南京市的幾位市民在交存維修資金。  海  琴攝

　江蘇省就《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法（草案）》日前舉行聽證會(huì)。 海  琴攝

新年過后，北京的黨先生不斷接到售樓人員催簽合同的電話。盡管售樓人員再三許諾專項(xiàng)維修資金可以按新辦法交，但黨先生還是不放心：他有可能少交好幾千塊錢的維修資金。可適用新辦法到底是以什么時(shí)間為界，拿不準(zhǔn)，就索性等著。

這個(gè)新辦法，就是將于今年2月1日施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。在互聯(lián)網(wǎng)上，網(wǎng)友們以論壇發(fā)帖子的形式“奔走相告”。不少人表達(dá)了有望少交維修資金的欣喜，但更多的還是流露對(duì)加強(qiáng)維修資金監(jiān)管的期許：但愿我們的房子也能夠“病有所醫(yī)”。

維修資金三大“難”

●交存不公平

●資金被挪用</p>

●支取遇尷尬

房子與人一樣，也有生老病死。住宅專項(xiàng)維修資金，就是保障住房“病有所醫(yī)”的“救命錢”，近幾年卻也為老百姓所憂心。

“同樣的戶型和面積，我比樓下的多交6000多塊的維修資金。”家住南京下關(guān)區(qū)的姜女士曾以拒交維修資金與開發(fā)商較過勁。目前，我國絕大部分城市都是按總房價(jià)的2%收取維修資金，姜女士房子樓層高價(jià)格貴，加之比別人晚一年購，總房價(jià)高出30余萬元，維修資金當(dāng)然就得多交。

江蘇省建設(shè)廳副廳長宋如亞說，因?yàn)橘彿繒r(shí)間的先后，形成了購房總價(jià)的差異，造成同區(qū)域、同幢、同面積房屋需繳存維修資金不同的不合理結(jié)果。同時(shí)，房價(jià)上漲連帶造成頭次繳納的維修資金數(shù)量增加，導(dǎo)致有的業(yè)主為了緩交甚至回避這筆資金，故意拖延甚至不辦房產(chǎn)證。在海南省?？谑校瑩?jù)統(tǒng)計(jì)，到2007年6月，600個(gè)商品房小區(qū)交存維修資金的不到1/3，資金僅1個(gè)多億。

“業(yè)委會(huì)炒掉了物業(yè)公司，物業(yè)公司就把維修資金一起卷走。”近年來，因?yàn)楸O(jiān)管不力，維修資金“出事”的新聞不斷見諸報(bào)端。去年上半年，曾爆出“上海房屋維修資金涉嫌違規(guī)炒股，市值近8億元”的新聞，而這種違規(guī)做法在相關(guān)上市公司公告里披露3年，卻并未被糾正。

2006年10月，廣州250萬房屋維修資金不翼而飛，600多戶業(yè)主還倒欠100多萬元。在有的城市，維修資金交多交少，由開發(fā)商或物業(yè)公司和業(yè)主約定，這樣到底有多少維修資金，根本沒數(shù)，用了多少也無從知道，因此被戲稱為 “糊涂賬”。

“維修資金用起來太麻煩！”去年12月18日，江蘇省就《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法（草案）》舉行聽證會(huì)，市民史丹青說：“我家住在頂樓，屋頂漏水。可要2/3的住戶同意才能動(dòng)用維修資金，整個(gè)小區(qū)有好幾百戶，總不能一家一戶去找他們簽字吧！”

維修資金支取難，是個(gè)令人頭疼的普遍問題。北京宣武區(qū)凌云居小區(qū)的物業(yè)公司經(jīng)理李寧也有切身體會(huì)。他所服務(wù)的小區(qū)電梯急需維修，他去宣武區(qū)小區(qū)辦申請(qǐng)使用維修資金。4個(gè)月后，宣武區(qū)小區(qū)辦答復(fù)：找市里。一個(gè)月后，市小區(qū)辦答復(fù)說，管理公共維修資金的系統(tǒng)正在調(diào)試，物業(yè)公司可以先墊錢修理。后來又因?yàn)檗k理相關(guān)繁瑣的手續(xù)，總共歷時(shí)1年零6月，維修資金才劃到物業(yè)公司賬上。

新“處方”出爐

　　●按住宅面積交存

●監(jiān)管確立三機(jī)制

●可購購國債增值

針對(duì)維修資金遭遇的種種尷尬，國家有關(guān)部門在2005年10月就公開過《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（征求意見稿）》，但遲遲未出臺(tái)。近兩年，上海、北京、廣西等地以《征求意見稿》為藍(lán)本，制定了相應(yīng)的管理辦法。2007年12月29日建設(shè)部和財(cái)政部就公布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。

