商品房銷售過程中的新變化“降價返差價”、“口頭承諾商住兩用”……

　　“如果日后降價將返還差價”的承諾就是開發(fā)商在宣傳中的較新變化。從字面上理解這個承諾的含義有二：一是如果是同一項(xiàng)目，后出售的樓盤價格如果低于先出售的樓盤價格，則房產(chǎn)商向先購者返還差價；二是如果在樓盤銷售后的一定時期內(nèi)價格出現(xiàn)明顯下降，則開發(fā)商向先購購者返還差價。但房產(chǎn)商所做的承諾大部分體現(xiàn)在廣告和宣傳單中，這種承諾因未形成合約條款而不具有法律效力，不受法律保護(hù)。

　　那么對此情況購房者如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？

　　頭先，購房者要求在合同中注明：對于同一項(xiàng)目，開發(fā)商后賣的價格一定不能低于前者，如果低了要把差價補(bǔ)償給先購者，或者注明如果市場在一定時間內(nèi)降價，購房者要么可以退房，要么房子貶值的差額由開發(fā)商補(bǔ)償給購房人。同時應(yīng)當(dāng)寫明在同一樓盤開發(fā)商給予后購者的任何優(yōu)惠，先購者應(yīng)當(dāng)同時享有。其次，如果購房者要求寫入合同，房產(chǎn)商卻強(qiáng)調(diào)廣告宣傳材料手冊上都有，寫進(jìn)麻煩，又不符合備檔合同的要求，這種情況下要寫一個書面的合同附件，同樣也是合法有效的。再次，提醒購房者注意，上述注明條款應(yīng)明確降價的時間區(qū)間和價格區(qū)間，否則太籠統(tǒng)，不易辨析。

　　另外，房產(chǎn)商收到定金或者認(rèn)購款后，想盡各種方法與購房者簽訂正式合同，購房者不想簽，已交的錢肯定不能退還，去打官司時間長成本高。例如，房產(chǎn)商經(jīng)常會說明房子可以商住兩用，并且承諾同意購房者可以開公司甚至辦旅店，辦學(xué)校、幼兒園，賣出去再說。等購房者交款立約后準(zhǔn)備辦公司的時候，工商等部門卻不批準(zhǔn)。在這種情況下購房者較好先到工商等部門咨詢好，簽約時寫上如果不能被批準(zhǔn)開辦的經(jīng)營項(xiàng)目，可以解除合同退房子，并且約定好契約稅損失誰承擔(dān)的問題，否則是退不了房子的，還會蒙受損失。

　　總而言之，房產(chǎn)商單方承諾的形式有很多，但是再多的口頭和宣傳上的承諾不寫入合同或者附加協(xié)議中都不會產(chǎn)生法律效力，寫入合同中還要具體明確，否則也可能不會生效，這是購房者必須牢牢把握的一個原則。

　　購房者購購過程中的新變化期房現(xiàn)房、入住率、半截子樓、抵債房……

　　在以購方為主的市場中，購房者逐漸擺脫了狂熱的盲從狀態(tài)，走向成熟與理性。但仍有一些問題需要注意：

　　、購房者一般頭先選擇購購現(xiàn)房，盡可能不購期房，尤其是不購圖紙房，除非能夠確信開發(fā)商就是有實(shí)力。這是因?yàn)楸ＷC房產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)及降低商品房交易的風(fēng)險性是較重要的，而現(xiàn)房交易具有交易風(fēng)險低、品質(zhì)直觀、物業(yè)等附屬服務(wù)透明度高的優(yōu)勢。

　　、購房者要更加注意入住率與交付使用的問題。因?yàn)槿绻粭潣侵毁u出去十戶八戶，達(dá)不到入住率的標(biāo)準(zhǔn)，就會影響該樓盤的交付時間，即使入住了，其他的應(yīng)得的條件也不能得以實(shí)現(xiàn)，例如不能上煤氣燃?xì)?，不能供暖，物業(yè)管理也會出現(xiàn)滯后的問題，該有的附屬設(shè)施服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)等。

　　要想避免此類問題，購房者購購現(xiàn)房時一定要觀察、判斷清楚會有多少人與你一起購這處樓，多方多次查看該樓盤銷售情況，盡量避免因?yàn)槿胱÷实膯栴}使自己陷入進(jìn)退兩難的地步；在簽約的時候要約定好遲延交付時的合同解除條款，并一定要約定較高數(shù)額的違約金及其承擔(dān)方式。

　　另外，市場中還有一些樓盤是由半截子樓、爛尾樓即將改擴(kuò)建而成的、有些是抵債房或者小產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)商往往以低價拋售。購房者也因?yàn)閮r格低廉想購，卻不知如何規(guī)避法律上的風(fēng)險。兩位律師建議購房者頭先應(yīng)當(dāng)?shù)綐潜P現(xiàn)場實(shí)地考察。如果是爛尾樓、半截子樓改擴(kuò)建，要看該樓盤的主體是否已經(jīng)封頂，較好認(rèn)購主體已經(jīng)封頂?shù)臉潜P，并且該樓盤的水電氣暖等基本生活設(shè)施已經(jīng)安裝，基本上能夠滿足入住的需要。如果是抵債房也要考量該樓盤是否適合入住，相關(guān)的物業(yè)配套設(shè)施是否齊備等等。購購這類物業(yè)時，購房者在簽約的時候應(yīng)當(dāng)約定瑕疵擔(dān)保條款，注明出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。

　　較后兩位律師建議：一，相應(yīng)的付款方式較好約定為隨工程進(jìn)度采用分期付款或公積金、按揭貸款，降低資金風(fēng)險；二，應(yīng)當(dāng)格外重視合同的解除權(quán)和撤銷權(quán)，一定要約定好行使解除權(quán)和撤銷權(quán)的條款，約定好遲延交付時的較高數(shù)額的違約金及其承擔(dān)方式。利用這些制約性條款促使房產(chǎn)商自覺自動履行合同，否則就要承擔(dān)高額的違約金責(zé)任。必要的時候可以尋求正規(guī)的專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢和辦理，對新市場環(huán)境下的購房風(fēng)險進(jìn)行的規(guī)避。

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