“一年8%的租金回報(bào)，10年后開發(fā)商回購，40萬投資一個(gè)商鋪，等于每年凈賺5萬元?！碑?dāng)李女士看到這樣的宣傳口號(hào)時(shí)，她并沒有停下腳步，之前一次失敗的投資讓她對(duì)開發(fā)商的這類承諾已經(jīng)沒有任何信心。

包租———羊毛出在羊身上

“6年收回成本，15年后房產(chǎn)增值2倍。”兩年以前，李女士在這樣的廣告宣傳聲中怦然心動(dòng)，迫不及待地購下了一個(gè)商場內(nèi)20多平方米的小型商鋪。由于開發(fā)商當(dāng)初承諾的返租收益高達(dá)12%，李女士對(duì)于自己的這筆投資充滿信心。

沒想到的是，兩年過去了，李女士除了付款時(shí)拿到的筆“租金回報(bào)”之外，就再也沒有拿到任何收益了。當(dāng)初宣傳中地理位置優(yōu)越、前景光明的商場至今依然人氣不旺。更讓李女士痛心的是，手頭的商鋪不但沒有升值，反而降價(jià)了，“當(dāng)初花了近40萬元購的商鋪，到現(xiàn)在30萬也沒人要?！?p>在商業(yè)地產(chǎn)銷售中，采用包租形式在一段時(shí)間內(nèi)是開發(fā)商銷售的主要方式，這種模式往往提出高額租金返還，看似利潤高昂，但實(shí)際上卻并非如此。

業(yè)內(nèi)人士指出，包租根據(jù)國家規(guī)定不能由開發(fā)商承擔(dān)，但實(shí)際上大多包租的公司還是由開發(fā)商投資的，由于包租公司的背景造就了開發(fā)商與包租公司的利益捆綁模式。開發(fā)商一般采取借品牌的手段建立市場形象，如酒店商場租賃或承包給世界知名管理公司。借此樹立投資者信心，其根本目的是加價(jià)銷售，使項(xiàng)目的銷售價(jià)格高出市場正常價(jià)格的15%~30%，較厲害的要接近50%。同時(shí)承諾9%~10%左右的。也就是說，消費(fèi)者所購購的商鋪實(shí)際上已經(jīng)是注了“水”的，所謂返還的“利潤”其實(shí)就是自己已經(jīng)付出去的。

“實(shí)際上，無論什么促銷模式，說穿了就是羊毛出在羊身上?！币粋€(gè)開發(fā)商這樣告訴早報(bào)記者。

由于開發(fā)商資金緊張，才采用包租的套現(xiàn)開發(fā)模式，一旦融資成功，不一定會(huì)真正用到促進(jìn)物業(yè)升值上，而是挪作他用，這使得開發(fā)商往往無法履行合約。另外，發(fā)展商承諾的回報(bào)期一旦結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到相應(yīng)的租金回報(bào)。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的開發(fā)商一般是以賣樓為目的，大多數(shù)在售樓結(jié)束后，會(huì)立即撤場。這時(shí)商鋪經(jīng)營權(quán)分離，無法協(xié)調(diào)管理和統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)務(wù)。如果面臨同區(qū)域低價(jià)位租金商鋪的競爭，必然會(huì)不堪一擊。

地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)合富輝煌分析人士表示，正是由于這種情況的發(fā)生，僅就上海而言，包租已經(jīng)很難獲得投資者的關(guān)注。

高息返租=危險(xiǎn)的高成本融資

對(duì)于企業(yè)來說，包租的銷售模式也并非是個(gè)利潤豐厚的寶藏。一旦估計(jì)失誤，以“高息返租”模式銷售的產(chǎn)品也很有可能從一個(gè)短暫的高回款項(xiàng)目成為未來的一個(gè)出血點(diǎn)。

萬科當(dāng)年所開發(fā)的天津商業(yè)項(xiàng)目被董事長王石作為反面教材反復(fù)提及：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，高息返租，當(dāng)行業(yè)不景氣時(shí)，當(dāng)初承諾的高租金實(shí)際上變成了開發(fā)商背上的承重包袱，由于要兌現(xiàn)當(dāng)初天津商業(yè)項(xiàng)目的承諾，萬科每年都要投入大量的資金用于支付“利息”上，如果不是及時(shí)回購，這種巨額成本支出很可能迅速拖垮一家企業(yè)。

專業(yè)人士介紹，“高息返租”銷售方式其實(shí)隱藏著兩大風(fēng)險(xiǎn)：一是承租經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商場如戰(zhàn)場，如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其他原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項(xiàng)目后，必將繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，將直接危及發(fā)展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價(jià)回購變數(shù)多多。

對(duì)于沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商來說，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)銷售甚至承諾若干年的定額租金返還就好像踏入“雷區(qū)”，一不小心就有可能傷及自身。

個(gè)人投資商業(yè)地產(chǎn)須謹(jǐn)慎

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的資料顯示，2004年全國商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到1700億元，但空置面積達(dá)到2610萬平方米，到2005年這一數(shù)字又再度上升。

仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民表示，中小投資者應(yīng)該盡量少涉及商鋪以及寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)分割零散的商業(yè)地產(chǎn)由于定位模糊，往往很難形成商業(yè)氛圍或找到合適而穩(wěn)定的租客，這就可能使得自己的投資打了水漂。

很多情況下，開發(fā)商急于回籠周轉(zhuǎn)資金，抬高價(jià)格，并且以優(yōu)厚的條件出售商鋪產(chǎn)權(quán)，分隔出售小產(chǎn)權(quán)的大型商業(yè)物業(yè)，由于在售前沒有明確的市場定位，售后缺乏專業(yè)規(guī)范的經(jīng)營管理，直接導(dǎo)致該類商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營業(yè)績慘淡，其實(shí)際經(jīng)營業(yè)績回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商承諾的返租回報(bào)。從而出現(xiàn)在開發(fā)商返租合同到期后所購購的小產(chǎn)權(quán)商業(yè)物業(yè)無法出租，甚至零回報(bào)。

業(yè)內(nèi)人士介紹，按照常規(guī)來看，商業(yè)地產(chǎn)有個(gè)“一三五”法則：一年開發(fā)期，三年培養(yǎng)期，五年成長期。這和住宅市場短線投資、快速獲利并不一樣，雖然并不是說小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)投資一定會(huì)失敗，但專家提醒，投資者必須具有更大的耐心，同時(shí)也將承擔(dān)著更多的風(fēng)險(xiǎn)。(文/劉秀浩)

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