老房子折舊風(fēng)險(xiǎn)凸顯
老房子正遭遇的打擊。記者近日從杭城某家中介公司了解到，目前已成交的房源中，1985年以前的舊房子基本沒有，成交物業(yè)成新度平均在1998年，而之前這個(gè)數(shù)字為1993年。
房產(chǎn)折舊影響凸顯
房屋在長(zhǎng)期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。知情人士告訴記者，這些建成年代較早的老房源，面臨的一個(gè)瓶頸是土地折舊的問題。雖然上世紀(jì)80年代建造的房子，其土地都是劃撥的，因此土地使用證沒有明確土地使用權(quán)年限，這意味著只要不是因公共利益需要而拆遷，該土地可以一直使用下去。但是，劃撥土地的使用權(quán)恒久性其實(shí)只是從理論上說(shuō)得通，實(shí)際上，房產(chǎn)品不可能沒有“保質(zhì)期”，當(dāng)它折舊到一定程度的時(shí)候，其價(jià)值就會(huì)變得微乎其微了。一位業(yè)內(nèi)人士表示，5—10年的房屋價(jià)值是較高的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)整個(gè)小區(qū)配套設(shè)施、綠化、居住氛圍逐漸形成；而10年之后，房屋價(jià)值就會(huì)大大降低。
但由于近年來(lái)土地升值幅度基本高于房子的折舊率，在房?jī)r(jià)一路飆升的情況下，甚少有購(gòu)房者考慮到折舊的問題。而今年二手房征收20%個(gè)所稅的政策剛剛出臺(tái)的時(shí)候，房改房更一度成為新政的收益者風(fēng)光一時(shí)，成交占80%，價(jià)格也是水漲船高。
近段時(shí)間以來(lái)，出讓土地的價(jià)格頭次呈現(xiàn)出了盤整的信號(hào)，漲價(jià)空間逐漸縮小，附加值停滯不前，房屋本身的折舊就凸現(xiàn)出來(lái)了。
賣方折舊意識(shí)淡薄
今年以來(lái)，各大銀行不約而同地又緊了房貸口子，有的銀行甚至出臺(tái)1990年之前的二手房禁貸的政策，這對(duì)于杭州的老房子來(lái)說(shuō)無(wú)疑是晴天霹靂。于是老房子的掛牌量劇增，同質(zhì)物業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。
雖然事實(shí)上，對(duì)老房子的房貸不是一刀切，但購(gòu)房者往往認(rèn)為，既然銀行都有這樣的規(guī)定了，那么這些老房子就顯得不那么牢靠了，極有可能會(huì)貶值，所以就想坐著再等等。
相比購(gòu)房者越來(lái)越關(guān)注二手房的折舊問題，部分賣方可能還沒意識(shí)到這個(gè)問題。記者在一些中介公司的房源信息上發(fā)現(xiàn)，同樣地段的二手房，同樣層次的條件，不少建于上世紀(jì)80年代的房源掛牌價(jià)并不比90年代建的房源便宜多少。例如記者隨手翻到的兩套二手房源信息，一套建成于1986年左右，面積46.46平方米，普通裝修，總價(jià)凈30萬(wàn)元，相當(dāng)于每平方米6457元；一套建成于1995年，面積67.57平方米，一般裝修，總價(jià)凈44萬(wàn)元，相當(dāng)于每平方米6512元。建成年代早了9年，如果按折舊率5%計(jì)算，單價(jià)應(yīng)相差250-300元左右，而這兩套二手房掛牌單價(jià)卻相差無(wú)幾。
業(yè)內(nèi)人士提醒，在二手房交易中，無(wú)論土地使用證顯示的是劃撥土地還是出讓土地，消費(fèi)者都要把“年限”因素考慮在內(nèi)，以避免購(gòu)到折舊率太高、價(jià)值大幅貶值、性價(jià)比不高的房子。

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