２００５年中國(guó)消協(xié)統(tǒng)計(jì)顯示：房地產(chǎn)投訴依然是熱點(diǎn)問題。綜觀各大網(wǎng)絡(luò)及報(bào)刊，各地業(yè)主維權(quán)的新聞幾乎天天上演，然而另一方面隨著法律法規(guī)的成熟以及消費(fèi)者的成熟，在各大城市業(yè)主維權(quán)行動(dòng)已趨向理性。那么西安房地產(chǎn)市場(chǎng)如何呢？繼中海地產(chǎn)、龍安地產(chǎn)業(yè)主維權(quán)事件之后，近期在媒體上炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“百富星座”事件再次將房地產(chǎn)維權(quán)這一問題推入我們的視線。

從“百富星座”現(xiàn)象說起

近期，長(zhǎng)安區(qū)“百富星座”業(yè)主維權(quán)事件在西安市引起了多方關(guān)注，隨著事態(tài)的不斷深入，媒體爭(zhēng)相報(bào)道，在報(bào)道的立場(chǎng)上也大都各執(zhí)一詞，有的為業(yè)主喊冤，有的為開發(fā)商代言，使得事件的發(fā)展更為撲朔迷離。究竟“百富星座”真相如何，又為何引起如此大的反響？近日記者趕赴“百富星座”采訪了整個(gè)事件的來(lái)龍去脈，對(duì)這起業(yè)主維權(quán)事件做了初步了解。

據(jù)了解，“百富星座”建筑面積為７０００平方米，共四層，地下１層，地上３層，２００４年１０月份正式開工建設(shè)。整個(gè)工程項(xiàng)目已于２００５年９月份全面完工。

記者在采訪中獲悉：２００５年８月２８日由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位等責(zé)任主體單位簽收了工程竣工驗(yàn)收意見；２００５年１０月２６日西安市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站長(zhǎng)安區(qū)分站出具了《工程竣工驗(yàn)收備案表》。然而，在交房的時(shí)候，部分業(yè)主卻拒絕接房，并聯(lián)合采取了一些自發(fā)措施，與開發(fā)商對(duì)峙。

那么，究竟是什么問題致使業(yè)主遲遲不愿接房呢？對(duì)此，記者采訪了該項(xiàng)目開發(fā)商世紀(jì)明大的相關(guān)負(fù)責(zé)人。據(jù)其負(fù)責(zé)人對(duì)記者講：“百富星座”項(xiàng)目已于２００５年１０月２６日通過了工程竣工綜合驗(yàn)收。應(yīng)業(yè)主要求，項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)單位及長(zhǎng)安區(qū)建設(shè)局也于１１月１６日到現(xiàn)場(chǎng)與業(yè)主一起對(duì)“百富星座”項(xiàng)目進(jìn)行了復(fù)查。所以說，“百富星座”主體工程質(zhì)量是沒有問題的。

鑒于業(yè)主提出的對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的質(zhì)疑，從業(yè)主角度來(lái)說，要求盡善盡美的心情也屬人之常情，開發(fā)商表示可以理解，并愿意積極虛心地接受業(yè)主所提出的合情、合理的意見，共同把項(xiàng)目做得更好。

隨后，記者還采訪了西安市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站長(zhǎng)安區(qū)分站的相關(guān)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示：“百富星座”項(xiàng)目已經(jīng)通過工程竣工綜合驗(yàn)收，主體工程質(zhì)量是合格的。至于業(yè)主所反映的其它問題，應(yīng)屬于合同所約定的裝飾裝修范疇，業(yè)主對(duì)其裝飾裝修若有質(zhì)疑，一方面可以與開發(fā)商協(xié)商解決，另一方面還可以通過法律途徑予以解決。

那么，為什么業(yè)主不愿通過正規(guī)渠道而采取自發(fā)行動(dòng)去維權(quán)呢？是開發(fā)商對(duì)業(yè)主的問題置之不理還是業(yè)主無(wú)法通過正規(guī)渠道去解決問題？在維權(quán)過程中又存在哪些障礙呢？為解開這些疑問，記者近日針對(duì)房產(chǎn)維權(quán)問題再次進(jìn)行了深度采訪。

