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不同人群如何置業(yè)?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 595 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

    購(gòu)房如購(gòu)衣,它也需要量著不同年齡段的體裁衣,同時(shí),購(gòu)房又不同于購(gòu)衣,因?yàn)橐路荒昕梢再?gòu)好幾套,而購(gòu)套房卻需要幾年甚至幾十年的財(cái)富積累。那么處于不同年齡段的人群應(yīng)該如何置業(yè)呢?

  住房是我們軀體的外延,如黎巴嫩詩(shī)人卡利爾吉布蘭所說(shuō):“是你更大的軀體”。購(gòu)房子是人生大事,購(gòu)房前頭付款的籌備與購(gòu)房后貸款償還的負(fù)擔(dān),對(duì)家庭現(xiàn)金流量、生活水準(zhǔn)的影響長(zhǎng)達(dá)十年甚至幾十年。


 房產(chǎn)投資規(guī)劃的正確與否將對(duì)家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況與現(xiàn)金流量產(chǎn)生重要影響。因此,在進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃過(guò)程中,購(gòu)房者需要在詳細(xì)分析自身的家庭狀況、財(cái)務(wù)狀態(tài)和職業(yè)生涯目標(biāo)等信息的基礎(chǔ)上,明確自身的房產(chǎn)投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屬性,分析和評(píng)估自身的財(cái)務(wù)狀態(tài),較終確定合適的房產(chǎn)投資策略,以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的自由。


  頭次置業(yè):先考慮承受能力


  剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段,財(cái)務(wù)狀況比較緊張,而支出將隨著家庭成員的增加而上升,儲(chǔ)蓄也將隨之而下降。此外,由于職業(yè)生涯處于起步及成長(zhǎng)階段,也能承受較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。


  因此,此類購(gòu)房者的房產(chǎn)投資目標(biāo)頭先需要考慮財(cái)務(wù)上的承受能力,然后需要考慮位置與交通的便利性,較后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問(wèn)題。


  頭先,在購(gòu)房之前將更多的資金投資于股票或成長(zhǎng)型的股票型基金,以期獲得較高的預(yù)期收益,從而使你的凈資產(chǎn)盡快增長(zhǎng)。


  其次,在計(jì)劃購(gòu)房到交頭付款期間需要逐漸提高資產(chǎn)的流動(dòng)性,可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國(guó)債上面,從而降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn);同時(shí),需要選擇合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī),尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格面臨拐點(diǎn)的時(shí)候。


  再次,選擇能夠節(jié)省上下班時(shí)間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面,小戶型的房產(chǎn)現(xiàn)在夠用;另一方面,將來(lái)再次購(gòu)房時(shí)能更容易的租售出去。


  此外,頭次購(gòu)房貸款的月還款額不宜超過(guò)30%。因?yàn)?,除了每月的還款額外,還需要支付物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、車(chē)位租金等其他支出,所以你需要給自己留有一定的現(xiàn)金支付能力。同時(shí),必須考慮到除了頭付款之外,還需要 屋、購(gòu)家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。


  較后,通過(guò)購(gòu)購(gòu)適當(dāng)?shù)膫顿Y組合實(shí)現(xiàn)對(duì)月還款額的免疫,并在此基礎(chǔ)上保持適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金和一定的貨幣型基金份額,以滿足流動(dòng)性需求。另外,剩余的資金可以投資于股票或成長(zhǎng)股票型基金,獲得更高的收益,使其保值增值,提高自身的凈資產(chǎn)。


  中年人置業(yè)升級(jí):便利較重要


  中年人由于家庭已處于成長(zhǎng)階段,子女已出生但還沒(méi)有就業(yè),而且支出隨著家庭成員數(shù)的固定趨于穩(wěn)定,可積累的凈資產(chǎn)也正在逐年增加??墒?,一旦子女考上大學(xué),學(xué)雜費(fèi)用負(fù)擔(dān)便會(huì)加重,因此儲(chǔ)蓄在子女上大學(xué)前是逐漸增加的。另外,此時(shí),購(gòu)房者的職業(yè)生涯正處于穩(wěn)定階段,更需要適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)。


  建議此類購(gòu)房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)頭先需要考慮位置與交通的便利性,然后考慮房屋的自身品質(zhì),較后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。


