不要去擠房展會(huì) 三個(gè)購(gòu)房“過(guò)來(lái)人”技巧總結(jié)

很幸運(yùn)，一部分30歲的人真的是30而立，成了有房一族。于是面對(duì)正在成長(zhǎng)的20歲的“85”后，這些樓市的剛性需求者，他們有話要說(shuō)。因?yàn)檫@些剛性需求者們可能由于缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)房時(shí)可能會(huì)像他們當(dāng)初一樣，不斷碰到這樣那樣的問(wèn)題，于是作為過(guò)來(lái)人，“30歲”的有房者要給20歲的購(gòu)房人講點(diǎn)故事。

房展會(huì)，越擠越忙

人物：虞先生年齡：30經(jīng)驗(yàn)：莫擠房展會(huì)

每年定期召開的房展會(huì)可謂滬上一大盛事，往年“五一”“十一”長(zhǎng)假房展會(huì)可能是人口密度較高的區(qū)域之一。因此不少初次購(gòu)房者往往喜歡去房展會(huì)選房子。不過(guò)這將是一個(gè)大錯(cuò)特錯(cuò)的決定。虞先生當(dāng)初購(gòu)購(gòu)婚房時(shí)也是一點(diǎn)頭緒也沒(méi)有，在看到長(zhǎng)假房展會(huì)的消息后，興沖沖地帶著現(xiàn)在的太太前去參展，挑選適合自己的項(xiàng)目。哪知在那個(gè)樓市尚火爆的年代，參加房展會(huì)的人絡(luò)繹不絕。從白發(fā)蒼蒼的老人到略顯稚嫩的年輕人，每個(gè)展位前都擠滿了人，由于整個(gè)展會(huì)分上下兩層和東西展館，想要簡(jiǎn)單輕松參觀完所有項(xiàng)目可謂是高難度。

做好參觀計(jì)劃時(shí)已是滿頭大汗，此后基本每個(gè)項(xiàng)目簽字領(lǐng)取樓盤資料詢問(wèn)價(jià)格都要經(jīng)過(guò)一番肉搏戰(zhàn)，體力消耗迅速，手上一疊疊樓書已成負(fù)擔(dān)，其中還會(huì)時(shí)常碰上排隊(duì)領(lǐng)取禮品的長(zhǎng)龍，較終的收獲僅僅是一個(gè)樓盤房型價(jià)格列表，其他具體細(xì)節(jié)方面的收獲全無(wú)。等離開展會(huì)時(shí)兩人已是拖著疲憊的雙腿，既餓又累。用虞現(xiàn)在的話說(shuō)當(dāng)時(shí)就是在受難，完全沒(méi)有必要和那么多人擠在一起“軋鬧猛”，只會(huì)越擠越忙，做無(wú)用功。

此后虞先生采用區(qū)域突破的方法，無(wú)關(guān)緊要的項(xiàng)目全部放棄，不然就是撿了芝麻丟了西瓜。在圈定的萬(wàn)里板塊里，他較終找到了現(xiàn)在的家。

點(diǎn)評(píng)：房展會(huì)－中國(guó)特色

房展會(huì)可謂是中國(guó)特色的樓市重要組成部分，在剛過(guò)去第十屆春季上海房地產(chǎn)一、二手房交易展示會(huì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，參展人數(shù)創(chuàng)3年來(lái)新高，不過(guò)意向成交量也下滑八成?！暗谑畬么杭旧虾７康禺a(chǎn)一、二手房交易展示會(huì)”主辦方上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)表示，為期3天的房展共吸引6萬(wàn)人次觀展，不過(guò)現(xiàn)場(chǎng)僅簽訂150套購(gòu)房意向合同，遠(yuǎn)低于去年同期800套意向成交量。該負(fù)責(zé)人表示，6萬(wàn)人次的參展人流量與2004年持平，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出過(guò)去3年同期的參展人數(shù)，是宏觀調(diào)控開始以來(lái)參展人數(shù)較多的一年，不過(guò)現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)登記的人流量?jī)H為3.6萬(wàn)人次，這一有效參展人數(shù)與過(guò)去兩年基本持平。

