案例：貪小便宜吃大虧

2007年9月，某公司職員小王與女朋友準(zhǔn)備結(jié)婚，由于兩人都是剛剛參加工作，積蓄不多，便打算購(gòu)套二手房。有，小王的朋友向他介紹了江北一處房產(chǎn)，并稱(chēng)這套房交通便利、環(huán)境幽雅。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，小王和女友還實(shí)地查看了一番。這是一套頂層的二居室，房屋結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施齊全。經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量，房屋面積為80平方米。他們要求房主張某出示房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上的信息與實(shí)際一致。于是雙方很快談妥條件，簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同。合同約定：房屋面積為80平方米，每平方米售價(jià)3200元。購(gòu)方必須一次性付清購(gòu)房款。合同簽訂后，小王與女朋友好不容易籌齊了房款，之后高高興興地搬進(jìn)新房。但當(dāng)年年底，小王去辦房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)記錄該房屋的面積為30平方米。小王大吃一驚，拿出張某的房產(chǎn)證，結(jié)果經(jīng)鑒定，房產(chǎn)證是偽造的。經(jīng)過(guò)調(diào)查，原來(lái)，這套房是閣樓房，張某未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，私自違章改造，擴(kuò)大了房屋面積。按照規(guī)定，小王只能享有30平方米的房屋所有權(quán)，其他部分屬于違法建筑，應(yīng)當(dāng)拆除。

律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于從事二手房購(gòu)賣(mài)，通常有兩種方式供選擇。一種是自由交易，不通過(guò)中介公司，雙方當(dāng)事人自己聯(lián)系。這種方式的優(yōu)點(diǎn)就是成本較低，缺點(diǎn)是當(dāng)事人要花費(fèi)很多精力，而且相關(guān)知識(shí)欠缺，可能會(huì)上當(dāng)受騙；另一種方式就是通過(guò)中介公司進(jìn)行交易。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是方便、迅速，能夠得到相應(yīng)的業(yè)務(wù)幫助，但當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)。律師提醒說(shuō)，如果是自己交易，務(wù)必重視過(guò)戶環(huán)節(jié)，購(gòu)賣(mài)雙方必須一起到房產(chǎn)部門(mén)辦理過(guò)戶交易手續(xù)。

提醒：嚴(yán)防三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)

誰(shuí)都知道，二手房交易有風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)已發(fā)生的相關(guān)個(gè)案，南京金恒通律師事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)律師表示，下面幾條風(fēng)險(xiǎn)必須嚴(yán)防死守：

風(fēng)險(xiǎn)一：合同風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者要詳細(xì)查看有關(guān)房屋的各種手續(xù)。合同文本具有法律效力，簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎；合同要使用政府行政機(jī)關(guān)認(rèn)可的合同文本；其次要對(duì)所簽條款逐條推敲，文字表達(dá)要準(zhǔn)確，不能模棱兩可；再次，要弄清所有條款的內(nèi)容，購(gòu)賣(mài)雙方都不要勉強(qiáng)簽訂。有條件的消費(fèi)者較好請(qǐng)專(zhuān)家或律師對(duì)合同進(jìn)行審核后再簽，這樣才能限度地確保自身權(quán)益不受損害。

風(fēng)險(xiǎn)二：法律風(fēng)險(xiǎn)

二手房必須在交易主體、交易對(duì)象、交易手續(xù)三方面加以警惕。交易主體：即購(gòu)賣(mài)雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。交易對(duì)象：這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有：1.用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2.房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；3.房屋為共有，出賣(mài)人未經(jīng)共有權(quán)人同意；4.房屋已出租他人，出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)等權(quán)益；5.房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；6.已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)?.交易房屋存有質(zhì)量問(wèn)題。交易手續(xù)：房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行登記。出賣(mài)人僅將房屋交付購(gòu)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。因此只有手續(xù)齊全并辦理過(guò)戶后二手房才算交易完成。

風(fēng)險(xiǎn)三：拆遷風(fēng)險(xiǎn)

一般在一兩年內(nèi)會(huì)被拆遷的房子，在市房地產(chǎn)交易或各區(qū)房產(chǎn)局都能夠查到，同時(shí)已被列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)不予辦理過(guò)戶，購(gòu)房者還可以向所在區(qū)縣房產(chǎn)局的拆遷相關(guān)部門(mén)詳細(xì)咨詢有關(guān)情況。另外，一些地方5年至10年前就被列入規(guī)劃，但是因?yàn)榉N種原因至今未拆遷。為了避免購(gòu)到這樣的房子，購(gòu)房者不妨到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐?wèn)一下這里的戶口是否已被凍結(jié)，凍結(jié)戶口的房屋一般都是要被拆的。

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