對于投資者而言，選擇在哪兒投資，采取何種方式能提高投資收益率？這些都是投資者較為關心的問題。因此，通過對影響投資收益率的各項要素的分析，我們將消費者在投資房地產過程中怎樣提高投資收益率總結了三大原則。

原則一：交通便利、商務氛圍濃厚是提高投資價值的重要因素。

房地產投資收益的主要來源是靠出租房屋收取租金來獲益。而房屋在不同區(qū)域、不同地段其租價相差甚遠。因此，對于投資小戶型的消費者來說，其房屋位置的選擇就顯得尤為重要。在目前北京房地產租賃市場上，較為活躍的地段為商圈周邊如中關村商圈、亞奧商圈、金融街商圈、CBD商圈等；**沿線如1號線、2號線；各大高等學校周邊。這些地段有著不同的特點，租金高且穩(wěn)，率有保證。主要有三大租賃人群值得關注：一是聚集在京城幾大商圈內商務辦公氛圍濃厚的眾多上班一族，他們中的大部分人會選擇在工作地周邊租用房屋住，投資者收益有保障。二是工作地點在**沿線區(qū)域的人群，交通便利縮短了居住地與工作地的通勤時間，得到消費者的青睞，其租賃價格也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有漲的趨勢。第三，許多學生為了得到更多的自由支配時間和改善居住質量而到校外租住房屋，加之許多考研、培訓之類人員的增多，這些因素都在一定程度上活躍了學校周邊的房屋租賃市場，使需求量的增加。

原則二：認準房屋租賃目標群體，采取有針對性措施來提高租金回報。

在房屋租賃市場其租金價格的高低雖與地理位置有直接的關系，但其室內配套設施與租賃群體的成功對位也是提高租金的一個重要因素。因此，專業(yè)人士建議業(yè)主在出租房屋時對其房屋的租賃人群作一準確定位，然后采取有針對性措施對房屋進行裝飾，以起到畫龍點睛的作用，相應的租金也會提高一部分。如CBD區(qū)域商業(yè)氛圍相當濃厚且區(qū)域生活配套設施齊全，該地區(qū)租賃群體主要是中外企業(yè)的年輕白領，他們大多數(shù)追求潮流、相對較時尚些。因此，對于這部分租賃人群來說，提高租金上漲的一個重要推動力量就是對其室內裝修采取有針對性措施。

原則三：貸款需求者，可提高頭付，減少利息支出來提高回報率。

投資者在購房時較為關注的一個問題就是率。而率的高低不僅與收入有關還與支出有很大關系。同樣的租金收入水平，支出多的肯定收益率稍低。目前由于房地產價格較高，消費者一次性購購房屋的可能性不是很大，很多人都是通過銀行按揭貸款來購購房屋。只要有貸款這就涉及到銀行利息問題，況且目前銀行利率已進入一個動態(tài)階段，未來還有加息的可能，這也就意味著若消費者通過銀行貸款購房的利息支出成本還會增加，成本的增加勢必會影響房屋的投資收益率。因此中原地產專業(yè)研究人士建議貸款購房投資者，為了提高投資收益率可通過提高頭付的方式來減少支出提高其回報率。

中原地產專業(yè)研究人士建議消費者在投資購房過程中除了適度把握以上三原則外，還要時刻關注京城投資區(qū)域的變化，因為影響區(qū)域發(fā)展的元素在不斷變化，投資者要緊跟市場變化，對自己的投資行為實行動態(tài)管理，只有這樣才能保證投資者的收益率為較高。

舉例說明：

以劉先生為例，他以45萬元在CBD附近購購一套房屋，建筑面積50平方米，物業(yè)費2元/平方米·月，供暖費19元/平米，該套房屋出租的租金為2800元/月。

劉先生購房需交納契稅6750元，印花稅225元，其浮動利率為5.508。

假設一：劉先生頭付14萬，月供2534.27元

則年率=（月租金×12-物業(yè)費-供暖費）/頭付款+契稅+印花稅+按揭款=（2800×12-1200-950）/（140000+6750+225+456168.6）=5.2%

假設二：劉先生頭付18萬元，月供2207.27元

則年率=（月租金×12-物業(yè)費-供暖費）/頭付款+契稅+印花稅+按揭款=（2800×12-1200-950）/（180000+6750+225+397308.6）=5.4%

通過上面計算可知，隨著支出頭付的不斷增多，其相應的利息支出額減少，年率不斷上升。

晨報記者 王麗婭

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