物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內(nèi)也僅有北京、深圳、上海、廣州、南京、湖南等地進行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應(yīng)當(dāng)說，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳。然而，投標(biāo)的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商"包辦制"，成為業(yè)主選擇"管家"的主要形式。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)，就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)競爭力以及保障其自身權(quán)益，都是非常現(xiàn)實和迫切的。

　　由于物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項目的實務(wù)性的差異，物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項目投標(biāo)的獨特之處。但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購購標(biāo)書、可行性分析、編寫及封標(biāo)書等步驟。

　根據(jù)招標(biāo)項目不同的特點，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進行招標(biāo)?，F(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。

　　(一)公開招標(biāo)

　　公開招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主)通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標(biāo)通知，邀請所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)的特點是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。

　　公開招標(biāo)是國際上較常見的招標(biāo)方式，其優(yōu)點是程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則。

　　(二)邀請招標(biāo)

　　邀請招標(biāo)是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點是以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。

　　邀請招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較小（即工作量不大，總管理費報價不高）的物業(yè)管理項日。由于公開招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時間長、費用高，邀請招標(biāo)有的地方彌補了公開招標(biāo)方式的不足，成為公開招標(biāo)不可缺少的補充方式，并由于其節(jié)省招標(biāo)時間和成本的優(yōu)點，深受一些私營業(yè)主和開發(fā)商的歡迎。目前，邀請招標(biāo)方式在物業(yè)管理招標(biāo)中亦頗受歡迎，特別為一些實力雄厚、信譽較高的老牌開發(fā)商所經(jīng)常采用。

　　邀請招標(biāo)具有節(jié)省時間、減少招標(biāo)費用的優(yōu)點，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評標(biāo)中可能會歧視某些投標(biāo)人等。盡管如此，邀請招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。

　　(三)議標(biāo)

　　議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指招標(biāo)人不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，較終達成協(xié)議。議標(biāo)實質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請招標(biāo)。

　　議標(biāo)目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目中較為常見。這是因為，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價較低，短時問內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進行投標(biāo)。事實上該類項目（也就是我們常見的中小樓盤和物業(yè)）很少是實行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計施工階段的，大多數(shù)情況是開發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于這時工期緊，開發(fā)商往往采用議標(biāo)方式，同時找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場考察，然后同時進行談判協(xié)商，較終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。另一方面，開發(fā)商本身對物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強，對管理的要求不是非常嚴(yán)格。此時在投標(biāo)人競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，議標(biāo)方式常常更適合經(jīng)驗豐富的開發(fā)商所采用，業(yè)主委員會也可通過委托招標(biāo)機構(gòu)采用議標(biāo)方式進行招標(biāo)。

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