近日，畫家李玉蘭的案件“濤聲又起”，李玉蘭起訴賣房人索賠“信賴?yán)鎿p失”的案件，法院再次通知當(dāng)事人到庭。(農(nóng)民房購賣典型:北京畫家村房屋爭奪戰(zhàn)堅(jiān)持不下)然而，我認(rèn)為，李玉蘭的索賠案及購賣房屋合同無效案，都有可商榷之處。

法院“忽略”重要事實(shí)，遺漏當(dāng)事人

在李玉蘭的《購賣房協(xié)議書》上蓋著當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的公章；在該房屋《集體土地建設(shè)用地使用證》的“變更登記”欄內(nèi)，有村委會(huì)簽注的“馬××于2002年7月1日將上房5間廂房3間出售給李玉蘭使用”，也蓋有村委會(huì)的公章。而后李玉蘭準(zhǔn)備擴(kuò)建房屋時(shí)，村委會(huì)為李玉蘭簽發(fā)了《施工許可證》。這些重要事實(shí)說明，此項(xiàng)房屋購賣是三方共同完成的，不是兩方完成的。村委會(huì)參與的法律后果是：李玉蘭購下賣房人的房屋，賣房人在賣房的同時(shí)向村委會(huì)交回了土地，村委會(huì)同時(shí)又將該土地交給了李玉蘭使用。

但法院對村委會(huì)參與了房屋購賣這一關(guān)鍵事實(shí)及其法律后果“忽略不計(jì)”，違背了基本事實(shí)。

同時(shí)，由于村委會(huì)是集體土地所有權(quán)人的代表者，應(yīng)屬于我國《民事訴訟法》的規(guī)定“有獨(dú)立請求權(quán)”的第三人，法院應(yīng)當(dāng)通知村委會(huì)參加訴訟，但法院沒有通知，顯然遺漏了“村委會(huì)”這一重要當(dāng)事人。依據(jù)法律規(guī)定，因遺漏當(dāng)事人，法院所作的判決較終應(yīng)當(dāng)被撤銷。

賣房人不具有原告資格

本案的頭要問題是原告的資格問題，而非購賣合同的效力問題。

按照我國《民事訴訟法》的規(guī)定：原告必須是與本案“有直接利害關(guān)系”的人，否則就不具有原告資格。

由于賣房人只有地上房屋的所有權(quán)，沒有土地所有權(quán)(處分權(quán))，賣房人在賣房的同時(shí)，已向村委會(huì)交回了土地使用權(quán)，與村委會(huì)解除了土地使用關(guān)系，村委會(huì)同時(shí)又與李玉蘭建立了新的土地使用關(guān)系。所以賣房人已與這塊土地沒有法律上的“利害關(guān)系”了。

對于房屋，賣房人按當(dāng)時(shí)行情已拿走了超值的房款，其利益未因賣房受到損害。所以賣房人與這個(gè)房屋也沒有法律上的“利害關(guān)系”了。

上述二點(diǎn)足以證明賣房人已不具有原告資格，法院應(yīng)當(dāng)駁回賣房人的起訴，而不應(yīng)當(dāng)作出實(shí)體判決。

“財(cái)產(chǎn)”應(yīng)當(dāng)返還給誰

我國《民法通則》第61條規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方?！边@里明確規(guī)定是返還給“受損失的一方”，而不(一定)是返還給合同的對方。

如果購賣雙方未經(jīng)村委會(huì)同意，名義上是購賣房屋，實(shí)際上是(私自)購賣集體土地，以致合同無效，那么賣房人已取得了“對價(jià)”，得到了超值的房款，其利益沒有受到損害，不是“受損失的一方”。而賣房人私自賣出了土地，村集體才是受害者，才是“受損失的一方”。所以，如果法院判決返還，應(yīng)當(dāng)判決向村委會(huì)返還土地，而不是向賣房人返還房屋(和土地)。至于房屋，應(yīng)當(dāng)由村委會(huì)依據(jù)有關(guān)規(guī)定處理，這與賣房人已沒有關(guān)系。

正是由于法院以往在確定被返還主體上的錯(cuò)誤，才使得有人利用這一司法上的“空子”，頻頻悔約，主動(dòng)起訴，又能屢屢得手。

賣房人無權(quán)要求收回房屋

依據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第九條規(guī)定，“村民全家遷出本村或由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口后另有住房的，其原宅基地由本村集體經(jīng)濟(jì)組織收回，宅基地上的房屋和其他附著物應(yīng)由原房屋所有人自行拆除；也可經(jīng)鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)，按照規(guī)定的價(jià)格出售給符合申請建房用地條件的村民。”。據(jù)此規(guī)定，賣房人馬先生早已無權(quán)要求收回房屋，不具有原告資格，不僅法院受理起訴是錯(cuò)誤的，判決向他返還房屋及土地更是錯(cuò)誤的。

