投資物業(yè)目前在上市的地產公司里面，我們120萬平方米是較多的，當政策比如說REITs開通的時候，我們會有一些機會。

　　觀點地產網 孔藝華 2010年的上半年，北辰實業(yè)似乎走得并不平坦。昨日公布的北辰半年業(yè)績顯示，北辰實業(yè)半年實現(xiàn)收入20.39億元，比去年同期下降了33.9%。營運利潤9.75億元，也比去年同期下降29.7%。權益持有人應占利潤為人民幣4.88億元，比去年同期下降38%。

　　在北辰看來，業(yè)績不佳主要是存在著諸多不可抵抗力因素，“比如說奧運，比如說政策”。

　　事實上，作為上市公司中擁有較多面積投資物業(yè)的企業(yè)，北辰實業(yè)投資性物業(yè)的收益已經開始慢慢顯現(xiàn)。報告期內，北辰投資性物業(yè)及酒店實現(xiàn)主營業(yè)務收入6.13億元人民幣，同比上升84.3%。只是目前北辰仍有相當一部分投資性仍處于虧損階段。

　　按照北辰實業(yè)董事長賀江川的說法，現(xiàn)在北辰處在一個“爬坡”的階段，勢頭與前景仍然是好的。

　　根據(jù)北辰業(yè)績會透露的信息，備受關注的長沙三角洲地王項目有望在年底前實現(xiàn)頭期項目入市。這對于目前苦無可售資源的北辰而言，無疑是一場及時雨。而其北京兩個低密度別墅項目的規(guī)劃報批也開始峰回路轉，開始進入正軌。

　　今年6月，北辰順利在北京馬坡鎮(zhèn)新增了一個項目。賀江川坦言，就后來同區(qū)域不久后拍出的另一塊地對比而言，北辰取得項目價格確實相對要高一點。但北辰“很希望能夠在北京取得新的土地”。這種積極性，反應了其對北京的看好，北辰表示，“只要時機適合，資金允許”，北辰在土地市場上還會有動作。

　　以下是北辰實業(yè)2010年上半年中期業(yè)績會問答實錄：

　　Q：北辰在今年上半年的業(yè)績出現(xiàn)了同比下滑的跡象，造成這個的原因您能夠分析一下嗎？

　　賀川江：今年上半年，我們這個業(yè)績下滑，主要的原因有三個。個原因是可結轉、可、銷售可入帳的房源比去年有比較大的下滑，這個原因可以說是不可抗力造成的。主要兩個因素，是原來的媒體村，原來我們的計劃是滾動開發(fā)，分期銷售。但由于奧運的原因，項目變成集中、開發(fā)集中銷售，所以入帳就集中在2008年2009年，該項目今年入賬就很少。

　　個因素是“長河玉墅”和“碧海方舟”這兩個別墅項目，它的二期在2008年2009年時候，受到國家宏觀調控影響。當時對還沒有開工的別墅項目進行了規(guī)管，0.6容積率以下的別墅項目不能開工，我們這兩個項目的二期開發(fā)由此受到了影響。當然現(xiàn)在我們這兩個項目已經在調整規(guī)劃，做成0.6以上容積率的項目。其中一個已經基本拿到了較終的開發(fā)權。所以這兩個因素打亂了我們開發(fā)這一塊的計劃，整個的業(yè)績穩(wěn)定性會有一定的影響，這兩個因素可以說一個是由奧運引起的，另一個是國家對別墅的政策關系，這是我們個原因。

　　個原因是我們的投資物業(yè)的增量，也就是“國家會議”這一類，包括“國家會議酒店”，還有“國家會議大酒店”，還有“北辰世紀”這兩個寫字樓。這一片新增的物業(yè)是今年開始全面投資發(fā)展啟動的爬坡期。新開的酒店在剛起步運營里半年，是有一定的虧損，今年上半年開始有了盈利上升的趨勢，全年我們期望它能夠持平。這個國家會議大酒店主題加上國家會議大酒店作為一個經營單位，今年恐怕還會有相當?shù)囊粋€虧損，但是經營的勢頭還是很好，中間兩個是北辰世紀的寫字樓，這兩個寫字樓今年還在爬坡階段，總得來講，還是會有一定的爬坡虧損。

