超前期物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)出售之前委托物業(yè)管理公司對(duì)在建工程進(jìn)

行的相關(guān)物業(yè)管理。超前期物業(yè)管理合同以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)管理合同”和超前期物業(yè)管理

顧問(wèn)合同（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)管理顧問(wèn)合同”）就其性質(zhì)而言是委托合同。由于委托合同的特

殊性質(zhì)以及委托方是強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，為保護(hù)受托物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，物業(yè)管理公司在

物業(yè)管理合同及物業(yè)管理顧問(wèn)合同的簽訂、履行過(guò)程中對(duì)以下幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)格外關(guān)注：

合同簽訂的前提

物業(yè)管理合同的委托方應(yīng)當(dāng)是被管理物業(yè)之開(kāi)發(fā)商。由于物業(yè)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常以項(xiàng)目公司形

式出現(xiàn)，而項(xiàng)目公司又在人員等方面受其母公司的全面支配，所以母公司常以涉案物業(yè)開(kāi)發(fā)

商名義與物業(yè)管理公司進(jìn)行締約談判并簽訂物業(yè)管理委托合同。建議物業(yè)管理公司在簽訂物

業(yè)管理委托合同之前審查、確認(rèn)委托方的合同主體資格。

合同的履行及確認(rèn)

物業(yè)管理或物業(yè)管理顧問(wèn)是物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同及物業(yè)管理顧問(wèn)合同中約定

的較主要的義務(wù)。在物業(yè)管理（顧問(wèn)）合同糾紛中，如果物業(yè)管理公司向開(kāi)發(fā)商追索物業(yè)管

理（顧問(wèn)）酬金，物業(yè)管理公司應(yīng)頭先對(duì)其已履約承擔(dān)舉證責(zé)任。

酬金的支付

物業(yè)管理公司受托進(jìn)行物業(yè)管理（顧問(wèn)）主要的利益體現(xiàn)在委托方物業(yè)管理（顧問(wèn)）酬

金的支付。為盡量避免由此生出的各種矛盾，建議物業(yè)管理公司在簽訂物業(yè)管理（顧問(wèn)）合

同之前認(rèn)真分析各階段的工作量，并將各階段的工作量與物業(yè)管理（顧問(wèn)）酬金各期的數(shù)額

及支付日期相配比。在合同中明確約定：除非受托方違反合同約定，未充分履行本合同項(xiàng)下

的管理（顧問(wèn)）義務(wù)，委托方物業(yè)管理（顧問(wèn)）酬金的支付獨(dú)立于受托方合同履行進(jìn)度。

企業(yè)名稱、企業(yè)標(biāo)識(shí)的正當(dāng)使用及違約或侵權(quán)賠償

在物業(yè)管理（顧問(wèn)）合同中，物業(yè)管理公司通常允許開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳中正當(dāng)使用物業(yè)

管理公司的企業(yè)名稱或企業(yè)標(biāo)識(shí)。在物業(yè)管理公司是國(guó)際知名企業(yè)或其子公司時(shí)，開(kāi)發(fā)商更

是將允許物業(yè)管理公司的企業(yè)名稱或企業(yè)標(biāo)識(shí)在其房產(chǎn)銷售、租賃廣告宣傳中正當(dāng)使用作為

物業(yè)管理（顧問(wèn)）合同訂立的重要條件。

為有效保護(hù)物業(yè)管理公司的商譽(yù)，建議物業(yè)管理公司在物業(yè)管理（顧問(wèn)）合同中增加相

應(yīng)限制性條款，即如果開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)遲延支付物業(yè)管理酬金或其他嚴(yán)重違約行為（物業(yè)管理公

司可明確列示違約情形），開(kāi)發(fā)商應(yīng)在前述違約行為發(fā)生之日起停止在廣告宣傳中使用物業(yè)

管理公司的企業(yè)名稱或企業(yè)標(biāo)識(shí)，除非經(jīng)物業(yè)管理公司書面確認(rèn)可繼續(xù)正當(dāng)使用。如開(kāi)發(fā)商

違反前述約定使用物業(yè)管理公司企業(yè)名稱或標(biāo)識(shí)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)賠償責(zé)任。

任意解除合同之賠償責(zé)任條款

《合同法》第４１０條規(guī)定了委托合同當(dāng)事人的任意解除權(quán)，即“委托人或者受托人可

以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由外，應(yīng)

當(dāng)賠償損失?！苯ㄗh在物業(yè)管理（顧問(wèn)）合同中直接約定行使任意解除權(quán)的賠償標(biāo)準(zhǔn)，如按

一期或一個(gè)月的物業(yè)管理酬金計(jì)。

合同生效條款

有時(shí)物業(yè)管理公司為使開(kāi)發(fā)商按期支付物業(yè)管理酬金，在物業(yè)管理合同中約定：合同自

開(kāi)發(fā)商支付筆物業(yè)管理酬金時(shí)生效。物業(yè)管理公司本以為：開(kāi)發(fā)商不付管理酬金，我就

不提供管理服務(wù)。按物業(yè)管理合同約定，如果開(kāi)發(fā)商支付頭期管理酬金在先，物業(yè)管理公司

履約在后，前述合同生效條款還“勉強(qiáng)”適用。可問(wèn)題是很多物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理

公司進(jìn)行物業(yè)管理在先，一定時(shí)段后開(kāi)發(fā)商才支付筆管理酬金。這樣，物業(yè)管理公司先

“履約”，如果開(kāi)發(fā)商拒不支付筆物業(yè)管理酬金，按合同生效條款之約定，合同還未生

效。其實(shí)，《合同法》第６６條、６７條規(guī)定的先履行抗辯權(quán)，同時(shí)履行權(quán)足以解決物業(yè)管

理公司的顧慮，沒(méi)有必要在物業(yè)管理（顧問(wèn)）合同中為自己設(shè)定自殺性條款。

(中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 孫巍)

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