房地產(chǎn)維權(quán)為何如此之難？

聯(lián)想到西安市近年來(lái)出現(xiàn)的多起業(yè)主維權(quán)事件，并時(shí)有沖突甚至流血事件發(fā)生，其性質(zhì)已不僅僅屬于個(gè)案，而已經(jīng)上升為嚴(yán)重的社會(huì)問題。為此，記者采訪了相關(guān)部門，了解到此類事件發(fā)生的根本原因在于維權(quán)難。而以下幾個(gè)方面也是制約房地產(chǎn)維權(quán)順利開展的重要因素：

相關(guān)法律法規(guī)不完善

隨著《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)的施行，與上世紀(jì)９０年代初相比，房地產(chǎn)法律體系已經(jīng)基本形成，房地產(chǎn)維權(quán)有法可依的問題已基本解決。然而，隨著我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡的社會(huì)轉(zhuǎn)軌，現(xiàn)行法律法規(guī)日益顯得并不完善。可以說，法律法規(guī)的不完善，使房地產(chǎn)維權(quán)遭遇障礙。

行政管理缺位或越位

行政管理的缺位或者越位，導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生。以房地產(chǎn)項(xiàng)目的驗(yàn)收為例，由于綜合驗(yàn)收涉及政府部門繁多，驗(yàn)收的時(shí)間相對(duì)漫長(zhǎng)，促使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過商品房購(gòu)賣合同規(guī)避這一規(guī)定，導(dǎo)致諸多糾紛的產(chǎn)生。在某些方面，為實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)，行政管理部門也容易出現(xiàn)管理搭車現(xiàn)象，即在沒有法律法規(guī)依據(jù)的情況下，要求行政管理相對(duì)人完成某方面的工作。在房地產(chǎn)信息公開方面，如商品房預(yù)售項(xiàng)目的具體情況，包括項(xiàng)目規(guī)劃情況，項(xiàng)目是否已設(shè)置抵押或被查封，商品房是否已預(yù)售登記等等，到目前為止，公眾仍然不能通過公開查詢知悉，這為房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生留下不少隱患。

部分企業(yè)缺乏自律

房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自律。１０月２７日，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布了當(dāng)前對(duì)商品房購(gòu)賣合同中存在的九大不平等格式條款的點(diǎn)評(píng)，據(jù)此點(diǎn)評(píng)，商品房購(gòu)賣合同中的霸王條款包括：認(rèn)購(gòu)定金難歸還、單方擴(kuò)大解約權(quán)、減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)、模糊標(biāo)的好圈錢、違約責(zé)任不對(duì)等、面積誤差設(shè)陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負(fù)責(zé)、購(gòu)房簽約先交錢等。這些實(shí)際上反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏自律的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

維權(quán)行動(dòng)缺乏理性

隨著權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，人們的維權(quán)行動(dòng)也日趨自覺。然而，在我國(guó)傳統(tǒng)的厭訟文化和長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響下，在糾紛產(chǎn)生后，人們頭先考慮的并不是通過法律途徑維權(quán)，而是找行政主管部門。而行政主管部門囿于行政管理權(quán)限，有時(shí)并不能對(duì)民事行為進(jìn)行過多的干預(yù)。于是，有的維權(quán)行動(dòng)則走向極端化，如通過游行、示威、靜坐等方式維權(quán)，使維權(quán)演變成社會(huì)不穩(wěn)定的因素之一。

業(yè)主ＶＳ開發(fā)商，誰(shuí)是弱者？

可以看出，在業(yè)主與相關(guān)方的權(quán)利與利益博弈中，社會(huì)的輿論導(dǎo)向大多傾向于業(yè)主一方，因?yàn)閺目陀^角度來(lái)說，業(yè)主屬弱勢(shì)群體，而他們所采取的無(wú)奈而心酸的自發(fā)行動(dòng)也會(huì)令一個(gè)文明社會(huì)汗顏。

對(duì)于媒體而言，如何站在一個(gè)對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的角度去對(duì)待維權(quán)事件，成為促進(jìn)建造一個(gè)和諧社會(huì)至關(guān)重要的事。一方面，懾于開發(fā)商的勢(shì)力而一味地偏袒他們，會(huì)喪失媒體堅(jiān)持正義的立場(chǎng)；另一方面，一味地同情業(yè)主，則會(huì)助長(zhǎng)他們進(jìn)一步采取非正規(guī)的渠道維權(quán)，較終導(dǎo)致兩敗俱傷的結(jié)局。

