據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示?目前中國(guó)城鄉(xiāng)居民的儲(chǔ)蓄余額已達(dá)７．２萬億元人民幣，美元８１１億元，手中現(xiàn)金１萬億元，各種有價(jià)證券１萬億元，居民手中可支配金融資產(chǎn)總計(jì)達(dá)１０萬億元左右。居民手中的余錢多了，就會(huì)考慮投資。不同的人會(huì)考慮不同的投資方向或投資，有的投向證券市場(chǎng)，有的投向其它領(lǐng)域。其中有一部分人將投資房產(chǎn)作為投資方向。據(jù)資料顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的成交量中有１０％至２０％是投資型購(gòu)家購(gòu)購(gòu)，即這部分人購(gòu)房的目的不再純粹是為了居住，而是作為一種投資方式。
　就目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況整體來說，購(gòu)房作為投資其投資收益率還是比較高的。據(jù)資料顯示，外銷房的投資收益率在１２％至１３％之間，內(nèi)銷房的投資收益率在８％至１０％之間，二手房、底商及鋪面的投資收益也令投資者感到滿意。一般情況下，如果用銀行按揭的方式投資購(gòu)房用于出租，那么每月的租金收入可以滿足月供的需求，一般十年左右可以收回成本。以上所說的只是投資購(gòu)房的總體情況，率的高低還取決于其它一些相關(guān)因素，比如整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、項(xiàng)目的優(yōu)劣、法律方面的風(fēng)險(xiǎn)等等，不是所有的投資者都會(huì)得到豐厚的回報(bào)，微利及投資虧本較后只能作為個(gè)人消費(fèi)或閑置的情況也不在少數(shù)，通過按揭貸款被套牢者也大有人在。那么如何避免或者減少購(gòu)房投資的風(fēng)險(xiǎn)呢？筆者想從三個(gè)方面來談一點(diǎn)建議，希望對(duì)投資者有所幫助。
　了解細(xì)節(jié)是投資的關(guān)鍵
　目前投資購(gòu)房可供選擇的范圍還是比較大的，比如外銷公寓、內(nèi)銷商品房、底商、二手房等。選擇外銷公寓的投資收益率比較高，但應(yīng)對(duì)外國(guó)人的需求有所了解，了解外國(guó)人集中居住的區(qū)位，了解他們需求什么樣的房子，什么價(jià)位的房子，房屋位置、周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)的設(shè)施是否有利于居住、居住的舒適程度等情況，然后按照他們的要求投資購(gòu)房。但是您一定要充分估計(jì)世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化及中國(guó)吸引外商投資的能力。投資內(nèi)銷商品房收益率與外銷商品房比起來稍低一些，但客戶需求群體龐大，尤其是眾多的在京謀求發(fā)展的外地杰出人才，他們是內(nèi)銷房的消費(fèi)群體。投資底商及鋪面風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說大一些，因?yàn)檫@里既有周邊環(huán)境、客流量、客戶結(jié)構(gòu)的問題，也有投資者自身經(jīng)營(yíng)的問題。投資底商及鋪面您一定要了解清楚周邊客戶的消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在底商及鋪面中，如果開發(fā)商或物業(yè)公司與您將來所經(jīng)營(yíng)的范圍是屬于具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的行業(yè)，那么您一定要當(dāng)心，小心強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采用不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段，如停水、停電、停氣等極端方式，讓您無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。如出現(xiàn)這種情況，您的損失將十分慘重。投資二手房的優(yōu)勢(shì)在于地理位置好，且房?jī)r(jià)不高，出租用于居住的客戶群體廣泛，易于成交。但交易手續(xù)比較繁瑣，且產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜，房屋結(jié)構(gòu)不盡合理。通過銀行按揭辦理二手房貸款的銀行不多，目前農(nóng)業(yè)銀行在做二手房貸款的業(yè)務(wù)。
　購(gòu)房投資是長(zhǎng)線投資
　讓投資者做到這點(diǎn)似乎有些強(qiáng)人所難，但投資購(gòu)房的確與此有很大的關(guān)系，尤其是在中國(guó)加入ＷＴＯ的情況下，世界經(jīng)濟(jì)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)將越來越緊密地融合在一起，不僅國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)影響到投資，國(guó)際上經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化也將不可避免地影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況。一般來說，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走勢(shì)都有其固有的周期，有高峰，有低谷，趕在經(jīng)濟(jì)周期的上升初期階段投資收益率是的，風(fēng)險(xiǎn)是較小的，毫無疑問這也是投資的較佳時(shí)機(jī)。