章 貨幣政策與旅游房地產業(yè)

節(jié) 旅游房地產業(yè)的特點

旅游房地產就是指以旅游度假為目的的房地產開發(fā)營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能。也可以理解成“旅游與房地產結合得非常緊密的房地產”，以度假、休閑、養(yǎng)老為主要目的和功能的物業(yè)。旅游房地產的開發(fā)對象為旅游物業(yè)，一般而言，旅游物業(yè)包括住宅、休閑、度假、養(yǎng)老等相關的房地產開發(fā)形式，以及分時度假、產權酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、住宅項目、時權酒店、產權酒店、養(yǎng)老型酒店、運動度假村、旅游（休閑）培訓基地、國際休閑度假、時值度假型酒店等產品模式，它是一個大房地產的概念，是主題式房地產的重要組成部分。

旅游房地產是以旅游市場為支撐的房地產。因為旅游的導向，所以旅游房地產的景觀、環(huán)境、文化、投資等各要素都以不同的游客市場需求為出發(fā)點來設計產品的類型、開發(fā)模式、商業(yè)模式等，導致旅游房地產與普通房地產的不同。隨著泛旅游與超地產相結合的時代來臨，旅游房地產逐漸成為旅游區(qū)域打造和房地產經營的交融點，已經從以前簡單嫁接發(fā)展到為城市運營、區(qū)域開發(fā)提供支撐的模式。旅游產品的觀光、度假、休閑、康體等類型分類，與住宅、商業(yè)、酒店、綜合社區(qū)等不同形態(tài)相結合，構筑了豐富的旅游房地產類型。

旅游房地產是由旅游+房地產而形成的房地產業(yè)，這種特殊房地產與傳統(tǒng)房地產開發(fā)相比，它有自己本身的特征:一、靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此為依托、為特色開發(fā)房地產，當然，這種旅游資源或者旅游景區(qū)可是人工開發(fā)、天然的、傳承的遺產；二、旅游休閑地產服務對象主要是休閑度假的游客，項目面積不追求大，但是特別重視配套設施，講究外部環(huán)境的設計；三、旅游項目常年居住的不多，因其產業(yè)是依靠旅游而發(fā)展的，所以，在假期、旅游季節(jié)則火爆，平時比較平淡，其后期的物業(yè)管理則成為一個難點；四、重視旅游物業(yè)服務水平。由于物業(yè)性質不同傳統(tǒng)房地產，這類項目提供的服務也不一樣，如餐飲、清潔等不同于普通小區(qū)。

節(jié) 從緊的貨幣政策對旅游房地產的影響

旅游房地產是傳統(tǒng)房地產的一個分支，是旅游、休閑業(yè)與地產業(yè)結合的新興產業(yè)。旅游地產包括旅游設施及建筑物，具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等房地產開發(fā)模式，以及時權酒店、產權酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑度假村等產品模式。按開發(fā)模式和經營方式的不同，主要有以下幾種產品表現(xiàn)方式：一是分時度假（Timesharing又稱The timesharing Industry, Vacation Ownership, Resort timesharing），即指購購一定時段的度假房產的使用權，消費者在其購購的時間段內，擁有對客房的使用權，同時擁有轉讓、遺、繼承等系列權益以及對公共配套設施的優(yōu)惠使用權；二是產權酒店，即指投資者購斷酒店設施的所有權，除部分時間自己使用外，同意將其他時間的住宿權委托給酒店管理方經營，投資者從中獲取紅利的一種經營模式；三是主體社區(qū)或景區(qū)住宅，即指在旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)等優(yōu)越自然條件、地理位置的基礎上開發(fā)的具有住宿、休閑娛樂等多種功能的住宅項目。這類項目實際上是旅游休閑設施和住宅兩大塊拼在一起，前者不出賣產權及使用權，后者實際就是商品住宅，可以購購完全產權；四是房地產大盤或新城項目，即指在開發(fā)面積很大或周圍有需要保護或可以借力的生態(tài)環(huán)境的前提下，建造的不同于小區(qū)配套景觀的而有大規(guī)模人造景觀或自然借景的開發(fā)項目，不擁有產權。如高爾夫、登山、滑雪運動度假村等。