可喜的是，通過媒體的努力以及開發(fā)商、業(yè)主的不斷成熟，經(jīng)歷多年的沖突與糾紛之后，業(yè)主維權(quán)的理性和法律意識(shí)都在不斷增強(qiáng)，公民社會(huì)的雛形開始清晰展現(xiàn)。較初的堵路、集體上訪、斗毆等過激行為漸成記憶，業(yè)主或集體聘請(qǐng)律師依法維權(quán)，或推舉代表與相關(guān)方協(xié)商談判，在法律框架下合理交涉，或通過網(wǎng)站上的業(yè)主論壇自發(fā)組織起來(lái)討論社區(qū)公共事務(wù)，避免不必要的群體事件發(fā)生。

這些無(wú)疑標(biāo)志著業(yè)主維權(quán)正從消極走向積極，從盲目走向理性，從無(wú)序走向有序，這對(duì)當(dāng)下我們正在努力建設(shè)和諧社會(huì)委實(shí)是一件幸事。

走出維權(quán)困境，共贏才是出路

在業(yè)主與開發(fā)商的合作中，共贏是較終目的。業(yè)主維權(quán)的理想結(jié)局是相關(guān)方共贏。業(yè)主權(quán)益受損，必然導(dǎo)致對(duì)開發(fā)商和物管企業(yè)社會(huì)責(zé)任的否定，二者的市場(chǎng)生存能力將下降。業(yè)主維權(quán)要支付高昂成本，除時(shí)間、、精力，還有更重要的對(duì)社會(huì)的信任，都將受到無(wú)謂影響。

針對(duì)“百富星座”的情況，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為：業(yè)主與開發(fā)商雙方如果再“糾纏”下去，對(duì)商鋪未來(lái)的發(fā)展、對(duì)業(yè)主自身的利益及開發(fā)商自身的形象及品牌都會(huì)產(chǎn)生極大的影響。新商鋪的商業(yè)氛圍本身就很難營(yíng)造，而如果不能借勢(shì)迅速提升人氣并形成良好商業(yè)氛圍，其必將逐漸蕭條下去，進(jìn)而陷入沉寂。而一旦沉寂，業(yè)主所購(gòu)購(gòu)的商鋪將變?yōu)椤翱珍仭?。特別是一些業(yè)主是通過按揭形式購(gòu)購(gòu)的商鋪，倘若商鋪不能贏利，銀行按揭將無(wú)法償還。而對(duì)于開發(fā)商而言，一旦商鋪沉寂，其品牌及地產(chǎn)公司形象必然受損，進(jìn)而影響到其它項(xiàng)目的開發(fā)及銷售。綜上所述，對(duì)于開發(fā)商而言，一定要規(guī)范自身開發(fā)行為，力求為市民提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，與業(yè)主一起營(yíng)造一個(gè)良好的商業(yè)氛圍。對(duì)于業(yè)主而言，也一定要多學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)及法律方面的知識(shí)，從而達(dá)到理性地消費(fèi)房產(chǎn)，敏銳地洞察在購(gòu)房過程中存在的一些問題，以免上當(dāng)受騙；縱使遇到問題，也能與開發(fā)商建立良好的溝通氛圍，必要時(shí)也能采取正當(dāng)?shù)耐緩饺ゾS護(hù)自己的合法權(quán)益，從而避免一些不必要的糾紛發(fā)生和蒙受損失。

社區(qū)業(yè)主維權(quán)是由社會(huì)轉(zhuǎn)型衍生的暫時(shí)現(xiàn)象。期待社區(qū)業(yè)主維權(quán)風(fēng)波過后，帶給我們的是一個(gè)民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的新型和諧社區(qū)。

另悉：目前“百富星座”的業(yè)主已選出代表與開發(fā)商就目前存在的問題進(jìn)行協(xié)商并逐一解決，這無(wú)疑是令所有關(guān)注“百富星座”的人都備感欣慰的結(jié)局。同時(shí)我們也深深感到：一個(gè)好的項(xiàng)目，只有開發(fā)商和業(yè)主攜手共同努力，才能真正把項(xiàng)目做好，也才能真正實(shí)現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)主共贏的愿望。

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