“維修資金有望大幅下調(diào)”，是這個(gè)管理辦法一個(gè)明顯的變化。以往規(guī)定，按房款2％—3％繳納維修資金。此次新規(guī)確定，商品住宅的業(yè)主，按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項(xiàng)維修資金。每平方米建筑面積繳存的數(shù)額，為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％。

由于目前城市房價(jià)往往大大高于建造成本，繳費(fèi)金額將可能明顯下降。以北京東四環(huán)附近某小區(qū)一套100平方米的房產(chǎn)為例，2萬元/平方米的售價(jià)，2％繳納比例計(jì)算，一套房子需要繳納的維修基金將達(dá)到4萬元。而如果以建筑安裝成本計(jì)算，業(yè)內(nèi)人士估算，在北京、上海這樣的城市，住宅建筑安裝費(fèi)用在1200元/平方米左右，即使以2000元/平方米的高位計(jì)算，5％的維修基金也只有1萬元，兩者相比差距4倍。

“業(yè)主將真正成為維修資金的主人。”根據(jù)過去的規(guī)定，維修資金盡管屬于全體業(yè)主，但在不同階段，由不同單位代管，特別是售房單位代收、物業(yè)管理企業(yè)代管出現(xiàn)了很多問題。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)社會(huì)發(fā)展研究主任喬新生教授分析，新辦法確立了三大制度：專門賬戶管理制度，主要是解決資金被挪用的問題；政府托管制度，主要是防止開發(fā)商或者開發(fā)商指定的物業(yè)公司侵犯業(yè)主利益；過戶制度，主要是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)保護(hù)的原則，防止專項(xiàng)維修資金成為糊涂賬。

按照這一辦法，業(yè)主大會(huì)成立前或后，維修資金都由銀行掌管，物業(yè)公司不再插手。所有的維修開支都必須走程序，物業(yè)公司更換，維修資金不會(huì)跟著走。喬新生認(rèn)為，這保證了維修資金的安全。

破解支取難，在新辦法中也有所體現(xiàn)。該辦法規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前需要使用的，需要住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過。而在劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，則并沒有這個(gè)限制，而是由“業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案”。與此同時(shí)，雖然人們從新《辦法》中沒有找到如何讓兩個(gè)“2/3”更具操作性的規(guī)定，但還是從新辦法有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)倵l款中“相關(guān)業(yè)主”的表述，看到了具體化的可能。

維修資金可購購國債實(shí)現(xiàn)保值增值，是新辦法的又一亮點(diǎn)。按規(guī)定，在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購購國債。

期待與存疑

●建筑安裝造價(jià)的公布

●售房單位代收的風(fēng)險(xiǎn)

●業(yè)委會(huì)管理資金的能力

新辦法出臺(tái)，公眾充滿期待，但也有疑惑之處。

建筑安裝工程造價(jià)該怎么理解？新辦法規(guī)定，頭期維修資金為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。可建筑安裝工程造價(jià)，由誰定，是開發(fā)商，還是政府部門，不清楚。連不少所謂的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，也只能用“估計(jì)”等字眼表述。

售房單位代收維修資金的問題，雖然新辦法對(duì)此沒有明確規(guī)定的條款，但從“代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具……專用票據(jù)”的規(guī)定可以看出，還是允許售房單位代收的。對(duì)此，有人擔(dān)心開發(fā)商代收維修資金，就等于得到數(shù)千萬的半年以上無息貸款。如挪用后不能及時(shí)補(bǔ)足，輕則拖延辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間，重則無法辦理產(chǎn)權(quán)證而不能取得住房的合法手續(xù)與保障。

業(yè)主交的錢由業(yè)主自己管理，這是合情合理的，但其操作性同樣存疑：有的小區(qū)很難召開真正意義上的業(yè)主大會(huì)，業(yè)委會(huì)選舉機(jī)制也不成熟，對(duì)委員會(huì)缺乏應(yīng)有的監(jiān)督。維修資金動(dòng)輒幾百萬甚至上千萬，這樣龐大的一筆錢交給業(yè)主委員會(huì)管理，會(huì)不會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。因此有人建議，現(xiàn)階段還是應(yīng)該由政府部門代管，逐步過渡到業(yè)委會(huì)自管。

喬新生則建議，建立有別于的公益信托機(jī)構(gòu)，專門用來信托經(jīng)營所有權(quán)人的維修資金。他說，在我國住宅專項(xiàng)維修資金數(shù)額龐大，如果不妥善經(jīng)營，則可能會(huì)造成隱性的損耗。

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