正如所有合法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)所必須具備的頭要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須頭先考慮的基本因素。按照國(guó)際與國(guó)內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同。

　　1．從事國(guó)內(nèi)投標(biāo)的資格要求

　　物業(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

　　頭先，按照我國(guó)《公司法》規(guī)定，作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營(yíng)資格。

　　其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)。

　　鑒于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊(duì)伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部2003年頒布的《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，由建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)部2004年5月1日頒布實(shí)施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)規(guī)定：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　《辦法》將物業(yè)管理公司劃分為以下三個(gè)等級(jí)：

　　(1)一級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

　?、僮?cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上。
　?、谖飿I(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。
　　③物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。
　?、芄芾韮煞N類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
　　a．多層住宅200萬(wàn)平方米；
　　b．高層住宅100萬(wàn)平方米；
　　c．獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)平方米；
　　d．辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。
　?、萁⒉?yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

　　(2)二級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

　?、僮?cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上。
　?、谖飿I(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于lO人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。
　?、畚飿I(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。
　　④管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
　　a．多層住宅100萬(wàn)平方米；．b．高層住宅50萬(wàn)平方米；
　　c．獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)平方米；
　　d．辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。
　?、萁⒉?yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

　　(3)三級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

　　①注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上。
　　②物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。
　?、畚飿I(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。
　?、苡形械奈飿I(yè)管理項(xiàng)日。
　?、萁⒉?yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《辦法》規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。未經(jīng)主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照較低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。對(duì)于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門(mén)提出降級(jí)或吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的意見(jiàn)，報(bào)審批部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。資質(zhì)等級(jí)的升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)上升。

　　政府對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分，并要求其按等級(jí)參與招標(biāo)投標(biāo)，無(wú)疑在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān)，同時(shí)也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)秩序，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平提供了有力保障。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動(dòng)全國(guó)物業(yè)管理招投標(biāo)的迅速發(fā)展。

　　2．參與國(guó)際投標(biāo)應(yīng)履行的手續(xù)

　　物業(yè)管理公司參與國(guó)際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)規(guī)定，履行必要的手續(xù)。

　　(1)注冊(cè)

　　在招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)注冊(cè)，使其具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人資格，這對(duì)于進(jìn)行國(guó)際投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。注冊(cè)后經(jīng)該國(guó)政府核準(zhǔn)頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營(yíng)業(yè)，參與有關(guān)投標(biāo)工作。

　　由于不同國(guó)家法律法規(guī)的差異，他們對(duì)異國(guó)進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊(cè)與遞交投標(biāo)書(shū)的先后次序上的規(guī)定也有所不同。但無(wú)論注冊(cè)手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請(qǐng)時(shí)都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國(guó)家所要求提交的文件種類(lèi)不同，本書(shū)僅列舉說(shuō)明一些必須提交的主要文件：

　?、俟菊鲁獭Ｎ飿I(yè)管理公司注冊(cè)提交的公司章程必須對(duì)本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)體制做出充分說(shuō)明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊(cè)資本、營(yíng)業(yè)范圍、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。值得注意的是，由于我國(guó)實(shí)行《公司法》時(shí)間較短，加之獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)公司成立時(shí)報(bào)批的組建文件往往與國(guó)際慣例有較大差別。因此，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司對(duì)外投標(biāo)時(shí)通常需另行準(zhǔn)備一份對(duì)外適用的公司章程。

　　②營(yíng)業(yè)執(zhí)照。國(guó)內(nèi)投標(biāo)公司提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國(guó)內(nèi)已有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠?biāo)物業(yè)所在國(guó)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，辦理申請(qǐng)注冊(cè)手續(xù)。

　?、坳P(guān)于分公司的證明。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開(kāi)出，說(shuō)明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機(jī)關(guān)公證后生效。

　?、苜Y產(chǎn)負(fù)債表及損益表。這兩份報(bào)表從財(cái)務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財(cái)力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)管理水平。