從以上旅游房地產的特點及產品形式可以看出，旅游房地產不同于傳統(tǒng)的房地產業(yè)，從緊的貨幣政策對旅游地產的影響也必然不同于傳統(tǒng)地產，可以從以下幾個方面分析：

1、旅游地產的消費群體不同

從事旅游地產開發(fā)的房地產公司，目標定位一般很明確，就是為站在金字塔上面較頂層的精英人群而量身定做的，講究高品質和較優(yōu)質。這部分消費者有著他們自己的消費特點和文化，即在后現(xiàn)代時期，人們的生活受家庭、、社區(qū)、民族情感、性別和種族等社會期望的支配越來越少。相反，與人們相關聯(lián)的真理、現(xiàn)實、命運的本性，以及道德與政治結構都在很大程度上得以消解。這一特征反映在消費者方面，體現(xiàn)為渴求與眾不同的、個人化的服務、原創(chuàng)精神以及多樣化等方面。后現(xiàn)代情感的崛起還意味著消費和閑暇在當代人的生活中發(fā)揮著比以往更為重要的作用。因而消費主義已成為這個時代特殊的個體和群體成員融入社會領域的動力，在消費文化中，那種“符號價值”對消費者而言要比它們本身所具備的物質特性要重要得多。同時，消費者正日益生活在一個“符號化了的文化”當中，這種文化充滿了斷斷續(xù)續(xù)的信息，并且按照推測，它是那些消費者所尋求的、非產品本身所具備的功能性的東西。正如五酒店傾向于具體化為以高價值、高質量的價值偏好這一主導的、清晰的訊息。

這部分消費者屬于收入較高且追求休閑的生活方式的群體，他們不需要去貸款購房，他們的需求收入彈性和需求價格彈性都較小，從需求的角度來說，從緊的貨幣政策不會影響他們對旅游產品的消費，當然旅游產品價格的上升對他們影響也不大。

另外，消費旅游產品的群體還包括大公司商務會議團體，作為賦予公司員工的福利的一種形式，旅游產品的價格上漲對他們影響不大。

對于境外旅游者來說，由于旅游資源的稀缺性和不可替代性，從緊的貨幣政策不會影響外國旅游者的步伐。據(jù)統(tǒng)計，2007年1月-10月，入境旅游人數(shù)達到10926萬人次，同比增長5.47%，入境旅游收入315.11億美元，同比增長11.64%。

2、從緊的貨幣政策回流的資金不同
央行2007年6次加息，10次提高存款準備金率，目的就是從兩個方面控制流動性過剩的問題：一是銀行體系的流動性表現(xiàn)為商業(yè)銀行在銀行的超額儲備，是商業(yè)銀行貸款擴張能力的表現(xiàn)。如果銀行系統(tǒng)流動性過剩，會反映為銀行超額儲備率過高，信貸擴張能力過強。二是社會層面的流動性則表現(xiàn)為包括金融資產在內的各種資產變成現(xiàn)金(現(xiàn)鈔或活期存款)的能力，尤其反映為廣義貨幣與金融資產和實物資產之間的關系。如果社會層面流動性過剩，將體現(xiàn)為貨幣供應過多，金融資產與實物資產有價格上漲壓力。

加息一是可以公眾的投資的機會成本提高，使社會公眾手中的熱錢回流到銀行中，減少社會中的游資；二是可以變相的提高商業(yè)銀行的再貸款率，從而減少商業(yè)銀行手中的可貸款量，增加商業(yè)銀行的貸款風險。同樣，提高存款準備金率，可以對沖被動吐出的基礎貨幣，控制銀行系統(tǒng)流動性的增長，大部分外匯占款都被對沖掉，剩下的部分是社會經濟發(fā)展所需要的了。

