目前，銀行給購(gòu)房人發(fā)放的個(gè)人住房貸款實(shí)行浮動(dòng)利率，也就是說(shuō)隨著銀行對(duì)利率的調(diào)整，各商業(yè)銀行便會(huì)在年的1月1日按新利率為購(gòu)房人計(jì)息。在今年的3月17日，央行取消住房貸款優(yōu)惠利率，5年期以上個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率為6.12%，下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%下調(diào)10%(即5.508%)。在即將到來(lái)的新一年里，正在還房貸的購(gòu)房人利息會(huì)有怎樣的變化呢？購(gòu)房人能否做到下限的貸款利率呢？

3月17日以前的貸款明年利率將上調(diào)

據(jù)工行北京分行從事個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的工作人員介紹，雖然在今年3月17日央行取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，但在此之前得到5.31%優(yōu)惠利率的購(gòu)房人在今年依然可以享受優(yōu)惠利率。但從明年1月1日起，就要按照新的利率還貸了。無(wú)論是按基準(zhǔn)利率6.12%，還是下限5.508%利率，每月的還款都會(huì)有所提高。

但什么情況按照5.508%的下限利率計(jì)息，什么情況按照基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)息呢？按照央行的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于購(gòu)購(gòu)套住房的資信良好用戶(hù)5年期以上的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行5.508%(或5.51%)的下限利率，而對(duì)于購(gòu)購(gòu)高端住房、套房甚至別墅的貸款人，按照6.12%的基準(zhǔn)利率執(zhí)行。同時(shí)將頭付比例提高到30%至40%。

以30萬(wàn)元20年的商業(yè)性貸款為例，按照下限利率5.508%計(jì)算，明年起月供將增加33.75元。有的房貸市民可能因?yàn)橘Y信不好,銀行明年會(huì)對(duì)其執(zhí)行基準(zhǔn)利率6.12%,這樣月供將增加138.51元。

3月17日以后的貸款明年利率基本不變

3月17日以后的貸款購(gòu)房人不能再享受優(yōu)惠利率，對(duì)于按6.12%的基準(zhǔn)利率執(zhí)行的購(gòu)房人只要央行不再調(diào)整利率明年的計(jì)率不會(huì)出現(xiàn)變化。

而對(duì)于按下限利率執(zhí)行的購(gòu)房人只要資信良好也不會(huì)出現(xiàn)變化。“今年3月17日以后得到下限貸款利率的購(gòu)房人只要能按時(shí)還貸，沒(méi)有不良的信用記錄，明年利率基本不變。”農(nóng)行北京分行從事個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的工作人員表示，但對(duì)于一些信用較差的購(gòu)房人，各經(jīng)辦行將自行決定是否對(duì)其采用基準(zhǔn)利率。

房產(chǎn)投資如何應(yīng)對(duì)利率上漲

對(duì)于2005年3月17日以前選擇商貸購(gòu)房的消費(fèi)者，自2006年1月1日開(kāi)始，5年期以上的商業(yè)住房貸款利率將全面按照5.508%，甚至是6.12%來(lái)執(zhí)行。這樣一來(lái)，對(duì)于不準(zhǔn)備提高貸款成本與購(gòu)房成本的消費(fèi)者，尤其是房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，就容易考慮到是繼續(xù)持有房產(chǎn)，還是及早拋售的問(wèn)題。如果繼續(xù)持有，將面臨利率馬上上調(diào)和今后可能再次上調(diào)的壓力；如果現(xiàn)在拋售，又可能造成房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益損失。究竟應(yīng)該拋售還是應(yīng)該持有呢？很明顯只要房?jī)r(jià)的上漲空間或者是投資區(qū)域的租金上漲空間明顯大于利率上調(diào)所帶來(lái)的投資成本，那么這個(gè)房產(chǎn)投資就是可以繼續(xù)持有甚至有更多收益的。

但是，房?jī)r(jià)的上漲幅度達(dá)到多少才能對(duì)沖利率上調(diào)所帶來(lái)的成本上升呢？專(zhuān)業(yè)人士經(jīng)過(guò)對(duì)利率與成本之間的變動(dòng)進(jìn)行了數(shù)理計(jì)算，得出一個(gè)結(jié)論：當(dāng)房?jī)r(jià)處于1.6%-3.6%左右的溫和上漲時(shí)，就將有可能緩沖利率上調(diào)所增加的投資風(fēng)險(xiǎn)。

提前還貸是否合算

從2006年1月1日開(kāi)始，在2005年3月17日前辦理的房貸將按新利率來(lái)執(zhí)行，貸款購(gòu)房人的月供將會(huì)增加。目前到銀行提前還貸的市民越來(lái)越多。是不是提前還貸都合算？如果提前還貸，是縮短期限合算還是減少月供合算？

專(zhuān)家算了一筆賬。以王小姐為例，她向銀行貸了22萬(wàn)元，貸款期限是10年共120期，采用等額本息還款法，月供2338元。目前，已還16期，還剩104期，貸款余額為198155元。如果她申請(qǐng)?zhí)崆斑€款5萬(wàn)元，是采用縮短還款期限，還是還款期限不變減少月供更合算呢？

如果月供不變，將還款期限縮短。這5萬(wàn)元可把貸款期限縮短兩年半，節(jié)省利息23295元。如果減少月供，還款期限不變，月供款將由原來(lái)的2338元減少到1781元，節(jié)省利息12543元。由此可見(jiàn)，縮短還款期將節(jié)省更多的利息。

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