頭套房貸優(yōu)惠利率上調(diào)至8.5折、三套房徹底停貸、公積金房貸頭次差別化……樓市調(diào)控的金融政策越來越緊，政策很明顯希望通過金融杠桿的調(diào)節(jié)，控制購(gòu)房需求，但記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，伴隨越來越嚴(yán)格的金融政策而生的，卻是一次性付款比例大幅提升。據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前二手房市場(chǎng)七成以上的購(gòu)購(gòu)都是一次性付款，據(jù)記者調(diào)查，新房市場(chǎng)一次性購(gòu)購(gòu)比例亦居高不下，而一次性付款購(gòu)房者主要目的就是為了保值。如此強(qiáng)大的購(gòu)購(gòu)力，不僅令市場(chǎng)人士吃驚，更令調(diào)控政策落入一個(gè)尷尬的境地。

　全款購(gòu)房占比頭超七成

二次調(diào)控后，北京市場(chǎng)繼續(xù)收緊了貸款，頭套房增加了頭付，減少了利率優(yōu)惠。

北京中原通過對(duì)二手房成交及部分商品房簽約數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在二次調(diào)控后的一個(gè)多月內(nèi)，北京樓市成交量中全款占比達(dá)到了70.2%，相比4月新政后的57.2%上漲了一成多。今年一季度，全款購(gòu)房比例尚為36.5%,貸款政策較為寬松的2009年下半年，全款比例僅為27.9%，與其相比，今年10月份之后的全款占比上漲超過了30個(gè)百分點(diǎn)。而貸款客戶特別是選擇商業(yè)貸款的客戶占比則明顯出現(xiàn)了下調(diào)，從2009年下半年來一直呈下調(diào)趨勢(shì)，目前商業(yè)貸款占比僅為20.9%，公積金貸款占比8.9%。

據(jù)記者了解，新房市場(chǎng)上，9·29二次調(diào)控后，銷售依然不錯(cuò)，全款客戶的比例明顯增加。

記者在全市抽取了10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，這10個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)從15000元/平方米到60000元/平方米不等，分別位于北京東西南北各區(qū)域。調(diào)查顯示，二次調(diào)控后，各項(xiàng)目的全款比例均明顯增多，幅度的增加了兩成之多，商業(yè)貸款下降幅度頗大。

置業(yè)人群兩極分化

雖然調(diào)查項(xiàng)目全款購(gòu)房比例顯著增加，但不同價(jià)位的項(xiàng)目占比相差甚大，其中中高端項(xiàng)目全款購(gòu)房比例較高，比例較高的達(dá)到八成，但中低端項(xiàng)目卻依然以貸款為主，尤其是以頭次置業(yè)的剛需為主。

海淀的某高端 項(xiàng)目銷售人員告訴記者，二次調(diào)控后，銷售并未受到影響，依然賣得很好，但全款客戶比例明顯增多了，300萬左右的板樓全款客戶占多數(shù)。

東四環(huán)附近某高端項(xiàng)目，每套總價(jià)在600萬元左右，其全款購(gòu)房比例高達(dá)八成之多。

東二環(huán)外某項(xiàng)目，依然是全款購(gòu)房居多，“豪宅項(xiàng)目，購(gòu)項(xiàng)目的人肯定不是置業(yè)，多有兩套以上房子?！?

但東五環(huán)外某項(xiàng)目，七成是貸款，全款購(gòu)購(gòu)的只有三成。“該項(xiàng)目均價(jià)不到兩萬元，購(gòu)房人群以剛需為主，主要是、套房，所以主要是貸款購(gòu)購(gòu)?！?

在西五環(huán)外某項(xiàng)目處，記者得到了同樣的信息，這個(gè)以剛需購(gòu)購(gòu)為主的項(xiàng)目，貸款比例高達(dá)八成，僅兩成是全款購(gòu)購(gòu)。

中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，貸款成本增加促一次性付款增加。較近的宏觀調(diào)控政策主要依然是限制購(gòu)房人貸款，包括第三套房限貸及套房頭付增加、優(yōu)惠減少。這些都使得購(gòu)房者貸款成本增加。但是目前供應(yīng)增加依然有限，且通貨膨脹的壓力依然比較大，這就使得購(gòu)房者入市總量依然不少，其中很大部分選擇了全款支付。而且全款購(gòu)房在現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，可以減少稅費(fèi)支出及獲得一定的折扣，所以占比有明顯增加。

