的申請(qǐng)，與借款人以書面形式變更借款合同，借款人提前歸還的金額不得少于原貸款合同約定的6個(gè)月的還款額。

受托銀行應(yīng)與借款人商定部分提前還款后剩余貸款余額的還款期限，此還款期限應(yīng)短于原貸款合同約定期限的剩余期限，貸款利率按借款人已履行的還貸期限加上確定的剩余期限所對(duì)應(yīng)的期限檔次的公積金貸款利率確定；部分提前還款后的剩余貸款本金余額仍采取與原借款合同約定的相同的歸還方式歸還，受托銀行應(yīng)重新為借款人計(jì)算每月還款額。

【舉例2】老張?zhí)崆皟赡陮⒃ㄓ?0年的住房公積金貸款還清了，有無什么優(yōu)惠？

答：借款人申請(qǐng)?zhí)崆皻w還全部貸款的，不受時(shí)間限制。借款人結(jié)清貸款余額后，受托銀行不再計(jì)收貸款利息，按照借款合同已收取的貸款利息也不退回。

8 什么時(shí)候可以提取住房公積金？

答： 根據(jù)規(guī)定，職工有下列情形之一的，可以提取本人住房公積金賬戶中的儲(chǔ)存余額：

(1)在購購、建造、翻建、大修具有所有權(quán)的自住住房時(shí)。

(2)在離休、退休或到達(dá)離休、退休年齡時(shí)。

(3)完全或大部分喪失勞動(dòng)能力，并且與所在單位終止勞動(dòng)關(guān)系時(shí)。

(4)戶口遷出本市或者出境定居時(shí)。

(5)非滬籍職工調(diào)離上海時(shí)。

(6)職工償還購房貸款本息時(shí)，可以提取住房公積金儲(chǔ)存余額抵沖。

其中(2)、(3)、(4)、(5)情形，職工提取本人住房公積金應(yīng)以銷戶形式全額提取，所提取的金額為職工所有。另外，職工死亡或被宣告死亡時(shí)，職工的繼承人或受遺人可以提取死亡職工的住房公積金賬戶中的儲(chǔ)存余額，職工的住房公積金賬戶同時(shí)作銷戶處理。

【舉例1】老張?jiān)谫徺徯路繒r(shí)，提取了他的住房公積金，覺得20000元余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，他可以提取其妻子的住房公積金賬戶余額嗎？

答：職工在購購、建造、翻建、大修具有所有權(quán)的自住住房時(shí)，在提取本人住房公積金賬戶中儲(chǔ)存余額不足時(shí)，可以提取其配偶、直系血親以及同戶成員的住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額，但必須得到被提取人的書面同意，而且符合條件的提取申請(qǐng)人需一次辦理提取手續(xù)，不得分期分批辦理。

【舉例2】老王購房選擇了一次性付清，因?yàn)槭瞧诜?，產(chǎn)權(quán)證尚未取得，他想把公積金提取出來可以嗎？

答：不可以。職工購房在不申請(qǐng)公積金貸款的前提下提取住房公積金，除購購公有住房可以在支付房款時(shí)直接使用公積金沖抵房款外，購購其他各類房屋都需在產(chǎn)證辦出后方可申請(qǐng)?zhí)崛。瑫r(shí)職工自產(chǎn)證發(fā)證之日起有六個(gè)月的辦理期限，超過六個(gè)月未申請(qǐng)?zhí)崛〉?，將視為自?dòng)放棄。

【舉例3】小陳在上海工作，但目前是外地戶口沒有社?？?，他如何辦理公積金提取業(yè)務(wù)？

答：按照上海市公積金管理的規(guī)定，符合申領(lǐng)社會(huì)保障卡條件的申請(qǐng)人提取住房公積金時(shí)應(yīng)出示社會(huì)保障卡，不屬于社保卡申領(lǐng)條件的申請(qǐng)人可以憑本人身份證辦理相關(guān)提取手續(xù)。

　　　　　(作者：楊瀟慧 毛錦偉)