原告：章某，男，1959年1月21日出生，漢族，住所上海市某路某弄
原告：楊某，女，1958年6月10日出生，漢族，住所上海市某路某弄
委托代理人：劉軼，上海市精文律師事務所律師
被告：張某，女，1965年1月10日出生，漢族，住所上海市某路某弄
被告：薛某，男，1967年6月20日出生，漢族，住所上海市某路某弄
委托代理人：戴某，上海市某某律師事務所律師
原告章某、楊某與被告張某、薛某購賣合同糾紛一案于2005年5月23日經(jīng)普陀區(qū)人民法院公開開庭進行了審理。
原告章某、楊某訴稱，2005年3月4日，原、被告通過中介方上海某房產(chǎn)置換服務有限公司共同簽訂房屋購賣補充協(xié)議，約定被告將其所有的上海市某路某弄某號某室的房屋以970000元的價格出售給原告，原告支付定金10000元及房款285000元，被告承諾2005年4月1日之前交房，待被告取得房地產(chǎn)權(quán)證后立即與原告辦理交易過戶手續(xù)，原、被告雙方交易過戶的稅費自理，任何一方違約，出退還定金及房款外，還必須賠償一方違約金194000元及房款的利息等。協(xié)議簽訂后，原告按協(xié)議履行了自己的義務，已向被告支付購房定金及房款295000元，但被告并未按約履行義務，至今未向原告交房，現(xiàn)要求解除房屋購賣補充協(xié)議，被告返還定金及房款共計295000元，賠償原告違約金194000元。
原告為證明其主張，提供2005年3月4日原、被告簽訂的上海市房地產(chǎn)購賣合同及補充協(xié)議，收條，原告致被告函件，中介公司出具的情況說明材料一份。
被告辯稱，對原告提供的證據(jù)的真實性無異議，同意原告解除房屋購賣補充協(xié)議，返還定金及房款共計295000元的訴訟請求。因營業(yè)稅的承擔問題雙方多次協(xié)商未果，原告也未按約辦理貸款，所以至今未交房及辦理過戶，由于被告不存在不履行合同的情況，也未提出過不履行合同，因此不同意原告要求被告賠償違約金194000元的訴訟請求。
被告為證明其觀點，提供補充協(xié)議、被告要求原告履行的函件、中介公司出具的情況說明一份。
經(jīng)審理查明，2005年3月4日，原、被告簽訂的上海市房地產(chǎn)購賣合同，約定被告將上海市某路某弄某號某室房屋出售給原告，轉(zhuǎn)讓價為970000元，2005年2月28日原告支付10000元，3月4日支付285000元，余款675000元以組合形式貸款支付等；同日，雙方就本案系爭房屋另行簽訂補充協(xié)議一份，約定簽訂本協(xié)議之日，原告支付295000元后，被告即交房給原告，原告另支付維修基金4197元，待被告取得房地產(chǎn)權(quán)證后立即與原告辦理交易過戶手續(xù)，雙方交易過戶的稅費自理，雙方任何一方違約，除退還定金及房款外，還必須賠償一方違約金194000元及按銀行利息計算的房款利息，交房即日起的水、電、物業(yè)管理費由原告承擔，被告承諾在開發(fā)商辦出大產(chǎn)證后二個月之內(nèi)，必須辦出小產(chǎn)證，被告承諾2005年4月1日之前交房。當日，被告出具收條表示收到原告支付系爭房屋的房款295000元（含定金10000元）。2004年9月，被告接收系爭房屋，2005年3月17日取得該房屋產(chǎn)權(quán)證。2005年4月6日，原告致函被告，表示營業(yè)稅應由被告支付，現(xiàn)已過協(xié)議約定4月1日交房的較后期限，被告仍未交房，已構(gòu)成違約，要求被告繼續(xù)履行協(xié)議交房。4月11日，中介公司草擬一份補充協(xié)議，傳真給原告，原告修改后，又傳真給中介方，該協(xié)議內(nèi)容為：雙方于2005年3月4日就系爭房屋購賣簽訂協(xié)議，后因3月7日公布執(zhí)行的差價營業(yè)稅及附加的支付問題發(fā)生爭議，被告未按協(xié)議于4月1日交房，且經(jīng)雙方協(xié)議約定，該項稅費由被告支付，原告一次性補貼被告5000元，原告補貼的5000元待被告交房，雙方完成過戶手續(xù)后支付。中介方將該協(xié)議告之被告后，被告在該協(xié)議上簽名。