目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況總體來說比較好，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)作為一支新興的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，總體走勢(shì)還是相當(dāng)不錯(cuò)的，今后如要繼續(xù)保持這種發(fā)展勢(shì)頭，還有賴于其它方面的支持，比如居民的收入情況，法律環(huán)境等。如果您預(yù)測(cè)未來十年內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)仍然強(qiáng)勁，那么不妨投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期獲得較高的回報(bào)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)好，人們對(duì)各行業(yè)的投資都會(huì)增加，那么作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)依托的房屋當(dāng)然也不會(huì)被閑置，無論是商業(yè)用房還是出租用于個(gè)人居住，都應(yīng)該會(huì)有比較高的回報(bào)率。但是?隨著投資型購(gòu)家的增多?市場(chǎng)可出租的房屋越來越多?在經(jīng)濟(jì)總量及其它行業(yè)沒有明顯增加的情況下?率就會(huì)降低?收回投資的時(shí)間就會(huì)延長(zhǎng)?甚至可能出現(xiàn)收不回投資的情況?還要負(fù)擔(dān)沉重的銀行月供還款?這一點(diǎn)一定請(qǐng)投資者引起足夠重視．個(gè)人投資房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于長(zhǎng)線投資，如果您對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不看好，那么建議您選擇其它短線的投資方式或者直接把錢存在銀行。
　用法律手段保護(hù)自己的投資成本及收益
　目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)很不健全，整個(gè)市場(chǎng)缺乏規(guī)范的法規(guī)來約束，即使現(xiàn)有法規(guī)在執(zhí)法過程中也存在著薄弱環(huán)節(jié)，致使投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。在一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，投資者主要考慮市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)，但在目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上除要考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素外，還要考慮法律方面對(duì)投資者的保護(hù)程度及如何通過法律手段保護(hù)投資者的利益。目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在法律方面的問題主要有：沒有銷售許可證或五證不全，非法銷售；由于開發(fā)程序或稅費(fèi)方面的問題遲遲辦理不了房屋所有權(quán)證，致使投資者的房屋無法合法出租；房屋交付時(shí)與銷售時(shí)承諾的不一致，導(dǎo)致投資者做出錯(cuò)誤判斷，背離購(gòu)房時(shí)投資者的預(yù)期利益，使投資者受損；房屋質(zhì)量問題影響出租；物業(yè)管理軟環(huán)境欠佳，致使承租人望而卻步，影響租賃合同的簽署。就上述羅列的問題，投資者一定要做到心中有數(shù)，做出正確判斷，較好請(qǐng)法律方面的專業(yè)人士將合同中的漏洞補(bǔ)上，事先簽一份對(duì)開發(fā)商有約束力的補(bǔ)充協(xié)議，以降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。另外，未來法律法規(guī)的完善與修訂也會(huì)影響投資者的收益。比如所謂的商住兩用房作為賣點(diǎn)或概念已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，但這種商住兩用房的缺點(diǎn)是明顯的，既影響居住又不是十分理想的辦公環(huán)境。在美國(guó)，設(shè)計(jì)時(shí)用于居住的房屋是嚴(yán)格禁止作為辦公用房的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對(duì)居住環(huán)境需求的提高，不能排除將來我國(guó)也會(huì)制定與美國(guó)相似的法規(guī)，禁止這種房用于辦公。如果將來有相關(guān)的法規(guī)禁止商住兩用房的存在，那么投資者在遠(yuǎn)期可能會(huì)有很大的損失。還有，未來出租稅費(fèi)的變化也會(huì)影響投資者的收益。目前下調(diào)后的房屋租賃稅費(fèi)總體維持在12%至13%之間，將來不排除稅費(fèi)變化的可能性，物業(yè)費(fèi)及其它與商品房消費(fèi)有關(guān)的費(fèi)用上升都可能影響投資者的收益，這些投資者事先都應(yīng)有所考慮。
　總之，以購(gòu)房這種方式作為投資，您一定要清楚面臨的風(fēng)險(xiǎn)，知道風(fēng)險(xiǎn)后應(yīng)盡量避免或減小投資的風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取的投資利潤(rùn)。

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