　　第三個原因，是財務上的，國家會議這個項目投資大約50個億，其中有35個億是貸款。這35億從今年全面經營以后不能資本化。這一塊對于我們整個上半年業(yè)績影響大約時1個億，全年累計大約2個億。所以這一塊財務原因導致了利潤下降。在這三個原因的共同作用之下，導致我們今年的業(yè)務上半年以及全年都會受到一個大的影響。

　　當然，當中還有一個項目，就是常營保障房項目，今年營業(yè)額大約占到14億，這個項目由于它是一個政策性的項目，那么它的利潤很低，幾乎是微利。我們這個項目，還有7萬平米的商業(yè)部分，將來應該有一定的盈利。但是今年，14億左右的收入基本上沒有任何利潤，所以可能會體現(xiàn)為收入不少但微利的情況。

　　這是今年上半年及全年可能的發(fā)生的情況，應該是在我們的計劃之中，但是這個別墅政策還有奧運這個東西實在是不可抵抗的。

　　Q：除了銷售物業(yè)外，北辰實業(yè)關于投資性物業(yè)的經營情況現(xiàn)在怎樣？

　　賀江川：關于投資物業(yè)，投資物業(yè)我們增量這一塊，上半年在經營爬坡期，預計投資物業(yè)這一部分包括酒店，在未來的時間，經過一兩年的爬坡，會逐漸提高較后穩(wěn)定在8-10的回報率，這樣的一個狀況。所以在未來的兩三年，它還是一個不斷增長的過程，不論是收入還是利潤。我拿北辰大廈來說，寫字樓已經是租賃已經爬到了60-70%，今年期望能夠到90%。

　　投資物業(yè)這一快，跟宏觀經濟有關，今年上半年開的四家酒店的經營收入和利潤，都是在提升。寫字樓直線達成高的回報率，國家會議酒店還需要經歷一個過程，整個投資物業(yè)地未來的兩三年還會有增長。至于說它在整個公司的比例，我們目前，大約是6：3：1。也就是發(fā)展物業(yè)所占的公司資金比例是63%左右。那么投資物業(yè)大約在30%，商業(yè)這一塊不到5%，整個在資產領域上面。未來的大體上比例跟現(xiàn)在相當，大約是6：3：1。

　　在目前階段，公司的資本允許情況下，可能我們的物業(yè)就維持在這樣的狀態(tài)下，除非將來有其他的運作，比方說國家的房地產信托如果開通，我們可能在能夠通過這產業(yè)的融資，再作適當?shù)淖兓Y持有并且已經有的，在現(xiàn)在這個階段，恐怕是這樣的狀況。現(xiàn)在是4家酒店，5個寫字樓，2個會議，以及13個公寓住宅項目。全部是120萬平方米的投資物業(yè)。

　　投資物業(yè)目前在上市的地產公司里面，我們是120萬平方米，應該說在上市公司是數(shù)量較多的，所以，當政策比如說REITs開通的時候，我們會有一些機會。

　　Q：既然政策等國家措施對市場的影響這么大，那么您怎么看下半年的一個政策走向？還有日前有傳聞稱，開發(fā)商的預售款利用將可能受到管制，你怎么看這個問題？

　　賀江川：關于下半年的政策走向，我估計在宏觀經濟沒有很大的變化的情況之下，政府的調控政策不會有太大的變化，可能會維持上半年的基本政策框架。也就是說，會加大保障房建設力度，對于投機、投資性購房，會加大抑制力度，引導自主和改善的需求。整個政策的走向應該不會有太大的變化。

