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因新購(gòu)房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 463 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
案例介紹:

胡女士看中了某處商品房的頂層,在一次性付清全部房款后順利入住,同時(shí)向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。入住后兩個(gè)月雨季來(lái)臨,幾場(chǎng)大雨之后,胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象,后來(lái)竟然發(fā)展到漏雨的地步,胡女士于是找到物業(yè)管理公司報(bào)修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位,施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感,經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房,但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。
胡女士認(rèn)為自己購(gòu)購(gòu)房屋就為了居住,現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o(wú)法居住,并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞,她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的,所以準(zhǔn)備不再交納年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。
開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實(shí),也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失,但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋,自己和胡女士之間沒有糾紛。
物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋,并且現(xiàn)在看來(lái)房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位,如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無(wú)法接受,并且,因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱,統(tǒng)一供暖時(shí)間已到,如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi),他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。
由于三方對(duì)于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議,胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為,但是又不是十分肯定自己的行為是否合法,于是三方一同找到律師咨詢,較終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議,三方協(xié)商解決,由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi),胡女士不再向開發(fā)商要求賠償,同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。

律師分析:

胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指:當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù),該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的,任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消,但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外.
開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。
開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系,因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題,開發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù);
胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系,如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù),胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi),那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù);
關(guān)于供暖費(fèi)的問題,一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議,應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行,如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi),那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù);
開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開始主張抵消是不妥的,因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債,這兩種債務(wù)雖然都是債務(wù),但是并不符合"當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)"的條件。

判決結(jié)果:

較終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的,法律規(guī)定:債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下,胡女士可以將自己對(duì)物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商,開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后,開發(fā)商對(duì)胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。
本案中,因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng),所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。

點(diǎn)評(píng):

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率,本案中各方對(duì)于債務(wù)都沒有爭(zhēng)議,分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和,物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位,如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié),例如用實(shí)測(cè)面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的,但是不要忘記事先協(xié)商一致,以免日后無(wú)法說明白。

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