從2006年1月1日開(kāi)始，凡在2005年3月17日前辦理個(gè)人住房貸款的購(gòu)房者，將要按新利率來(lái)執(zhí)行還款計(jì)劃，購(gòu)房人的月供將會(huì)略有增加。

　　如果提前還貸是否合算？如果提前還貸，是縮短期限還是減少月供？有貸款在身的房東是拋售，還是出租？記者就此類問(wèn)題采訪了北京市一些專業(yè)人士。

　　■利率微漲月供略增

　　按央行政策，取消房貸優(yōu)惠利率后，5年期以上的基準(zhǔn)利率為6.12％，下限利率為5.508％。對(duì)于購(gòu)購(gòu)套住房的資信良好用戶5年期以上的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行5.508％的下限利率，而對(duì)于購(gòu)購(gòu)高端住房、套房甚至別墅的貸款人，按照6.12％的基準(zhǔn)利率執(zhí)行；同時(shí)將頭付比例提高到30％至40％。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，央行這次上調(diào)房貸利率，更大的意義在于影響人們的心理預(yù)期，對(duì)購(gòu)房人的實(shí)際付支影響不大。以50萬(wàn)元20年的商業(yè)性貸款為例，按照下限利率5.508％計(jì)算，明年起月供將達(dá)到3441.7元，比利率調(diào)整前的5.31％增加55.7元。按基準(zhǔn)利率6.12％計(jì)算，月供將增加230.86元。

　　■提前還貸四種方案比較

　　假如你在今年3月17日前購(gòu)購(gòu)了一套商品房，到目前按揭貸款還款額還剩78.4萬(wàn)元，貸款期限為20年。如果你將目前48.4萬(wàn)元的閑置資金用于提前還貸，再將剩余的30萬(wàn)元整數(shù)按揭。如果采取等額本息還款方式，你可以有以下四種方案選擇。

　　方案1:月供較少，利息較多。即保持20年還款期限不變，這樣每月需還款2065.02元，比提前還貸前月供減少3244.23元。但這種還貸方式的利息較高，累計(jì)達(dá)到195603.74元。

　　方案2:月供較少，利息支付較多。假如你將還款期限縮短至10年，每月的還款額將達(dá)到3256.98元，這比提前還貸前減少2052.27元，但比20年還款期限的月供多1191.96元。而此時(shí)利息共計(jì)90822.3元，比20年期少支付104781.43元。這種方式月還款額和貸款年限都減少了，月供相對(duì)較少，但利息支付相對(duì)較多。

　　方案3:月供較高，利息節(jié)省較多。如果按提前還貸前的每月5309.25元計(jì)算，你只需6年半時(shí)間還清，總計(jì)利息57581.64元。這種方式月供相對(duì)較高，但由于縮短了貸款年限，利息比20年期少136022.1元，比10年期少33240.67元。

　　方案4:月供較高，利息節(jié)省較多。如果將還款期限縮短至5年，此時(shí)利率則降至5.265％，月還款額增至5697.86元，比提前還貸前還多388.61元。但這種方式的利息只有41871.96元。這種方式月供較高，利息也節(jié)省較多。(新華社北京12月26日電)

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