判決違反民法較高基本原則

按照法院判案適用法律的基本準(zhǔn)則，如果依照法律的具體規(guī)定判決看似合理，但判決結(jié)果違反法律的基本原則時(shí)，則不再適用具體規(guī)定，而應(yīng)適用法律的基本原則，作出裁定，駁回賣房人的起訴。

，法院支持賣房人惡意反悔，使其通過破壞社會(huì)信用有利可圖，既違反民意，也了違反法律的誠實(shí)信用原則。

，這些藝術(shù)家的房屋，早已不是當(dāng)初購來時(shí)單純居住性的房屋，已被藝術(shù)家們改造成了“畫家村”的各個(gè)“生產(chǎn)車間”(含“職工宿舍”)，已是具有特定意義的生產(chǎn)資料，是“畫家村”這張“藝術(shù)名片”的組成部分，是“畫家村”存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。這些房屋的性質(zhì)已被特定化，已屬法律上的“特定物”，不是購房時(shí)的“種類物”了。

同時(shí)，房屋現(xiàn)在的價(jià)值，不是賣房人創(chuàng)造的，是畫家們“辛勤培育”的結(jié)果，賣房人對此并沒有任何貢獻(xiàn)。

如果這樣一一返還，“中國宋莊畫家村”這張?jiān)趪鴥?nèi)國際聲名遠(yuǎn)揚(yáng)、無可替代、價(jià)值無可估量的“藝術(shù)名片”，必將被賣房人的反悔和法院的判決撕得粉碎，分文不值。這不論是對購房人，還是對社會(huì)整體利益都是巨大的損害，都是極不公平的。

本案不屬法院民事案件受理范圍

引起此類案件合同無效的疑惑是“村委會(huì)無權(quán)批準(zhǔn)購房人使用農(nóng)村土地”，其實(shí)這是對農(nóng)村集體土地的管理程序和主管機(jī)關(guān)分工的誤解。

依據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地的使用權(quán)，其批準(zhǔn)程序頭先是要經(jīng)過村委會(huì)同意，然后再上報(bào)當(dāng)?shù)卣恋匦姓芾頇C(jī)關(guān)審批。即使村委會(huì)越權(quán)管理土地，沒有上報(bào)審批，所產(chǎn)生的也是一個(gè)新的土地行政管理關(guān)系，不是民事法律關(guān)系，其法律后果也僅發(fā)生在國家土地行政管理機(jī)關(guān)與村委會(huì)和購房人之間，與賣房人已沒有任何關(guān)系。因此，本案不屬于法院民事案件受理范圍，這一問題也就不能作為認(rèn)定房屋購賣合同無效的理由。

依據(jù)法律規(guī)定，法院審理案件時(shí)，如發(fā)現(xiàn)與該案關(guān)聯(lián)產(chǎn)生的需要糾正的違法行為，又不屬于該案的訴訟請求和審理范圍時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)駁回賣房人的起訴，并向有關(guān)部門發(fā)出《司法建議書》，建議啟動(dòng)土地行政管理程序去處理，不能越俎代庖，以確認(rèn)合同無效，向賣房人返還房屋的方式解決。

畫家使用農(nóng)村土地不存在實(shí)體違法

其實(shí)，有關(guān)法規(guī)的本質(zhì)是限制城鎮(zhèn)居民購購農(nóng)村房屋單純居住，并不限制城鎮(zhèn)居民利用農(nóng)村土地發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。

然而，另一個(gè)重要事實(shí)，也是被法院審理此案時(shí)忽略的事實(shí)是，2004年宋莊鎮(zhèn)已被北京市政府批準(zhǔn)為北京市十個(gè)“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”之一。即宋莊鎮(zhèn)內(nèi)的村委會(huì)允許畫家們使用其土地，已符合《土地管理法》第59條規(guī)定的：“應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃”的情況，只是村委會(huì)沒有上報(bào)審批，上級(jí)土地管理機(jī)關(guān)又管理缺位，未進(jìn)行有效的行政管理而已。但這僅是程序上的欠缺，不是實(shí)體上的違法。

總之，此類案件已與賣房人無涉，并不涉及房屋購賣合同的效力問題，而是土地行政管理問題。因此，法院不應(yīng)當(dāng)受理賣房人的起訴，現(xiàn)法院以確認(rèn)購賣合同無效糾正農(nóng)村土地管理不規(guī)范的做法，超越了法院主管的范圍。(張萬臣 作者系北京市漢衡律師事務(wù)所律師)

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