2007年10月12日，備受廣東媒體關(guān)注的廣州琶洲國際采購認(rèn)購糾紛案開庭審理。 2005年前后，20多位購房者與廣州市環(huán)博展覽有限公司以當(dāng)時高價位13000元/平方米左右的價格，簽訂了關(guān)于琶洲國際采購房屋的認(rèn)購意向書。兩年后的2007年7月12日，購房者們陸續(xù)收到開發(fā)商要求解除合同的通知。 20多位購房者苦等兩年后，只好把開發(fā)商告上法庭。據(jù)了解，此次涉及違約的房屋共30多套，總價值近億元。所涉及購房者分布在廣州、浙江、廈門等地。 從開發(fā)商廣州市環(huán)博展覽有限公司寄出的《關(guān)于解除認(rèn)購協(xié)議的函》上可以看到：由于自身原因，廣州市環(huán)博展覽有限公司無法履行該“認(rèn)購書”約定的義務(wù)。根據(jù)認(rèn)購合同規(guī)定，廣州市環(huán)博展覽有限公司決定以雙倍返還定金為代價解除與購房人簽訂的《琶洲國際采購認(rèn)購書》。 據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，如果按雙倍返還定金賠償?shù)脑?，開發(fā)商要支付4000多萬元的違約金。寧愿巨額賠償也不賣房，或許只可能發(fā)生在房價漲幅沖天的今日。廣州環(huán)博展覽有限公司隸屬于廣州銀宜集團(tuán)，據(jù)知情人士透露，該集團(tuán)曾涉及多起法律糾紛。 在10月12日的法庭上，開發(fā)商對自己的違約事實(shí)供認(rèn)不諱，但卻堅稱自己有毀約的權(quán)利。據(jù)該案11位購房者的代理律師、廣東格林律師事務(wù)所張旭鋒律師介紹：廣州環(huán)博展覽有限公司毀約的理由是——公司經(jīng)營策略發(fā)生改變，獲利方式由原來的房租出售改為房屋出租。另外，開發(fā)商認(rèn)為合同中規(guī)定的“一旦違約就雙倍返還定金”是自己合法違約的依據(jù)。 而購房者們則認(rèn)為，從2005年到現(xiàn)在廣州的房價至少翻了一倍，開發(fā)商看到瘋漲的房價想違約，以現(xiàn)有價格再次出售以便獲取更高利潤。加之目前的商業(yè)店鋪開始出現(xiàn)以出租獲利為主的趨勢，業(yè)主們認(rèn)為謀求更多利潤是開發(fā)商真正毀約的原因。 另一個值得注意的細(xì)節(jié)是，2005年購房者簽訂認(rèn)購合同所繳納的定金數(shù)額，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般的定金水平，有些購房者要交高達(dá)20%的定金。 作為購房者之一的江先生說：“我當(dāng)時認(rèn)購了一套大約價值300萬元的房子，交了50多萬元的定金。可見這就不是單純的認(rèn)購定金了，很明顯，開發(fā)商就是缺錢用。”從這些可以看出，并不排除開發(fā)商“借錢”建樓的可能性。 據(jù)了解，廣交會2008年將整體搬遷到琶洲廣州國際會展，保利國際廣場等寫字樓也相繼落成，琶洲區(qū)域在廣州的地位日益體現(xiàn)，這無疑是琶洲板塊物業(yè)升值的強(qiáng)大支持。 購房者們在訴訟請求中要求：請求法院確認(rèn)被告單方面解除《認(rèn)購意向登記書》的行為無效；并判令被告繼續(xù)履行《認(rèn)購意向登記書》，與原告簽訂正式《商品房購賣合同》。 來自廈門的購房者王承認(rèn)為，我們購房者是守約方，開發(fā)商是違約方，在這樣的情況下，法律到底是維護(hù)守約方的權(quán)益，還是去縱容違約方的行為？這就取決于法律是否公平。 原告代理律師張旭鋒表示：目前案件的焦點(diǎn)是法院對于此類因房價上漲而引起的開發(fā)商私自違約的行為該如何去審判?！墩J(rèn)購書》的法律效力目前尚沒有明確的法律依據(jù)或法規(guī)的明文規(guī)定。主要是根據(jù)《合同法》的法理和現(xiàn)實(shí)案例依據(jù)。2006年，廣州市中院關(guān)于“羅馬家園退訂案”作出終審判決，判決中表示《認(rèn)購書》受法律保護(hù)。 10月12日，法庭審理后宣布，本案將于11月宣判，具體宣判日期尚未確定。 北京市浩天信和律師事務(wù)所陳永飛說：“房地產(chǎn)預(yù)售制度允許開發(fā)商在簽署正式房屋購賣合同之前有簽認(rèn)購合同的環(huán)節(jié)，而大部分的預(yù)售糾紛都出在了這個環(huán)節(jié)，真正到簽訂正式合同以后，違約糾紛相對少許多，因?yàn)檫@需要追究法律責(zé)任。 陳永飛認(rèn)為，違約的低成本是構(gòu)成認(rèn)購環(huán)節(jié)違約的重要原因，因?yàn)檎J(rèn)購合同則是購房者與開發(fā)商兩方協(xié)商簽訂的，違約只是要交納之前約定的違約金。一般違約金都在5萬元以內(nèi)，如果認(rèn)購價和現(xiàn)價的差額大幅高于違約金，企業(yè)難免有違約的沖動。

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