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二套房貸從緊 公積金貸款優(yōu)勢(shì)明顯

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 694 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

“較近一段時(shí)間,監(jiān)管部門(mén)重申要求二套房貸從緊,這無(wú)疑會(huì)增加我們的購(gòu)房成本。我現(xiàn)在較關(guān)心的就是購(gòu)購(gòu)二套房,選擇什么樣的貸款方式較劃算?!奔易”本┪魅h(huán)外的劉先生接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

記者發(fā)現(xiàn),隨著二套房貸從緊執(zhí)行,選擇什么樣的貸款方式能否節(jié)省利息支出成了多數(shù)打算購(gòu)購(gòu)二套房消費(fèi)者較為關(guān)心的問(wèn)題。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士指出,公積金貸款較適用套住房,對(duì)于有公積金貸款資格的人來(lái)說(shuō),應(yīng)該很好地加以利用;對(duì)于只能選擇商業(yè)貸款的人而言“減壓”也有竅門(mén)。

基準(zhǔn)利率上浮1.1倍購(gòu)房成本增加

近日,銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)“第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通氣會(huì)”時(shí)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)防房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款頭付款比例和貸款利率。而在此前,銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》?!岸追抠J從緊”再次成為樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。

北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟告訴記者,7月中旬以來(lái),不少地方的銀監(jiān)局都重申,對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套(含)以上住房的,貸款頭付款比例不得低于40%,且不能享受貸款利率優(yōu)惠,貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

二套房貸從緊后,消費(fèi)者的購(gòu)房成本將發(fā)生怎樣的變化?京城專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷的企劃主管吳昊給記者詳細(xì)算了一筆賬。以貸款60萬(wàn)元20年為例,按照2007年出臺(tái)的二套房貸政策,基準(zhǔn)利率上浮1.1倍,利率是6.53%,借款人月還款額4484.04元,利息總額476170.14元。與之相比,以前各家銀行利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有一定的折扣優(yōu)惠,其中,基準(zhǔn)利率9折,利率是5.34%,每月可節(jié)省410.75元,總利息節(jié)省近10萬(wàn)元;基準(zhǔn)利率8折,利率是4.75%,每月節(jié)省606.70元,總利息節(jié)省14萬(wàn)元左右;基準(zhǔn)利率7.5折,利率是4.45%,每月節(jié)省704.32元,總利息節(jié)省近17萬(wàn)元。

活用公積金貸款頭套房不妨用商貸

面對(duì)二套房貸從緊可能增加的利息支出,購(gòu)房者應(yīng)該選擇什么樣的貸款方式,接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,公積金貸款比較適用套住房,對(duì)于有公積金貸款資格的人來(lái)說(shuō),應(yīng)該很好地利用。

常淑娟說(shuō),如果你是頭次置業(yè),且購(gòu)的房子面積較小,僅作過(guò)渡性使用,那么建議你先用商貸,把公積金貸款的優(yōu)勢(shì)留作下次進(jìn)行改善性住房時(shí),因?yàn)槿绻鬃》渴沁x擇商業(yè)貸款的,無(wú)需考慮是否還清就可以利用公積金再次申請(qǐng)?zhí)鬃》抠J款。更何況當(dāng)前頭次購(gòu)房商貸優(yōu)惠利率僅為4.15%,這與公積金貸款3.87%的利率相差已不明顯。如30萬(wàn)元20年期貸款,按等額本息還款方式計(jì)算,商業(yè)貸款月還款額為1843元,公積金貸款月還款額為1797元,前者比后者每月僅多46元。20年下來(lái),利息相差才11040元。

“當(dāng)然如果你有能力再升級(jí)置業(yè)時(shí)將原來(lái)的公積金貸款一次性提前還清,那么購(gòu)套房時(shí)還是可以利用公積金貸款,因?yàn)檫€清后再申請(qǐng)公積金,目前不受‘套房需提高頭付和利率’新政的限制。但如果套住房選擇公積金貸款未還清的,在購(gòu)購(gòu)套及以上住房時(shí),只能選擇商業(yè)貸款。這時(shí)購(gòu)套房的貸款,也得從嚴(yán)執(zhí)行。因此購(gòu)房者還是要綜合衡量一下自己及今后幾年的財(cái)務(wù)狀況,作出理性的選擇?!背J缇晏嵝颜f(shuō)。

對(duì)此,吳昊表示贊同。偉嘉安捷調(diào)查顯示,金融危機(jī)下,頭次貸款置業(yè)人群中約有60%的人群愿意選擇公積金貸款,而怎樣將公積金貸款程度地進(jìn)行靈活運(yùn)用是他們較為關(guān)心的問(wèn)題。

吳昊告訴記者,借款人如有繳納公積金,使用公積金貸款可避免二套房的“尷尬”處境。根據(jù)銀行政策,借款人如套房是公積金貸款,套房使用商貸會(huì)被算作二套房,即頭付四成,利率上浮1.1倍即6.53%。借款人如套房是商貸,套房用公積金貸款則不會(huì)被算成二套房,頭付仍是二成,利率按現(xiàn)行基準(zhǔn)利率3.87%貸款。另外,如果借款人套房的公積金貸款已結(jié)清,若再次使用公積金貸款購(gòu)房也是按套住房政策執(zhí)行,不受二套房的限制。綜合來(lái)看,借款人利用公積金貸款的優(yōu)勢(shì)滿(mǎn)足購(gòu)購(gòu)套房的意愿再好不過(guò)了。

二套房商貸“減壓”有竅門(mén)

對(duì)于沒(méi)有公積金貸款資格,套住房只能選擇商業(yè)貸款的客戶(hù),業(yè)內(nèi)人士也給出了具體的“減壓”技巧。

常淑娟建議消費(fèi)者可以考慮從兩方面入手。一方面是多咨詢(xún)幾家銀行,看有沒(méi)有哪家銀行的政策較為寬松,雖然我國(guó)銀行還未完全走上市場(chǎng)化道路,但各家銀行之間還是存在競(jìng)爭(zhēng),比如有些銀行在政策允許的范圍內(nèi),對(duì)于前一套貸款已還清的購(gòu)房者,也可給予一定的優(yōu)惠。

另一方面,可以通過(guò)還款方式的選擇節(jié)省資金。一般常見(jiàn)的還款方式為兩種:一種是等額本息還款法;一種是等額本金還款法。這兩種還款方式,在利息方面就存在一定的區(qū)別。常淑娟舉例子說(shuō),以貸款50萬(wàn)元15年為例,如果采用銀行等額本息還款法,15年要還的總利息為331388.57元,而采用等額本金還款法,15年要還的總利息為285808.05元,兩者相差45580.52元。

常淑娟特別指出,具體選擇什么樣的還款方式,購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,量體裁衣。其中,等額本金還款法在整個(gè)還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同,償還的利息逐月減少,本息合計(jì)逐月遞減,這種還款方式前期還款壓力較大,適合收入較高或想提前還款的人群。而等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同,前期還款金額較少,本息合計(jì)每月相等。這種還款方式由于本金歸還速度相對(duì)較慢,占用資金時(shí)間較長(zhǎng),還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。但這種還款方式便于借款人合理安排每月的生活和進(jìn)行理財(cái),對(duì)于精通投資、擅長(zhǎng)于“以錢(qián)生錢(qián)”的人來(lái)說(shuō),也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

(作者:李佳鵬 鄭文剛 劉姣)

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