面對(duì)房產(chǎn)新政:購房賣房理財(cái)都要有一套新思路
隨著國家稅務(wù)總局下發(fā)的“108號(hào)文”的出臺(tái)，個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得已經(jīng)被正式列入“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，20%的稅率也讓眾多投資者和購房人的理財(cái)神經(jīng)被深深觸動(dòng)。在房地產(chǎn)政策層面發(fā)生了眾多變化的今天，作為普通置業(yè)者，如何在新政之下進(jìn)行選擇已經(jīng)漸漸成為焦點(diǎn)。
持有還是拋售
受“108號(hào)文”影響的莫過于二手房市場(chǎng)，由于擔(dān)心出售房屋的收益將會(huì)大打折扣，不少業(yè)主在考慮將 自己的房子“轉(zhuǎn)售為租”。但根據(jù)記者的采訪和實(shí)例計(jì)算，“轉(zhuǎn)售為租”并不一定獲得更好的收益。
劉女士2003年以每平方米5500元的價(jià)格購入一套上海萬里城（巴黎之春期）100平方米的商品房，總價(jià)為55萬元，頭付15萬元，銀行貸款40萬元，年限為20年。前一陣劉女士剛以每平方米8000元的價(jià)格出售此房，掛牌后不久就遇上了新政出臺(tái)。
根據(jù)稅收征收規(guī)定，個(gè)人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%，劉女士如果售出這套80萬元的房子，需要繳納的個(gè)稅為 (800000-558420-44400-41425.0255)×20%＝31150.9949元（注：房屋原值=原房價(jià)+印花稅+契稅+產(chǎn)權(quán)證印花；合理費(fèi)用=住房貸款利息+手續(xù)費(fèi)+公證費(fèi)；住房貸款利息以較新的房貸利率計(jì)算，計(jì)算三年的住房貸款利息。根據(jù)“商品房及其他住房裝修費(fèi)用較高扣除限額為房屋原值的10%”的規(guī)定，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的10%）。
因此，劉女士所要繳納的稅費(fèi)總額為營業(yè)稅+印花稅+個(gè)稅=44400+400+31150.9949=75950.9949元。
該房現(xiàn)在出售的話，實(shí)際收入為轉(zhuǎn)讓收入－頭付－應(yīng)繳稅收－三年房貸利息（800000-150000-75950.9949－41100.0255=532948.9796元）。
如果劉女士“轉(zhuǎn)售為租”三年后出售此房，屆時(shí)因購房已超過5年，因此不用繳納營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，今后房價(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)，不會(huì)大跌或大漲，因此，我們姑且把三年后的轉(zhuǎn)讓價(jià)仍定為80萬元，每個(gè)月的房租收入為2000元。
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