圓規(guī)法巧選房源

人物：李先生年齡：29經(jīng)驗(yàn)：圓規(guī)法定區(qū)域

李先生經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)了現(xiàn)在的女友，在雙方感情急速升溫的同時(shí)，李先生想到了該是購(gòu)房的時(shí)候了，因?yàn)樗离m然現(xiàn)在和父母居住在一起，房子也算得上寬敞，但另外購(gòu)置新房結(jié)婚是大勢(shì)所趨，不管較后是否修成正果，房子準(zhǔn)備起來(lái)沒(méi)錯(cuò)。于是乘著空閑時(shí)間，開始了漫長(zhǎng)的準(zhǔn)備期。李先生頭先把自己所居住地區(qū)和女友家所在地區(qū)連成一線，隨之取中點(diǎn)畫圓，這樣在圓內(nèi)的每一個(gè)區(qū)域至少距離一方父母家較為方便，也有可能碰巧正好處在雙方“娘家”中間。之后李先生又購(gòu)來(lái)專業(yè)的雜志，把圈內(nèi)所涉及的板塊區(qū)域分門別類做統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃的**、在建的工地都在他的秘笈里，在隨后的日子里，每天關(guān)注房產(chǎn)新聞，購(gòu)購(gòu)較新的專業(yè)類雜志，更新自己的秘笈，這樣一切盡在他的掌握之中。

隨后的某晚上，李先生照老習(xí)慣睡覺(jué)前翻起了晚上的報(bào)紙，突然間眼前一亮，原來(lái)自己較為中意的、距離雙方家都較近的一個(gè)樓盤在報(bào)紙上做廣告，將推出新房源，天恰逢周末，李先生起了個(gè)早直奔售樓處，雖然還未開盤但售樓處內(nèi)看房的人可不少。陳先生時(shí)間做好了看房登記，等著開盤后來(lái)選房。

在開盤當(dāng)天李先生帶上了女友去了售樓處，在現(xiàn)場(chǎng)慶幸自己提早做足功課，由于自己登記預(yù)約過(guò)，整個(gè)購(gòu)房過(guò)程進(jìn)行得很順利。女友心里也很明白李先生此番的含義，看在眼里樂(lè)在心里。不久之后李先生求婚成功，不僅抱得美人歸，也輕松完成了自己的購(gòu)房任務(wù)

點(diǎn)評(píng)：此法非全能膏藥

選擇合適的購(gòu)房區(qū)域的確較難，尤其男女雙方都得照顧到。李先生的想法很有創(chuàng)意，而且做得很細(xì)心，每天掌握一點(diǎn)樓市的動(dòng)態(tài)，多關(guān)注一下中意的樓盤，驚喜也許就在等著你。不過(guò)所用到的兩點(diǎn)中線畫圓的方法，不是全能膏藥，只能適用于距離相對(duì)不是很遠(yuǎn)的類型，如果一方家在浦東、一方家住浦西，基本上整個(gè)上海都在圈內(nèi)，也就失去了其真正的意義。

　二手房即購(gòu)即住

人物：大劉年齡：35經(jīng)驗(yàn)：二手房更“實(shí)惠”

年輕人購(gòu)房頭先想到的肯定是新盤，但對(duì)于經(jīng)歷過(guò)樓市起伏的“老人”而言，二手房相對(duì)更實(shí)惠。大劉當(dāng)初為了迎接老家的父母來(lái)上海共同生活，打算購(gòu)購(gòu)一套大房型。于是大劉穿梭于各大樓盤之間，可的問(wèn)題并不是房?jī)r(jià)而是其交房時(shí)間。由于目前在售的新盤多為預(yù)售，自購(gòu)房之日起計(jì)算距離交房往往還有大致1年左右的時(shí)間，如果是毛坯房加上裝修后入住，至少一年半，對(duì)于大劉而言屬于完全等不起。這時(shí)項(xiàng)目前期已交房源引起了他的注意，同為一個(gè)小區(qū)，只是前期位置相對(duì)靠邊，但能享受相同的社區(qū)配套等，而且更為關(guān)鍵的是，二手房源成交后能立馬入住，上家的裝修也相對(duì)不錯(cuò)，不用大肆改變，一個(gè)月內(nèi)就能搞定，父母來(lái)滬入住將不受影響。

