固定利率房貸、“雙周供”、“直客式”、“寬限期”……近來，各銀行的房貸業(yè)務花樣百出。創(chuàng)新改良后的產(chǎn)品各有哪些特點、優(yōu)勢？消費者如何根據(jù)自己的需要選擇房貸？

鰲頭“寬限期”房貸

推出銀行：上海銀行適合人群：初期還款壓力較大的購房者

產(chǎn)品優(yōu)勢：年，借款人只付息，不還本

上海銀行近日推出了個人住房貸款寬限期還貸新方式。據(jù)悉，寬限期還款方式是指個人住房貸款發(fā)放后，在合同約定的一定時期內(nèi)，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后，對貸款發(fā)放金額按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。

該還款方式優(yōu)勢是，可適當減輕購房者借款初期的還款壓力，但貸款者需為此多付1年利息。

據(jù)了解，寬限期期限分別有12、24、36期，目前上海銀行頭推12期。據(jù)介紹，經(jīng)與上海銀行建立合作關系的開發(fā)商或二手房中介機構(gòu)引薦以及該行的個人VIP客戶，若個人商業(yè)性住房貸款期限超過1年，均可申請還貸寬限期。

[財智計算]

王先生計劃按10年還本付息，并申請寬限期1年，則貸款期限為11年，貸款利率適用5年期以上利率；他的貸款發(fā)放日為2006年3月15日，則寬限期自當日起算，4月20日頭次付息，2007年3月20日較后一次付息。期間，借款人只付息，不還本。12期滿，借款人開始還本付息，頭次還本付息日為2007年4月20日。若王先生貸款金額為50萬元，貸款期限為10年，正常還款為每月5400元(按基準利率下浮10%的優(yōu)惠利率計算)，若申請寬限期12期，則年每月只需還款2300元，還款壓力可大大減輕。

NO.2“直客式”房貸

推出銀行：中國銀行適合人群：希望得到購房折扣、享受便捷房貸服務的購房者

產(chǎn)品優(yōu)勢：享受房款優(yōu)惠，規(guī)避購房風險

中國銀行新推的“直客式”房貸是購房者直接向銀行貸款，由銀行一次性向開發(fā)商付清購房款的個人房貸新模式，貸款的額度、成數(shù)、期限以及還款方式由銀行根據(jù)購房者的需求決定。由于銀行直接貸款給購房者，無需經(jīng)過開發(fā)商擔保，立刻能享受到一次付清房款的優(yōu)惠。

在過往的二手房交易中，一般是購房者先選定所購房屋，與上家簽訂購房協(xié)議，交納部分訂金，然后再申請貸款補齊房款。如果購房者在一定時間內(nèi)沒有申請到貸款，則要面臨訂金被沒收的情況。通過“直客式”房貸，購房者可根據(jù)自身情況先進行貸款，如果無法順利申請到貸款也有時間考慮是否選擇放棄購購，規(guī)避了由于貸款不成功所帶來的損失。

目前，市中行對辦理“直客式”房貸業(yè)務的客戶推出了系列優(yōu)惠增值服務，除了能得到利率優(yōu)惠(房貸利率較高可在基準利率基礎上下浮10%)和相關手續(xù)費用減免，市中行對于符合一定要求的客戶還將頒發(fā)享受貴賓服務的VPP理財體驗卡。

[財智計算]

如果客戶購購一套售價為40萬元的房產(chǎn)，選擇“直客式”個人住房貸款，開發(fā)商給予購房折扣3%的話，購房時即節(jié)約資金1.2萬元。如按七成20年來貸款，所需承擔的擔保費用約為2000元，購房時可節(jié)約資金1萬元。

NO.3“雙周供”房貸

推出銀行：深圳發(fā)展銀行適合人群：收入穩(wěn)定、還款能力較強的購房者

產(chǎn)品優(yōu)勢：縮短還款期限近期，深圳發(fā)展銀行推出的“雙周供”是指按揭貸款的還款方式從原來的每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半?！半p周供”按揭業(yè)務具有縮短還款期、節(jié)省利息的優(yōu)勢，但還款壓力有所加大。

“雙周供”與傳統(tǒng)按揭業(yè)務的區(qū)別，在于其確定還款額與還款期限的過程。傳統(tǒng)業(yè)務下，客戶提出按揭貸款總額后，要選擇相應貸款期限。有了這兩個數(shù)據(jù)后，再計算出每月的還款額。“雙周供”客戶頭先要選擇的是每月還款額。銀行再根據(jù)專門公式計算出你還清貸款所需要的年限。每雙周還款額是一個固定值，而還款期限是由此而定的，期限不是整數(shù)，而可能是多少年零多少個月這樣的數(shù)目。

[財智計算]

以50萬元貸款，年利率5.51%為例。在普通按揭業(yè)務下，客戶選擇30年期貸款，那么每月還款額為2842元。而在“雙周供”業(yè)務下，客戶可以將每兩周的還款額設定為2842元的一半，即1421元。這樣，客戶只需要25年零1個月即可還清貸款，比30年期縮短59個月的還款期。

但選擇“雙周供”,客戶每年需還款26次，以每次1421元計算，總計36946元；而在傳統(tǒng)按月按揭下，每年還款12次，以每次2842元計算，總計34104元。實際年供款壓力增加了8.3%。

NO.4固定利率房貸

推出銀行：光大銀行適合人群：看好未來幾年加息的購房者

產(chǎn)品優(yōu)勢：以固定利率避免可能的升息風險

所謂固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時即設定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不會“隨行就市”。光大推出的“固定利率商業(yè)用房貸款”分5年以下(含)和5年以上至10年(含)兩個品種，年利率水平分別為6.18%和6.42%，并將業(yè)務范圍擴大到商業(yè)用房貸款和二手房貸款。

業(yè)內(nèi)人士表示，固定利率房貸劃算與否取決于未來的利率走勢。目前，越來越多的信號是，我國正處在加息周期，中短期再次加息的可能性比較大，一旦近年內(nèi)房貸利率再提高10個百分點的話，“固定”就會很劃算。

[財智計算]

以貸款50萬元期限為10年的房貸為例，如果從辦理按揭后的年開始，央行每年加息0.25個百分點，浮動利率第十年的利息就為7.245%，而固定利率就算定為6.12%，10年下來，實行固定利率可以節(jié)省31300元。

　　　　　(作者：邰佳)

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