從緊的貨幣政策會使一般房地產的投資放緩，因為從上面的分析可以看出，作為資金密集型的房地產業(yè)，從緊的貨幣政策會從供給和需求兩個方面抑制房地產的資金供給，使得房地產業(yè)的成本大大增加，資產負債比例提高了，進入門檻也高了，房地產企業(yè)面臨的洗牌風險也變高了。

但對于旅游房地產的發(fā)展，從緊的貨幣政策卻帶來了另一番前景。由于旅游房地產業(yè)較好的發(fā)展資源和政府的大力支持，從流動性過剩的地方回流的資金將會有相當一部分注入旅游地產中，從而給旅游地產業(yè)的發(fā)展帶來新的契機。

3、旅游地產經營模式的不同

傳統(tǒng)商品住宅的贏利模式是一次收回投資并獲利，而旅游地產看重的是長期收益，它的特點是分階段、分批次的回收投資并獲利，而且大多數(shù)旅游地產不僅僅是參與開發(fā)，還需要參與后期的經營管理，更重要的是開發(fā)商一直擁有旅游地產的產權。旅游地產是一個需要長期投資的項目，不像一般的房地產開發(fā)，建完房子賣掉房子就結束了項目，旅游地產是一個持續(xù)的投資行為，或者是一個持續(xù)的建設行為。不是說賣了就算了，誰經營、誰管理無所謂，而是需要一個有序的運營、經營，給來的客人提供好的服務，這樣才能保證不斷的持續(xù)增值。因此，旅游地產的贏利模式是多樣的，比如說，旅游地產獨特租金的贏利模式和廣告推廣模式，它的經濟效益也是巨大的，因為旅游地產的基礎是旅游資源，其特點是區(qū)域壟斷性、天然的品牌效應和供給的稀缺性，旅游的輻射吸引能力以及消費者獨特的消費理念是傳統(tǒng)地產業(yè)所不能比擬的，而且隨著時間的跨度，旅游地產的升值空間很大，旅游地產更容易形成口碑效應。

由于旅游房地產獨特的經營盈利模式，它需要不同的資源組合的投入，不僅僅是資金融資，還需要杰出的經營管理能力和理念，還需要超前的投資理念和服務意識，從緊的貨幣政策只會對旅游地產公司的資金鏈產生一定的影響，但我們應該看到旅游地產在中國是一種新的生產能力的代表，包括各種投資公司在內的投融資方對于旅游地產的前景看好的期望值遠遠大于從緊的貨幣政策帶來的不利的影響。因此，從緊的貨幣政策只會對傳統(tǒng)地產產生擠出和洗牌效應。

4、價格效應不同

傳統(tǒng)房地產關系國計民生，它的價格波動會影響到社會的穩(wěn)定與否，它的發(fā)展及社會影響力不僅僅體現(xiàn)在對GDP的貢獻上，它更重要的作用體現(xiàn)在商品住宅的社會穩(wěn)定器上，國家作為社會的管理者一定會對傳統(tǒng)地產的價格實施監(jiān)控，從緊的貨幣政策只是宏觀調控的一個方面。而旅游地產作為一個正漸入佳境的朝陽企業(yè)，由于它的消費群體不同，以及它的經營贏利模式的多樣性，即從供給和需求的兩個方面來看，旅游地產的價格必定會呈現(xiàn)出多層次的特點，它的價格波動只是市場的正常反映，它的產品價格上漲的空間很大，其價格上漲恰恰反映了旅游資源的稀缺性和人們對休閑美好生活的不斷追求上。這樣符合市場規(guī)律的行為只能受到國家宏觀調控的保護，而不是抑制，因此從緊的貨幣政策對旅游地產的影響很小，確切的說這正是旅游地產發(fā)展的良機，大批傳統(tǒng)地產方面的投資必將轉向旅游地產。

5、符合地產周期的發(fā)展規(guī)律

旅游地生命周期(tourist area life cycle)的演變可以分成六個階段，即探索階段、起步階段、發(fā)展

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