隨著高端期房市場銷售情況低走，投資前景看淡，越來越多的購房人將目光轉移到現房樓盤，本期驗房報告業(yè)主韓小姐就是其中的一位。為了讓更多讀者和購房人了解現房樓盤的質量如何，本欄目記者邀請驗收專家一道對韓小姐于2007年4月所購購的一現房進行了驗收。驗房報告顯示，該樓盤存在一定工程質量問題。

驗房檔案

驗房時間：2007年5月8日11：30－13：15

收房業(yè)主：韓小姐

驗房專家：北京連明宇房地產檢測咨詢服務有限公司 驗收工程師楊連明、陳祖武

驗收樓盤：頭都機場生活區(qū)某現房樓盤

物業(yè)類型：普通住宅

物業(yè)面積：141平方米（平層）

物業(yè)狀態(tài)：毛坯

5月6日，“五一”黃金周休假期間，《樓市》忠實讀者韓小姐便接到其剛剛于2007年4月購購的頭都機場生活區(qū)某現房樓盤的收房通知。為了不錯過春夏交接季節(jié)這個裝修良機，韓小姐致電樓市記者，并誠意邀請驗收專家楊連明、陳祖武一道前往該樓盤進行驗收。

在隨后的5月8日，記者一行人應韓小姐要求來到北京順義區(qū)頭都機場生活區(qū)，對韓小姐購購的現房樓盤進行了實地考察。

【驗收現場一】

樓體外部系統

落水管缺失

還沒進入韓小姐所購房屋的單元樓，陳祖武工程師就停下了腳步，在對樓體外部進行了“全方位”的觀察以后，他對韓小姐說道：“這個樓屬于磚混結構，建造完成時間應該已經超過1年，外立面保持情況良好，但是有一項施工至今沒有到位?！?p>韓小姐聽罷連忙詢問問題所在，陳祖武隨即提出，該樓盤所有樓體外部沒有安裝系統落水管道。

他進一步表示：“所謂外部系統落水管道是指陽臺下水管道，按照建設部商品房建筑規(guī)范要求，商品房小區(qū)應配有這一設施。而就目前處于交房階段的這個樓盤來看，每個單元樓的外部都沒有配備外部系統落水管道?！?p>順著陳祖武的指點，韓小姐與記者看到該小區(qū)每一個房屋陽臺踢角處都有一個長度為10~15公分的金屬管，而這些金屬管之間并沒有任何管道連接，由此不難想象，該樓盤居民陽臺生活用水以及雨水的排放都將通過這樣一個“簡易”設施完成。

想到這里，韓小姐不無幽默地對記者表示：“看來以后出門的時候要先在單元門里聽清有沒有人家在洗衣服，如果工程師不提醒，以后難免經?！苡辍?。”

■現場解說

陳祖武：一般來講，樓體外部設有系統落水管道能起到兩方面的作用。

頭先，外部落水管道的配置可以系統性回收陽臺生活用水和雨水，并將它們“妥善”地排至小區(qū)公共道路的下水管道中，以避免生活用水肆意排放給小區(qū)居民出行帶來不便。

其次，外部落水管道系統的安裝可以從側面確保房屋結構的穩(wěn)定性，廢水的收集和集中排放可以緩解樓體本身因雨水、生活用水中酸性物質的腐蝕，從而達到保護樓體外部承重墻體的作用。

因此，外部落水管道的設置意義重大，業(yè)主對此問題應該慎重考慮，建議業(yè)主要求物業(yè)公司向開發(fā)商申報此問題并進行整改。

【驗收現場二】

起居室地面存在

多處彌補痕跡

剛一進入房間，楊連明工程師就發(fā)現該房屋進門處起居室地面存在多處水泥涂抹痕跡。用金屬小錘敲打，楊連明發(fā)現該水泥涂抹痕跡是為了彌補地面裂紋。

“那是不是樓板裂了？”韓小姐敏感地問道。對此，楊連明表示：“通過敲打的聲音可以判斷，地面存在裂紋，但這種裂紋不是因為結構性問題所致，因此，并非樓板裂痕?！?p>為了讓業(yè)主韓小姐放心，楊連明工程師進一步解釋道，金屬錘敲打水泥涂抹部分，可以聽到沉悶的“咚咚”聲，這就表示，該房屋地面確實存在裂痕，否則不會有空洞的聲音，而應該是錘面與地面接觸時發(fā)出的金屬碰撞聲音。