　?、菰庸芪飿I(yè)的名稱(chēng)、規(guī)模、地點(diǎn)及服務(wù)質(zhì)量等。

　　⑥辦事處人員名單和任職證書(shū)。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國(guó)內(nèi)外事部門(mén)及駐招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)的中國(guó)大或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實(shí)，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。

　　(2)選擇代理人

　　物業(yè)管理公司如果在國(guó)外從事投標(biāo)，必將面臨異域文化所帶來(lái)的種種障礙，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性，又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項(xiàng)目投標(biāo)更大的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，聘用代理人承辦注冊(cè)、咨詢(xún)等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費(fèi)用，還可利用代理人對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性。

　　當(dāng)然，代理的這些優(yōu)勢(shì)必須建立在代理人杰出的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對(duì)待的一個(gè)重要問(wèn)題。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

　?、贅I(yè)務(wù)咨詢(xún)。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會(huì)關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息，開(kāi)發(fā)商情況，當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況，社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣，勞務(wù)雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國(guó)外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。
　?、跇I(yè)務(wù)代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運(yùn)作提供服務(wù)，這些工作包括 各種例行手續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?，提供投?biāo)所需單價(jià)、費(fèi)率等。這些服務(wù)可以提高投標(biāo)者工作效率，降低其交易成本。
　?、勖軈f(xié)調(diào)。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo)，與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會(huì)在文化、風(fēng)俗等方面存在差異，加之服務(wù)行業(yè)本身與個(gè)人滿(mǎn)足程度密切相關(guān)的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭(zhēng)議在所難免。此時(shí)，代理人則可在其中充分發(fā)揮"潤(rùn)滑劑"的作物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿(mǎn)足條件的代理人。選擇代理人時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢(shì)及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評(píng)價(jià)做出決策。

　　代理人作為中介咨詢(xún)公司是以其技術(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)頭先考慮技術(shù)條件，其他因素次之。投標(biāo)公司選擇代理人時(shí)應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨(dú)立性、取費(fèi)結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。

　　，技術(shù)勝任能力。即中介咨詢(xún)公司有能力為業(yè)主提供一個(gè)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的組織團(tuán)體來(lái)承擔(dān)被委托的任務(wù)。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：

　　a．察看公司以往在合同任務(wù)實(shí)施過(guò)程中所采用的方法及技術(shù)處理手段的說(shuō)明材料；
　　b．調(diào)查該公司及其工作人員曾經(jīng)在類(lèi)似地區(qū)承擔(dān)類(lèi)似物業(yè)項(xiàng)目情況；
　　c．審查將要從事該項(xiàng)目的所有工作人員的經(jīng)驗(yàn)和資歷；
　　d．了解該公司以前顧客對(duì)其工作成績(jī)的評(píng)價(jià)。

　　，管理能力。中介咨詢(xún)公司必須具有與物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模與類(lèi)型相匹配的管理技能，必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。在提供服務(wù)全過(guò)程中，代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機(jī)構(gòu)及政府機(jī)構(gòu)打交道，同時(shí)向委托方報(bào)告工作進(jìn)展，以使其能及時(shí)和準(zhǔn)確地做出決定。對(duì)于這一指標(biāo)評(píng)價(jià)所采用的方法主要有：

　　a．考查咨詢(xún)總工程師以往業(yè)績(jī)成就記錄；
　　b．考查被提名的項(xiàng)目經(jīng)理以往業(yè)績(jī)成就記錄；
　　c．詢(xún)問(wèn)咨詢(xún)工程師對(duì)該物業(yè)項(xiàng)目管理的意見(jiàn)；
　　d．判斷自己與咨詢(xún)工程師在原則問(wèn)題上是否具有協(xié)商基礎(chǔ)。

　　第三，資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢(xún)能力和人員來(lái)提供服務(wù)，以保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)

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