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和諧社會 業(yè)主如何有序維權(quán)?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 761 次
2005年4月15日,北京電視臺BTV-5財(cái)經(jīng)頻道《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》欄目播出了一期《供暖費(fèi)關(guān)節(jié)》的專題節(jié)目,說的是物業(yè)公司是否有權(quán)代收代繳供暖費(fèi)的問題,繼而探討了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的問題,引起了很多小區(qū)業(yè)主的共鳴。
與此同時(shí),北京市通州區(qū)新華聯(lián)小區(qū)對小區(qū)的物業(yè)管理不滿,提出了許多質(zhì)疑?!敦?cái)經(jīng)聯(lián)線》對新華聯(lián)小區(qū)的事情也做了調(diào)查,并將此調(diào)查制作成一期名為《我是業(yè)主》的專題節(jié)目。節(jié)目將于四月二十二日(周五)晚8:30、四月二十三日(周六)早7:05、下午14:32、四月二十四日(周日)晚18:20、四月二十五日早7:05播出。
2004年,《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》曾制作了一期名為《霸權(quán)物業(yè)》的節(jié)目,當(dāng)時(shí)反響也十分強(qiáng)烈。
在錄制這些有關(guān)業(yè)主維權(quán)節(jié)目的過程中,《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》深切感到,目前業(yè)主維權(quán)艱難,不光有來自發(fā)展商一方和物業(yè)公司一方的阻力,也有來自業(yè)主本身的阻力。由于維權(quán)缺乏組織,也缺乏溝通,常常是“熱點(diǎn)散亂”,因此顯得無序和無效。
鑒于以上原因,2005年4月17日,《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》來到位于北京市通州區(qū)的新華聯(lián)小區(qū),就《和諧社會,業(yè)主如何有序維權(quán)》這一主題,與業(yè)主進(jìn)行了現(xiàn)場探討,并邀請京城 業(yè)主舒可心現(xiàn)場答疑。以下是現(xiàn)場咨詢實(shí)錄。
時(shí)間:2005年4月17日上午10:00
現(xiàn)場主持:《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》制片人、頭席記者峙冰
現(xiàn)場嘉賓:京城 知名維權(quán)業(yè)主 舒可心
通惠家園業(yè)主、《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》節(jié)目《供暖費(fèi)關(guān)節(jié)》中的當(dāng)事人池作民(池大爺)
訪談實(shí)錄:
【峙冰:】各位業(yè)主大家好!我們是北京電視臺《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》欄目組的,我叫李峙冰,是這個(gè)欄目的制片人、頭席記者。
上次你們這邊有糾紛的時(shí)候我們拍了一下現(xiàn)場。我看了一下,大家可能當(dāng)時(shí)都是自發(fā)性的,用《天下無賊》的話說是“有組織無紀(jì)律”。所以,今天我們請來了 的業(yè)主,在業(yè)主維權(quán)方面‘門兒清’的一個(gè)人——舒先生。這位是在我們上期節(jié)目里面,昨天播的和今天播的主人公——池大爺,邀請他來做我們的嘉賓。
今天我們的議題非常簡單,請舒先生來給大家提供一個(gè)咨詢,提供一個(gè)服務(wù),也是我們《財(cái)經(jīng)聯(lián)線》提供的服務(wù)。提供什么服務(wù)呢?就是說所有的業(yè)主我覺得應(yīng)該有一個(gè)理念叫“和諧社會,有序維權(quán)”。如果大家總是無序狀態(tài),這樣的話效率是非常低的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說交易成本很高,所以當(dāng)我們成立了一個(gè)組織,一個(gè)平臺去跟開發(fā)商,或者跟物業(yè)公司對話的話,既能維護(hù)大家的利益,也能節(jié)約自己的交易成本。那么我們現(xiàn)在就開始。頭先請舒先生給大家先講兩句,來個(gè)開場白。
【舒可心:】謝謝大家!我是98年購的房子,99年開始也是跟大家一樣踏入了所謂維權(quán)的道路。這么多年,我們自己小區(qū)的事情解決了一些,然后也看到了北京的很多小區(qū),跑了五十多個(gè)小區(qū),包括咱們這個(gè)院我也來過,我也大概了解了一些咱們院里的情況。我總的感覺業(yè)主維權(quán)有一個(gè)很大的誤區(qū),就是我們習(xí)慣于搞群眾運(yùn)動。
但是,群眾運(yùn)動好象一盤散沙。而且,搞群眾運(yùn)動不適應(yīng)我們國家現(xiàn)在的法律體系。比如說,高法的司法解釋當(dāng)中就明確講,如果是小區(qū)的共同利益,一定要全體業(yè)主來主張才可以受理,或者要由業(yè)主委員會來主張才可以受理。如果是局部利益一定要由局部利益的所有權(quán)人一起主張才能受理。