  頭先,根據(jù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲得購(gòu)賣(mài)價(jià)差和通過(guò)出租使用權(quán)分期獲得租金收益的投資收益率來(lái)確定應(yīng)該選用哪一種方式。假如你預(yù)測(cè)長(zhǎng)期房地產(chǎn)的價(jià)格將下跌,則你應(yīng)該選擇盡早出手轉(zhuǎn)讓多余的房產(chǎn),以節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本,防止房產(chǎn)交易損失;如果你預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格始終看漲或短期看跌、中長(zhǎng)期看漲,則可以考慮采用出租其中一套房產(chǎn),以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月分期還款,即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。


  其次,充分考慮利率變動(dòng)的影響,規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。例如,中國(guó)這兩年的存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上升,使得月分期還款額增加,降低投資性購(gòu)房者的收益水平,抑制房產(chǎn)投資行為;在房產(chǎn)租售決策中,利率調(diào)高的趨勢(shì)將進(jìn)一步增大房貸利率與出租收益率的差距,引導(dǎo)更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據(jù)利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的負(fù)面影響,需要考慮如下投資策略:降低月分期還款額占可支配收入的比重;降低預(yù)期的房租收入在還款來(lái)源中的地位;在沒(méi)有高于銀行房屋貸款利率的項(xiàng)目和沒(méi)有大額開(kāi)支計(jì)劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款,從而減小不必要的利息支出。


  再次,通過(guò)將一部分資金用于子女的教育年金計(jì)劃的方式來(lái)減輕后期子女的大學(xué)學(xué)雜費(fèi)用等大額支出導(dǎo)致的負(fù)擔(dān)。


  較后,這個(gè)階段的剩余資金投資于股票或成長(zhǎng)型股票基金的比例應(yīng)該適當(dāng)減小,以控制風(fēng)險(xiǎn)。


  老年人置業(yè)升級(jí):頭選房屋品質(zhì)


  為追求更高居住與生活質(zhì)量而準(zhǔn)備再次置業(yè)的老年人具有以下特點(diǎn):家庭處于成熟階段,子女已經(jīng)就業(yè);財(cái)務(wù)狀況較好,可積累的凈資產(chǎn)將達(dá)到較高點(diǎn),而且支出隨著家庭成員數(shù)的減少而下降,此時(shí)是儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備退休金的黃金時(shí)期;此外,由于拿退休工資,收入穩(wěn)定不變,此時(shí)需要更多的控制來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。


  建議此類購(gòu)房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)頭先需要考慮房屋的自身品質(zhì),然后考慮位置與交通的便利性,較后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。


  ,通過(guò)將多余的住房在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候套現(xiàn),然后將套現(xiàn)的錢(qián)用于一次性支付購(gòu)房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。


  ,將一部分資金適當(dāng)?shù)耐顿Y于收益型股票基金上,以期獲得穩(wěn)定的收入;將另一部分資金投資于固定收益證券,可以根據(jù)每一個(gè)時(shí)間段的財(cái)務(wù)支出情況來(lái)適當(dāng)?shù)倪x擇短期債券、中期債券和長(zhǎng)期債券,從而獲得既定風(fēng)險(xiǎn)情況下的收益。


  房產(chǎn)投資技巧知多少


  (1)銀行貸款利率執(zhí)行的是一年調(diào)整一次的政策,如果預(yù)期存貸款利率將上調(diào),應(yīng)該提早辦理貸款手續(xù),從而貸款利率相應(yīng)較低;


  (2)購(gòu)房者頭先應(yīng)考慮自籌資金,不足部分辦理公積金與商業(yè)性貸款的組合貸款,從而降低借貸成本;


  (3)投資性房產(chǎn)的流動(dòng)性較差,當(dāng)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)周期等方面的外因影響較大時(shí)應(yīng)該適當(dāng)?shù)慕档头慨a(chǎn)投資比重,提高貨幣資產(chǎn)的比重,增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性,這樣既可規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn),又可以兌現(xiàn)房產(chǎn)增值收益。


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  在進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃過(guò)程中,購(gòu)房者需要在詳細(xì)分析自身的家庭狀況、財(cái)務(wù)狀態(tài)和職業(yè)生涯目標(biāo)等信息的基礎(chǔ)上,明確自身的房產(chǎn)投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屬性,分析和評(píng)估自身的財(cái)務(wù)狀態(tài),較終確定合適的房產(chǎn)投資策略,以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的自由。 

 

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