從今年１月１日起，北京商品住宅市場(chǎng)的多項(xiàng)新政策、新法規(guī)開(kāi)始實(shí)施，其中包括房貸新利率、新現(xiàn)房合同、分戶(hù)驗(yàn)收、大戶(hù)型預(yù)征增值稅等。這些新政策會(huì)給公眾的置業(yè)、投資帶來(lái)什么影響？購(gòu)房者對(duì)其如何有效地加以利用，以便限度地維護(hù)自己的合法權(quán)益？記者對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)探訪。

現(xiàn)房采用新合同

從１月１日起，由北京市建委、市工商局聯(lián)合發(fā)布的《北京市商品房現(xiàn)房購(gòu)賣(mài)合同》示范文本開(kāi)始實(shí)施，開(kāi)發(fā)商只能對(duì)示范文本內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，不能刪除或減少內(nèi)容；開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充的內(nèi)容若為“霸王條款”，與示范文本相悖，“霸王條款”無(wú)效。

凡是１月１日后簽訂商品房現(xiàn)房購(gòu)賣(mài)合同的，雙方當(dāng)事人要在９０天內(nèi)持網(wǎng)上打印的《商品房現(xiàn)房購(gòu)賣(mài)合同》和《北京市房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表》及其他相關(guān)材料申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，就是所謂的“小產(chǎn)權(quán)”。

新出臺(tái)的現(xiàn)房購(gòu)賣(mài)合同文本中規(guī)定，瞞報(bào)抵押情況可要求雙倍賠償，而且，租戶(hù)有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，現(xiàn)房合同要求開(kāi)發(fā)商明示房屋的租賃狀況，提示購(gòu)房人在購(gòu)購(gòu)租賃房產(chǎn)時(shí)作必要的補(bǔ)充約定，現(xiàn)房合同將《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表》明確列為房屋竣工驗(yàn)收和交付的必備條件。

不過(guò)，對(duì)于公眾比較關(guān)注的地下車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題，示范文本中的約定 于事先申明是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑽唇鉀Q其權(quán)屬問(wèn)題，這不能不說(shuō)是一個(gè)缺陷。

現(xiàn)房實(shí)行網(wǎng)上簽約

從１月１日起，北京市民購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的現(xiàn)房可以先登錄網(wǎng)站了解該項(xiàng)目、樓盤(pán)和房屋銷(xiāo)售狀態(tài)及成交均價(jià)等信息，開(kāi)發(fā)商再也無(wú)法通過(guò)謊報(bào)銷(xiāo)售數(shù)字的手段來(lái)誘騙消費(fèi)者購(gòu)房了。

為防止房屋炒作，現(xiàn)房購(gòu)賣(mài)網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱(chēng)不得隨意變更，因此，購(gòu)房者在合同上簽誰(shuí)的名字，事先一定要考慮好。現(xiàn)房銷(xiāo)售方在網(wǎng)上簽約前須到市建委辦理用戶(hù)注冊(cè)手續(xù)，并補(bǔ)錄銷(xiāo)售項(xiàng)目初始登記的相關(guān)信息。購(gòu)房人可憑打印合同時(shí)設(shè)置的密碼和合同號(hào)，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢(xún)所購(gòu)房屋的網(wǎng)上簽約情況。如果退房，管理網(wǎng)將公示銷(xiāo)售單位的退房信息，并在管理信息網(wǎng)的樓盤(pán)表里及時(shí)恢復(fù)可售標(biāo)識(shí)。

雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；原則上，在任何情況下，購(gòu)受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。另外，取得房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證且尚未銷(xiāo)售的房屋均需進(jìn)行現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約。

較之已經(jīng)實(shí)行的商品房預(yù)售合同，現(xiàn)房購(gòu)賣(mài)合同增加了房屋租賃情況說(shuō)明、《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表》的約定、地下車(chē)庫(kù)等附屬建筑物、物業(yè)費(fèi)及不可抗力等條款。

此外，該政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為也進(jìn)一步規(guī)范。網(wǎng)上公布能更好地制止開(kāi)發(fā)企業(yè)虛擬購(gòu)賣(mài)合同、囤積房源；發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者。

房貸執(zhí)行新利率

去年，人民銀行發(fā)出《調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，宣布個(gè)人住房?jī)?yōu)惠貸款利率按基準(zhǔn)利率６．１２％執(zhí)行，銀行可對(duì)符合條件的客戶(hù)實(shí)行下?。保埃サ膬?yōu)惠，即５．５０８％。