舉個(gè)例子來講,這塊地到底是做門球場?還是種樹?這是整個(gè)小區(qū)的利益。怎么叫和諧?和諧就是大家集體來商量,然后選出一個(gè)組織來跟有關(guān)方面去對話。包括法院。所以比方說我們一個(gè)樓的事情要樓里面的群體業(yè)主來協(xié)商解決,要派出代表來。如果我們還是以前的群眾運(yùn)動,就是大家像一盤散沙一樣,較終解決問題還是要按所有權(quán)人的權(quán)利這個(gè)實(shí)體來。
咱們是業(yè)主,但是只代表咱們這一家而己,代表不了別人,所以必須要有業(yè)主大會。那么2003年9月1號國務(wù)院發(fā)布了條例,就把我們業(yè)主維權(quán)的這些活動都形成了一個(gè)用法律的形式,咱們有序地規(guī)范起來。很簡單,就是成立業(yè)主大會,選舉出代表來進(jìn)行維權(quán)。而單個(gè)業(yè)主沒法說我代表全體業(yè)主。
我開句玩笑話說,如果我們新華聯(lián)是某幾個(gè)人拿槍桿打下來的,那他說話算。但是我們新華聯(lián)不是,都是拿錢購的,所以不能單個(gè)人的說我代表全體業(yè)主。法律就是這樣規(guī)定的,所以在這樣的情況下我們必須組織業(yè)主大會,由業(yè)主大會來授權(quán)就小區(qū)的公共事物和有關(guān)方面,包括發(fā)展商、物業(yè)公司方面協(xié)調(diào),談判,直至訴訟。
另外一個(gè)我多說一句話,我們每個(gè)業(yè)主,我們花了錢到底購了什么,我在這再說一遍,我們購了三個(gè)權(quán)利,是我們專業(yè)建筑的所有權(quán)的四個(gè)定義——占有、使用、收益和處分。這些我們都可以的。另外一個(gè)我們購了什么?購了共有部分的持份權(quán)。一個(gè)單獨(dú)業(yè)主沒有所有權(quán),但是他有持份權(quán),就是他那份持有的。這是個(gè)權(quán)利。第三個(gè)權(quán)利我們購到的就是業(yè)主大會的成員權(quán),就是我們每一個(gè)業(yè)主購了這小區(qū)房子以后他天生的就具備了這個(gè)業(yè)主大會的成員,用不著什么選,你就是業(yè)主大會的一個(gè)成員之一。那么這三個(gè)權(quán)加一塊和將要出臺的一個(gè)法就是建筑物所有權(quán),這是一種特殊的所有權(quán)形式。以前我們購的獨(dú)棟的房子是你獨(dú)有的,但是我們公共的房子,所有的業(yè)主都享有自己專有部分的所有權(quán)和共有不同的持份權(quán)以及共同利益的權(quán)利。所以這三個(gè)加一塊是我們花幾十萬購來的東西。
因此,我們今天來給大家解釋一下大家所遇到的一些問題,以及提供一些怎么解決的問題的一些方法,告訴大家少走彎路,自從我們國家倡導(dǎo)依法治國以后,群眾基本上沒什么運(yùn)動了。所以,我們現(xiàn)在要用法律的辦法依法來維護(hù)我們自己的權(quán)利。我就簡單說這些。
【峙冰:】今天我們?yōu)槭裁匆殉卮鬆斦垇?,池大爺這個(gè)小區(qū)到現(xiàn)在為止這個(gè)業(yè)主委員會也沒有成立起來。我想請池大爺來給我們講一講他這個(gè)業(yè)主委員會沒能成立的苦惱。
【池大爺:】業(yè)主們好!我跟大家一樣,我也是業(yè)主,我們花了幾十萬購了房子以后,很想維護(hù)自己的權(quán)利,也就是說大家所說的維權(quán)。這維權(quán)的道路是很艱難的。我們小區(qū)到目前為止也沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。不成立不等于大家沒有辦這個(gè)事,很難啊。因?yàn)樾^(qū)里層次不一樣,大家的工作時(shí)間也不一樣,所以像你們這個(gè)小區(qū)我覺得挺好的,大家都集合起來,集合起來起碼可以一傳十,十傳百,這個(gè)活動非常好。
頭先大家要提高法律意識。法律意識就是剛才舒先生所講的,也是我今天來學(xué)習(xí)的。那么我們花了幾十萬購的什么東西呢?實(shí)際上就是這三個(gè)東西。我就不再重復(fù)了。
現(xiàn)在我要說的什么意思呢?就是現(xiàn)在我具體地說我們業(yè)主大會就是成立了,實(shí)際上我們現(xiàn)在,具體到現(xiàn)在目前為止三個(gè)費(fèi)可以這么講是我們大家非常關(guān)心的。就是物業(yè)費(fèi),就是取暖費(fèi),第三就是停車費(fèi)。其它的可以放到后面說。這三個(gè)費(fèi)物業(yè)公司在這里做手腳的很多。
北京市的物業(yè)公司在收這三個(gè)費(fèi)用,在沒有國家制定具體的政策收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以前,可以這么講,他們是亂收費(fèi)的。報(bào)紙也屢次三番地刊登他們亂收費(fèi)的手法和渠道。作為業(yè)主來說,知道自己這三個(gè)費(fèi)交的有點(diǎn)冤枉,所以要做下來多讀一些報(bào)紙,多了解一些自己的權(quán)利應(yīng)該是在什么地方。
我就想跟大家講,你們小區(qū)沒成立業(yè)主大會,我們小區(qū)也沒成立,咱們怎么樣一塊向舒先生學(xué)習(xí),人家奮斗了十八個(gè)月才把業(yè)主委員會成立了,人家小區(qū)非常好,但是也不能說達(dá)到非常的滿意。但是人家畢竟成立了。我的意思就是說業(yè)主們聯(lián)合起來,不要怕犧牲那么一點(diǎn)時(shí)間,今天禮拜天大家就可以討論這個(gè)問題,將來咱們業(yè)主大會怎么成立?