4月17日，被告函告原告，已可辦理小產(chǎn)證，要求原告履行協(xié)議，辦理交易手續(xù)。4月19日，原告致被告限期交房函，要求被告在收到此函后3日內(nèi)交房，并按補充協(xié)議約定，向原告賠償違約金194000元。4月25日，被告致函原告，根據(jù)雙方協(xié)議，被告取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)證后，立即辦理交易過戶手續(xù)，要求原告在收到此函3日內(nèi)，立即由中介方協(xié)助辦理房屋交易過戶手續(xù)。同時，被告致函中介方，要求中介方聯(lián)系原告，盡快提供必要資料，辦理房屋過戶手續(xù)。但原、被告至今未交付房屋及辦理過戶手續(xù)。
本院認為，2005年3月4日原被告簽訂的上海市房地產(chǎn)購賣合同及補充協(xié)議系雙方真實意思表示，并于發(fā)無悖，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。審理中，被告對原告解除房屋購賣補充協(xié)議無異議，同意返還定金及房款共計295000元，根據(jù)法律規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同，故對原被告達成合意部分，本院予以準許。因2005年3月4日原被告簽訂的購賣合同所涉及的房屋購賣標的與雙方同日簽訂的房屋購賣補充協(xié)議之標的相一致，故該合同也應一并予以解除。根據(jù)補充協(xié)議約定，雙方交易過戶的稅費自理，雖原被告就營業(yè)稅的承擔問題一直處于交涉過程中，但該稅費的承擔事宜仍屬協(xié)議約定之范圍，被告以營業(yè)稅問題未達成一致而拒絕履行交房義務，與約定不符，且雙方對補充協(xié)議約定的交房日期并未變更，現(xiàn)被告未按約定于2005年4月1日前交房，應認定被告違約，由于雙方在補充協(xié)議中約定了違約金的數(shù)額，被告應按此約定進行賠償。至于被告辯稱的原告未及時辦理貸款及過戶手續(xù)已違約在先一節(jié)，由于雙方在協(xié)議及合同中未明確約定辦理貸款的期限，且現(xiàn)有證據(jù)也表明被告直至2005年4月17日才告之原告已可辦理小產(chǎn)證的事實，而該行為已發(fā)生在約定交房日期之后，故對被告辯稱的上述意見，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條款、第九十三條、百零七條、百一十四條款的規(guī)定，判決如下：
一、解除原告章某、楊某與被告張某、薛某與2005年3月4日簽訂的上海市房地產(chǎn)購賣合同及房屋購賣補充協(xié)議；
二、被告張某、薛某應于本判決生效之日起10日內(nèi)返還原告章某、楊某購房定金人民幣10000元；
三、被告張某、薛某應于本判決生效之日起10日內(nèi)返還原告章某、楊某購房款人民幣285000元；
四、被告張某、薛某應于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告章某、楊某違約金人民幣194000元。、
本案受理費人民幣9845元（原告預繳），由被告負擔。
律師提示：
1、附條件的期房轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）是受法律保護的；
2、一方以政府部門執(zhí)行新的稅收政策調(diào)整為由，阻礙交易或單方違約的行為，不受法律保護；
3、關(guān)于違約金數(shù)額，保護當事人雙方的意思自治原則，即合同有約定的，從約定；
4、即使本案被告未協(xié)商同意解除合同，本案中依原告的請求，也可以解除。理由是，被告已構(gòu)成根本性的違約（交房義務）；參見《合同法》第九十四條第三項、第四項的規(guī)定；當事人一房遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

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