具體而言，對(duì)于購(gòu)購(gòu)套住房的資信良好用戶(hù)５年期以上的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行５．５０８％的下限利率，而對(duì)于購(gòu)購(gòu)高端住房、套房甚至別墅的貸款人，按照６．１２％的基準(zhǔn)利率執(zhí)行；同時(shí)將頭付比例提高到３０％至４０％。

貸款利率調(diào)整的同時(shí)，罰息利率由每日０．２１‰調(diào)整為貸款執(zhí)行利率水平上加收３０％。如果按照銀行對(duì)大多數(shù)客戶(hù)執(zhí)行的５年期以上商業(yè)房貸利率５．５０８％來(lái)計(jì)算，銀行新執(zhí)行的年罰息利率為５．５０８％×（１＋３０％）＝７．１６０４％，日罰息率則為７．１６０４％除以３６０，等于０．１９８９‰，比原來(lái)的０．２１‰下降０．０１１１個(gè)千分點(diǎn)；如果銀行執(zhí)行的是五年期以上６．１２％的基準(zhǔn)房貸利率，那日罰息率為０．２２１‰，比原來(lái)提高０．０１１個(gè)千分點(diǎn)。

銀行人士提醒按揭購(gòu)房的購(gòu)房者，即便是較優(yōu)惠的貸款利率，也比調(diào)整前略有提高，每月的還款額有所增加。所以現(xiàn)在還款時(shí)要注意，以免因賬戶(hù)余額不足導(dǎo)致銀行無(wú)法扣款，給自己造成罰息損失，留下不良信用紀(jì)錄。

住宅分戶(hù)驗(yàn)收

從１月１日起，北京市開(kāi)始推廣“一戶(hù)一驗(yàn)”的住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收制，開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者交房時(shí)，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等８項(xiàng)房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。

北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此規(guī)范性文件不具強(qiáng)制性，即建委不對(duì)建設(shè)單位采取強(qiáng)制性要求，原則是建設(shè)單位組織實(shí)施，政府部門(mén)監(jiān)管。主要還是在于建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位，用協(xié)議方式來(lái)約定。需要注意的是，分戶(hù)驗(yàn)收不是對(duì)所有細(xì)節(jié)都進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收，主要是房屋里面觀感質(zhì)量、設(shè)備的使用功能驗(yàn)收，而且分戶(hù)驗(yàn)收不是突擊，而是隨著工程進(jìn)展進(jìn)行。

一方面，《分戶(hù)驗(yàn)收表》作為《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的附件交給消費(fèi)者，可以為消費(fèi)者日后維權(quán)提供依據(jù)。另一方面，新規(guī)定重要求、輕處罰，對(duì)于如何處罰沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有具體明確規(guī)定。因此，消費(fèi)者的權(quán)利可能仍然停留在紙面上。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為，無(wú)論采用何種驗(yàn)收方式，關(guān)鍵在于監(jiān)督施工方及監(jiān)理（建設(shè)）方能夠嚴(yán)格驗(yàn)收，同時(shí)，有效處罰馬虎驗(yàn)收的行為和有質(zhì)量問(wèn)題的工程。因?yàn)榻y(tǒng)一驗(yàn)收工程質(zhì)量是在施工過(guò)程中，施工及監(jiān)理（建設(shè)）方在每道工序檢查合格后才可以進(jìn)入下道工序的施工，即下道工序?qū)ι系拦ば虻尿?yàn)收。因此，只有落在實(shí)處，分戶(hù)驗(yàn)收的作用才能真正體現(xiàn)。

大戶(hù)型預(yù)征增值稅

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售、預(yù)售的商品住房，從１月１日以后，凡單棟號(hào)內(nèi)戶(hù)（單套房間）平均建筑面積超過(guò)１４０平方米以上的，一律按０．５％的預(yù)征收土地增值稅，對(duì)于１４０平方米（含）以下的不予預(yù)征土地增值稅。

根據(jù)北京市地稅局去年１２月底出臺(tái)的這項(xiàng)新規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以前年度的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按原政策規(guī)定應(yīng)預(yù)繳稅款或不預(yù)繳稅款的，不再進(jìn)行調(diào)整。而開(kāi)發(fā)建造并出售商品住房的納稅人，應(yīng)在辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)的同時(shí)，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求填寫(xiě)《商品住房建筑面積情況明細(xì)表》和《商品住房建筑面積情況明細(xì)表（附表）》，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此判定是否預(yù)征土地增值稅。除已被稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外的商品住房，納稅人均須在今年３月底前填報(bào)《商品住房建筑面積情況明細(xì)表》。