具體的,國務(wù)院在2003年9月1號頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例是咱們這個(gè)成為業(yè)主大會的依據(jù),起碼它作為依據(jù)。這個(gè)依據(jù)很好地告訴了咱們,超過50%以上的人開會的話這個(gè)業(yè)主大會就可以成立了。成立完以后就可以陸續(xù)地成立業(yè)主委員會。那么你更換物業(yè)公司,比如說現(xiàn)在的物業(yè)公司,對咱們服務(wù)不好,想更換他,要達(dá)到75%以上業(yè)主的同意就可以炒掉物業(yè)公司。所以這些細(xì)節(jié)咱們多看一看,多學(xué)一學(xué)。
【峙冰:】剛才我給池大爺?shù)拿}他還沒說完,我讓他說說沒成立業(yè)主委員會的苦惱,苦惱在哪。這肯定和大家有同感的。
【池大爺:】我跟你們說業(yè)主大會不成立,確實(shí)(很苦惱),我們小區(qū)的那個(gè)物業(yè)公司的經(jīng)理就曾經(jīng)說過,說你們,別看你們一區(qū)有兩千零八十戶,其實(shí)就是一盤散沙,我可以個(gè)個(gè)擊破你們。他每天上班是琢磨咱們,咱們每天早晨八點(diǎn)起來是上班,這個(gè)時(shí)間差太大了。八個(gè)公里他琢磨咱們,他就用很多辦法鉆政策的空子,鉆大家不團(tuán)結(jié)的空子來亂收費(fèi)。怎么辦呢?我說苦惱在哪點(diǎn)呢?就是說大家都在上班,那么就得要擠出時(shí)間來,在前一段時(shí)間,就是業(yè)主大會沒成立以前大家都要辛苦一下,擠出點(diǎn)時(shí)間大家經(jīng)常開開會,經(jīng)常的碰碰頭,有幾個(gè)骨干把它弄起來。
由于業(yè)主大會的不成立,可以這么講,就是剛才舒先生所說的,你沒有發(fā)言權(quán),你只代表你那個(gè)單元的利益說話,你只是你那個(gè)單元的主人,小區(qū)的主人就是業(yè)主大會。當(dāng)業(yè)主大會沒成立的時(shí)候可以這么講,在法律上咱們站不住腳,在實(shí)際操作中咱們有一個(gè)組織,我今天還想說一個(gè)什么問題呢?就是說現(xiàn)在眼前業(yè)主大會很難成立的在哪兒?頭先沒有資金,沒有場地,今天是在地球場(門球場)這開會。
【峙冰:】我們都在地球上開會(業(yè)主們笑)。
【池大爺:】沒有房屋、沒有時(shí)間、沒有精力,在這種困難的情況下大家還要團(tuán)結(jié)起來,一定要把業(yè)主大會成立起來。不成立業(yè)主大會的時(shí)候大家非常苦惱。為什么?起碼你有理無處申,有權(quán)沒法使。實(shí)際上咱們這個(gè)小區(qū)就是咱們是主人,開發(fā)商開發(fā)完了把錢賺夠了就走了,物業(yè)公司接著賺咱們的錢。我們是主人,這個(gè)小區(qū)甭管公共區(qū)域也好,房屋也好,樓道也好都是咱們的,咱們要行使主人的權(quán)利必須成立業(yè)主大會。
【峙冰:】池大爺覺悟高不高。
【業(yè)主:】高。
【峙冰:】下面我們設(shè)定一個(gè)議題,就是我們?nèi)绾纬闪I(yè)主大會?如何成立這個(gè)業(yè)主委員會?都有什么樣的程序?先讓舒先生來給大家提供一個(gè)基本的常識。
【舒可心:】剛才池大爺說的話我接著說。這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理的區(qū)域的主人是誰呢?是業(yè)主。但不是我們每個(gè)人,是我們所有人加在一塊的業(yè)主大會的組織。
這個(gè)組織是
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