　通脹壓力成購(gòu)房主動(dòng)力

與急劇上升的全款購(gòu)房比例相應(yīng)，購(gòu)房人的心理更耐人尋味。

王先生剛在大興花了近300萬購(gòu)了套四居室，全款一次性付清，因?yàn)檫@已經(jīng)是他第四套房子了，其余三套分別在四環(huán)內(nèi)和三環(huán)內(nèi)，較小的面積也在100平方米以上。王先生告訴記者：“其實(shí)我現(xiàn)在的房子足夠住了，本來并不想繼續(xù)購(gòu)房，否則房產(chǎn)稅始終是個(gè)問題，而且，我也覺得房?jī)r(jià)今后上漲的空間很有限，但現(xiàn)在生意不好做，我自己公司的業(yè)務(wù)尚在緊縮中，現(xiàn)金只能放銀行，可是目前物價(jià)又漲得這么兇，眼瞅著通貨膨脹就在眼前了，不趕緊換成實(shí)物，過一年這錢還不定縮成多少呢。購(gòu)成房子，我就當(dāng)換個(gè)方式存錢了，比存銀行踏實(shí)。”

王先生的這種心理在當(dāng)下置業(yè)人群中并不是個(gè)例，甚至具有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴?

亦莊某負(fù)責(zé)人表示，目前在該項(xiàng)目購(gòu)房的人群中，出于保值需求的比例在六七成。北五環(huán)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，購(gòu)購(gòu)該項(xiàng)目的購(gòu)房者中，雖然單純?yōu)榱吮Ｖ档男枨蟊壤⒉凰闾?，但?gòu)房目的中包含了保值需求的比例卻是較高的?！爸饕€是這通脹鬧的?！?

據(jù)了解，在越來越明顯的通脹壓力下，不少原本今年沒有置業(yè)計(jì)劃的購(gòu)房人都提前購(gòu)了房子。

　貨幣超量發(fā)行引憂慮

全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，美元的貶值會(huì)增加購(gòu)房者對(duì)國(guó)際熱錢涌入的預(yù)期，從而增加了對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。對(duì)于關(guān)心國(guó)際經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的購(gòu)房人來說，特別是那些投資者，更增加了對(duì)房產(chǎn)保值和升值的預(yù)期。因此，這或許會(huì)讓消費(fèi)者選擇房產(chǎn)來保值、增值。因?yàn)榘凑漳壳翱晒┩顿Y的種類看，股票仍在低位徘徊，黃金已經(jīng)達(dá)到了歷史較高點(diǎn)，不可能在這么高的價(jià)位購(gòu)進(jìn)。將錢存進(jìn)銀行，通貨膨脹只會(huì)讓自己只賠不賺。當(dāng)下，值得投資的還只有房產(chǎn)。因此，當(dāng)前的貨幣經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，會(huì)讓更多的手里有錢的人選擇購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)，房?jī)r(jià)大跌的可能性很低。

林肯公園相關(guān)負(fù)責(zé)人也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)?！斑@次政策調(diào)控是保持整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的必要措施，出手快、波及面大，是一種中長(zhǎng)期的政策，主要目的是限制房產(chǎn)交易，使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。2008年政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，投入了40000億資金，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也給通貨膨脹造成了一定的壓力，同時(shí)，中國(guó)也是美國(guó)發(fā)行貨幣的受害者，因此，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的壓力很大，政府頭先要保證的就是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格不能過分上漲，否則，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體都面臨危險(xiǎn)。總而言之，政策是必需的，并且房?jī)r(jià)還會(huì)漲，這個(gè)漲不是房子本身的價(jià)值增長(zhǎng)，而是貨幣貶值造成的上漲”。

調(diào)控或?qū)⑾萑氤志脩?zhàn)

雖然成交量下降，負(fù)債率上升，開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步趨緊，但是這距離樓市的拐點(diǎn)仍需時(shí)日。

中易安機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部副總裁田路認(rèn)為，開發(fā)商流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要指標(biāo)均處于合理水平，這意味著開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的壓力比想象的小，二次調(diào)控將是持久戰(zhàn)。同時(shí)他指出，四季度交易量較10月份將會(huì)明顯回升。因?yàn)?，市?chǎng)的剛性需求仍然旺盛，二次調(diào)控的政策除套房頭付略提高之外，相對(duì)于之前已經(jīng)出臺(tái)的北京調(diào)控細(xì)則并沒有更加嚴(yán)格。成交量的上升將來自于新增項(xiàng)目的推盤和二次觀望情緒的削弱。

(作者：張蓓 魯歡 趙麗萍 桂瑰)