核心解讀：如物業(yè)公司違約，應適當減少業(yè)主的應交物業(yè)費


［事件］劉某是于洪區(qū)嘉麟花園一名業(yè)主。2002年5月8日，劉某與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議。因物業(yè)公司履行物業(yè)管理義務中存在一定瑕疵，而使其管理、服務區(qū)域內未完全達到約定標準。劉某據(jù)此欠物業(yè)管理費1139.5元。物業(yè)公司因此起訴劉某。


［判決］于洪區(qū)法院判決劉某給付原告物業(yè)費1139.5元及銀行利息損失。劉某不服，提出上訴。市法院審理認為，雙方當事人應同時履行各自義務，物業(yè)管理公司未按《公共契約》約定為業(yè)主提供符合雙方約定的標準服務，系違約行為，應由其自行承擔違約所產生的法律后果。劉某不向物業(yè)管理公司履行交付物業(yè)管理費的義務，是對物業(yè)管理公司的違約行為依法行使違約救濟權的合法行為，鑒于劉某實際接受了物業(yè)公司的物業(yè)服務，可適當減少交物業(yè)管理費金額，對劉某予以補償。故判決劉某只需給付物業(yè)管理費968.75元及相應的銀行利息。


［法官說法］市法院民二庭主審法官董菁：因物業(yè)管理企業(yè)未按合同要求提供服務或其提供的服務質量與合同約定不符而導致業(yè)主拒交物業(yè)費或要求降低物業(yè)費的案件，現(xiàn)在較為普遍。物業(yè)管理企業(yè)未按合同要求提供服務或其提供的服務質量與合同約定不符的，屬于違約行為。主要表現(xiàn)在：對公用部位、共用設施、設備維護管理不善；對物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡管理職責，造成物業(yè)環(huán)境惡化；未經(jīng)業(yè)主同意，自己或許可他人利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施，或將物業(yè)管理權發(fā)包給他人等等。如果業(yè)主或業(yè)主委員會有證據(jù)證明物業(yè)公司違約行為，法院應判令其承擔相應的違約責任。法院根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務的質量狀況，按質定價，適當減少業(yè)主的應交物管費用，符合法律規(guī)定，體現(xiàn)了對物業(yè)公司違約責任的追究。

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