“根據這種聲音的沉悶程度也可以判斷出并非樓板空洞或裂痕造成。因為如果是結構樓板出現了裂痕，這個聲音會更加清脆，敲打時也會感覺到地面存在空洞，但是這個房屋地面沒有這種檢測反映，所以業(yè)主對此可以放心。”楊連明如是說。

為了驗證工程師的說法，韓小姐接過楊連明手中的監(jiān)測工具，認真地敲打了一番，隨即微笑著表示：“確實是這樣，沒有敲空的感覺，而且聲音也的確是悶悶得?！?p>■現場解說

楊連明：在驗收房屋過程中，業(yè)主往往會看到墻面、地面出現水泥或涂料涂抹的痕跡，業(yè)主們需要對此格外注意。

通常情況下，面對這種明顯的“補救”，業(yè)主應該選用一些強度比較大的物體對其進行敲擊，一旦敲擊產生清脆的空洞聲，并明顯感覺到敲打落空，就應該及時記錄并向物業(yè)工作人員反映問題。

如此情況下，建議業(yè)主要求施工方打開涂抹層，仔細觀察被涂抹墻面和地面是否存在嚴重空洞，如果空洞明顯則屬于嚴重的工程質量問題，將會影響整個樓體的承重、負載，從而對整個樓體的安全性能產生負面影響。

【驗收現場三】

入戶門門鏡留空

窗體密封膠變形、脫落

解釋完地面問題之后，楊連明工程師開始對室內門窗進行了詳細檢測。

雖然該樓盤為毛坯房交房，除入戶門以外，室內并無其他房門，但是這先進的門仍然出現了小問題。正如楊連明工程師事后所言，“經檢測發(fā)現，該房屋入戶門門鏡缺失，導致戶門出現空洞，容易造成安全隱患?！?p>隨后，楊連明又對房屋內各個窗體進行了詳細檢測。在檢測過程中他頭先指出，目測可以看出，起居室陽臺落地窗西側中間層窗體存在傾斜，在經過垂直水平監(jiān)測儀器的精準測量以后，證實該窗體確實與起居室墻面、地面水平垂直度存在差異。

“其次，通過整體窗體檢測，所有窗戶的密封條存在或多或少的脫落、開膠、變形情況，其中次臥通風窗外部密封條脫落現象較為明顯。同時，可以看出窗體安裝為該房屋主體結構的后續(xù)工程，因此，起居室、主臥、次臥以及廚房的落地窗或通風窗窗框與玻璃之間都存在縫隙，密合程度較差?！睏钸B明表示。

此外，在起居室落地窗的監(jiān)測過程中工程師還發(fā)現，該落地窗東西兩側窗體玻璃并非雙層中空玻璃?！斑@一問題頭先從玻璃的透析度就可以清楚地看出，這扇玻璃的透析度不如中間中空玻璃；其次，由于兩層玻璃中間有明顯水痕，可以判斷出該窗戶玻璃不是灌有稀有氣體、真正意義上的中空雙層玻璃?！睏钸B明說道。

■現場解說

楊連明：就窗體傾斜問題來看，該房屋起居室落地窗西側中間層窗體傾斜是由于窗戶框架變形所致，而框架的變形有可能是因為施工、安裝過程中沒有按照相關規(guī)定進行找平和垂直度監(jiān)測導致。建議業(yè)主報修物業(yè)，對其進行整修或重新安裝。

該房屋建成時間較長，房屋內所有窗戶存在密封膠變形、脫落現象是經過風化、雨水腐蝕之后出現的正?，F象，但是即便如此，也應該引起業(yè)主的高度重視，建議業(yè)主報修物業(yè)或在裝修過程中重新安裝窗體密封條。

對于玻璃并非中空玻璃這件事業(yè)主無可奈何，因為該房屋購賣合同中并沒有明確規(guī)定窗體配套玻璃采用何種材質玻璃，因此，如果業(yè)主出于保溫、隔音考慮需要更換玻璃，也只能在裝修過程中解決這一問題。