　　個問題，就是日前可能有傳言，關于預售款可能會被監(jiān)管的問題。現(xiàn)在我們沒有得到有關方面的證實，我們估計可能是傳聞的可能性比較大，不一定會真正的實施。

　　預售款這一塊對于開發(fā)商來說是非常大的依賴，如果這一塊的使用受到限制的話，對于開發(fā)商的影響非常大。這個傳聞之所以出現(xiàn)，我們分析，它可能的指向就是對購地、拿地、資金的控制，因為開發(fā)商拿地需要用自有資金，那么預售款是重要的因素。如果對這一塊資金有所控制的話，那么可能是指向于拿地。

　　不過現(xiàn)在看來，這個政策沒有得到證實，而且從我們開發(fā)商的角度，也會覺得這么做不一定合適。所以我估計，這個政策要真正落實可能性不會太大。

　　Q：長沙項目不久前有了新的消息，能不能介紹一下推盤計劃還有售價大概會是多少？

　　賀江川：關于長沙項目的，我們進展的情況，給大家介紹一下。長沙的項目進展還是很順利的，市場上早有一些傳言，大多數(shù)是不太屬實，實際上我們對這個項目，從來都是信心非常的堅定，從來沒有動搖。

　　建筑面積30萬平米的頭期部分，今年下半年會考慮開盤。開盤的售價現(xiàn)在還沒有確定。現(xiàn)在我們今年還預計要開工一片沿江住宅，臨近的還有一個酒店，一個寫字樓，下來還有一個購物廣場。

　　我們在7月16號，舉辦了北辰三角洲整個項目的頭發(fā)儀式。我們這一塊的售價較終沒有確定，到時會根據(jù)隨行就市來定，我們利潤還是可以滿意的。

　　Q：現(xiàn)在二三線城市是一個熱點，那么除了長沙外，北辰有沒有其他屬意的二三線城市？

　　賀江川：在我們公司策略當中，是從北京拓展至中國。我們會根據(jù)自身的情況與市場情況綜合來判斷。從現(xiàn)在看，公司的項目主要集中北京跟長沙，那么下半年以及未來的時間，我們的策略也逐漸在機會適合的時候，考慮其他的二、三線城市。當然目前的情況看，咱們公司可以用來拿地的資金，受到一定的限制。

　　不過我們還是剛在北京拿了一塊地，應該說是很好的一塊地。要是有合適的機會，公司的資金也允許的情況下，我們才會考慮在合適的二、三線城市去繼續(xù)拓展。

　　Q：今年6月份北辰在北京馬坡鎮(zhèn)取得了一宗土地，但樓面價而言，比后來中鐵置業(yè)在同區(qū)域的一幅土地要高出一點，北辰競價的報價是不是有點偏高呢？

　　賀江川：你剛才說的對，塊地比塊地稍微是貴一些。原因在哪兒？因為塊地我們是采取一種叫暗標的招拍掛方式，各自報價，然后一翻牌，誰報價高誰得。

　　我們因為幾年沒有拿到新的土地，所有很希望拿到一塊地，所以這一塊地我們價格報得相對積極一些。而后來拍出的塊地的出讓方式是綜合評標，并且當時各個評標商、開發(fā)商已經從政府的一些信號、信息種看出政府是在著力在控制新地塊的地價，擔心再出現(xiàn)高的地價出標。所以大家報的都是相對較低的。

　　從這一點來說，我們可能算是吃了個時間虧吧。其實這兩塊地的價格差異主要是招標的方式發(fā)生了一些變化。不過從本身項目前景，都是很好的。這個項目，正好順義區(qū)的區(qū)，這里交通非常方便，這個區(qū)域是順義在打造新區(qū)，周圍的項目也比較成熟。

　　Q：雖然只是中期業(yè)績會，但能不能透露一下北辰在今年7月份的銷售額？

　　賀江川：7月份的銷售情況，7月份的銷售情況是這樣，其中

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