此后開始房產(chǎn)投資的大劉也把留在了二手房上。用大劉的話講，投資房地產(chǎn)多數(shù)情況下都是選擇銀行貸款，如果購(gòu)購(gòu)期房，在交房前不僅需要按時(shí)還貸款支付利息，但房子卻無(wú)法出租，無(wú)形之中加長(zhǎng)了投資周期，影響到投資收益率。相反購(gòu)購(gòu)二手房后個(gè)月即可出租，現(xiàn)金流能保證自己投資風(fēng)險(xiǎn)減小。

點(diǎn)評(píng)：關(guān)注現(xiàn)成的

從目前的狀況看，二手房開始受到越來(lái)越多的關(guān)注，當(dāng)然即購(gòu)即住是其中較重要的一部分。今年3月，上海二手房指數(shù)1648點(diǎn)，較上月增加6點(diǎn)，環(huán)比上升0.37%，上海二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)較前期有大幅度回暖。上海二手房指數(shù)辦公室較新統(tǒng)計(jì)資料顯示，加息對(duì)自住需求者影響甚微，很多前期一直處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者在當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格依然微幅上漲的情況下，不再等待，開始試探入市。與此同時(shí)，受加息政策影響，住宅率日漸走低，部分投資者考慮將手中投資物業(yè)掛牌出售，以求盡快回籠資金。因此，隨著購(gòu)賣雙方的陸續(xù)入市，3月上海二手房成交逐漸走出低迷。

上海二手房指數(shù)辦公室較新統(tǒng)計(jì)顯示，中環(huán)以內(nèi)大部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅上漲。其中，徐匯區(qū)以0.77%的漲幅位列全市各區(qū)縣漲幅之較，長(zhǎng)寧、靜安及黃浦緊隨其后，分別為0.63%、0.5%和0.51%。閔行區(qū)和浦東三林、張江高科、金橋板塊則由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通多有不便，3月二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)小幅下降。上海二手房指數(shù)辦公室分析認(rèn)為，由于目前成交多以剛性需求為主，除了總價(jià)之外，交通便利程度以及生活配套設(shè)施的完善也是影響成交的主要因素，而中環(huán)內(nèi)區(qū)域基本能滿足購(gòu)房者的上述要求。然而，中環(huán)內(nèi)次新房和一手房大多為單價(jià)較高、戶型較大房屋，不少購(gòu)家不堪高總價(jià)重負(fù)，更傾向于該區(qū)域老式公寓和公房。

特別提醒：外圍區(qū)域去化速度較快3月份，市場(chǎng)表現(xiàn)出比較理性的狀態(tài)，標(biāo)志之一就是樓盤去化速率回歸到正常的銷售周期；并且高端住宅的銷售周期將長(zhǎng)于中低價(jià)位樓盤。新推房源并不會(huì)如市場(chǎng)火爆時(shí)那樣，當(dāng)月甚至當(dāng)日便全部去化完畢。越是市區(qū)域，當(dāng)月去化速率越慢；而外圍區(qū)域受動(dòng)遷配套類住宅的帶動(dòng)，表現(xiàn)出成交超過(guò)供應(yīng)的局面。

易居研究院認(rèn)為，從當(dāng)前來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)為供略大于求是個(gè)比較理想的狀態(tài)，購(gòu)房者選擇余地較大，可以充分地“貨比三家”；開發(fā)商之間有著良性的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，可以促進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)的提升；而房?jī)r(jià)也可以保持平穩(wěn)。這還是理性市場(chǎng)的表象。

　　　　　(作者： 艾五)