【驗收現場四】

房屋未做保溫處理

主臥墻面返潮起泡

在楊連明工程師對室內門窗進行檢測的同時，陳祖武工程師對室內墻體也進行了嚴格的檢查。通過金屬錘敲打發(fā)現，該房屋未做保溫處理。為了確認檢測無誤，陳祖武工程師先后對室內外墻體都進行了檢測，“確實沒有保溫層”，較后他得出這樣的結論。

“怎么會沒有保溫層？那我們以后會不會冬冷夏熱?。俊表n小姐對此焦急地問道。

對此，陳祖武表示，該房屋結構為磚混結構，按照建設部相關規(guī)定，磚混結構房屋墻體厚度超過24厘米可以不做保溫處理。經檢測，該房屋外部墻體厚度為40厘米，未做保溫處理的行為符合相關規(guī)定，但確實會對業(yè)主的實際使用產生不良影響。

韓小姐聽后失望地說：“這樣一來只能指望夏天空調夠冷，冬天暖氣夠熱了！”

此外，在對主臥墻面的監(jiān)測過程中，陳祖武工程師還指出，由于臥室衛(wèi)生間防水不到位，導致墻面返潮出現起泡現象，“這就需要韓小姐在裝修墻面的時候把這面墻現有涂料全部去除，重新做好防水以后再次粉刷?！标愖嫖溥@樣建議。

【驗收現場五】

防水不到位 廚房、衛(wèi)生間滲水現象嚴重

說到墻面返潮起泡的原因時，陳祖武工程師嚴肅地對韓小姐表示：“不僅主臥室衛(wèi)生間防水出現問題，該房屋1個廚房、2個衛(wèi)生間防水施工均不到位。”

在陳祖武的指引下，韓小姐與記者一同來到房屋西北角的廚房。一進廚房，記者就發(fā)現該房間內風道外部井道的墻體整個泛起了白毛，接近地面的部分還有明顯的滲水痕跡。同時，在廚房北側通風陽臺的踢角墻附近也有同樣的問題。

而在臨近起居室的衛(wèi)生間內，因防水措施不到位引起的滲水現象不僅出現在墻面上，也同樣出現在天花板上?！鞍凑瘴业氖蛛姺较蚩梢钥吹?，衛(wèi)生間頂棚北側有水痕，并且面積較大?！睏钸B明對記者表示。

■現場解說

陳祖武：按照建設部相關規(guī)定，衛(wèi)生間、廚房地面防水應在交房時完成并確保無誤，但從驗收房屋的實際情況來看，房屋內防水施工并未按照這一規(guī)定嚴格執(zhí)行。

頭先，根據衛(wèi)生間頂棚出現的滲漏痕跡可以看出，該房屋上層衛(wèi)生間地面防水已經出現漏洞，以至于該房屋內頂棚出現滲漏現象。如果業(yè)主在驗收時沒有及時發(fā)現這一問題，不僅影響裝修施工質量，而且后期衛(wèi)生間使用將會問題不斷。因此，業(yè)主應該要求物業(yè)公司在上層房屋售出之前就對這一問題進行整修，同樣，本次驗收房屋的防水也應重做，從而避免下層頂棚出現同樣問題。

其次，按照建設部要求，衛(wèi)生間、廚房地面防水施工中應保證墻面防水不低于1.5米，但從現場驗收情況看來，該房屋墻面未見到防水涂料痕跡，由此可以證明施工過程中沒有按照規(guī)定執(zhí)行，導致墻面因此返潮起泡。對此問題，業(yè)主同樣應該及時反映報修。

除上述問題之外，在該房屋驗收當天，兩位工程師還分別指出，該房屋衛(wèi)生間墻面沒有作拉毛處理，容易導致裝修所用的墻面面磚脫落；采用空調取暖的該套房屋內部空調組件、管道為縱向擺放，如果不作適當調整將會影響室內空間高度的舒適感；同時，由于該業(yè)主并未繳納前期物業(yè)費用，因此該房間內沒有通民用電，使電路檢測受阻。

據記者了解，5月17日，即業(yè)主韓小姐完成入住手續(xù)并交納了前期物業(yè)費用之后，兩位工程師再次來到該房屋，對該房屋電路進行了檢測，檢測結果顯示，

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