另外，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定征收土地增值稅，不再列入該項(xiàng)目土地增值稅的可銷(xiāo)售總建筑面積范圍，在清稅計(jì)算銷(xiāo)售比例時(shí)予以扣除。同時(shí)，凡在２００５年１２月３１日（含）以前建造的商品房已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，仍按原政策執(zhí)行。自今年１月１日起，稅務(wù)機(jī)關(guān)不再事先進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)工作，污染擾民搬遷企業(yè)減免土地增值稅事項(xiàng)審批由各分局負(fù)責(zé)，不再報(bào)市局。

業(yè)主可查詢(xún)維修金

從１月１日起，北京市住房公共維修資金將實(shí)行網(wǎng)上辦公，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)須進(jìn)入北京市專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行辦公，商品住宅維修資金的歸集、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)戶(hù)后維修資金的劃轉(zhuǎn)、分?jǐn)?、支取、續(xù)籌、變更、過(guò)戶(hù)、注銷(xiāo)、查詢(xún)等業(yè)務(wù)，要通過(guò)該系統(tǒng)操作。

據(jù)悉，這個(gè)住房公共維修資金網(wǎng)上辦公系統(tǒng)更適用于普通業(yè)主，小區(qū)每位業(yè)主都可隨時(shí)上網(wǎng)查詢(xún)維修資金的使用情況及去向。業(yè)主可以在網(wǎng)上自己注冊(cè)，但要向開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司等要到所在區(qū)的統(tǒng)一代碼（相當(dāng)于這個(gè)區(qū)里的專(zhuān)項(xiàng)維修資金辦公區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)密碼），然后就可隨時(shí)查閱自己小區(qū)維修資金的使用情況了。

同時(shí)，住房維修資金的網(wǎng)上辦公系統(tǒng)將與維修資金銀行系統(tǒng)實(shí)時(shí)聯(lián)網(wǎng)，所有業(yè)務(wù)操作須在電子信息與紙質(zhì)要件一致的前提下方可提交主管部門(mén)受理。凡是在舊系統(tǒng)歸集完維修資金的住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)也必須到北京市小區(qū)辦進(jìn)行用戶(hù)注冊(cè)審核及項(xiàng)目信息登記，并配合北京市小區(qū)辦在一個(gè)月內(nèi)將舊系統(tǒng)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移到新系統(tǒng)。

需要特別注意的是，去年征求意見(jiàn)的新《住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，將會(huì)在今年出臺(tái)實(shí)施。與２００２年６月頒發(fā)的老《辦法》相比，新辦法有諸多變化。比如老《辦法》規(guī)定，“１９９９年１月１日前，凡未建立維修基金的住宅，業(yè)主須按每月０．６０元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交”；新《辦法》規(guī)定，“業(yè)主補(bǔ)交，每平方米累計(jì)金額達(dá)到３６元為止”。老《辦法》規(guī)定，維修工程需業(yè)主三分之二以上通過(guò)后實(shí)施；新《辦法》規(guī)定，涉及全體業(yè)主的，需表決通過(guò)后實(shí)施；涉及部分區(qū)域的，由所涉及范圍內(nèi)的業(yè)主三分之二以上通過(guò)后實(shí)施。

新《辦法》還規(guī)定，每年第四季度對(duì)住宅共用部位共用設(shè)施檢查，并根據(jù)檢查結(jié)果，制定下一年度計(jì)劃。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年年底將工程計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算、分?jǐn)偯骷?xì)提交給業(yè)委會(huì)。

節(jié)能實(shí)施新規(guī)定

建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》已于１月１日起實(shí)施，原《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》同時(shí)廢止。此次發(fā)布的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》共３０條。其中明確鼓勵(lì)民用建筑節(jié)能的科學(xué)研究和技術(shù)開(kāi)發(fā)，推廣應(yīng)用節(jié)能型的建筑、結(jié)構(gòu)、材料、用能設(shè)備和附屬設(shè)施及相應(yīng)的施工工藝、應(yīng)用技術(shù)和管理技術(shù)，促進(jìn)可再生能源的開(kāi)發(fā)利用。

規(guī)定指出，建設(shè)單位不得以任何理由要求設(shè)計(jì)單位、施工單位擅自修改經(jīng)審查合格的節(jié)能設(shè)計(jì)文件，降低建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證建筑節(jié)能設(shè)計(jì)質(zhì)量。施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)在進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查節(jié)能設(shè)計(jì)的內(nèi)容，在審查報(bào)告中單列節(jié)

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