早報(bào)近日接到許多讀者投訴，反映小區(qū)停車收費(fèi)不規(guī)范。許多業(yè)主想知道，關(guān)于小區(qū)停車收費(fèi)問題，法律究竟是怎樣規(guī)定的？如果需要收取，收多少才算合適？早報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)停車收費(fèi)問題上，確有很多不規(guī)范或鉆空子的做法。

案例1 建德國(guó)際公寓 同是業(yè)主停車，為何有的150元有的300元？

“為何有的業(yè)主可以享受150元錢一個(gè)月的地面停車費(fèi)待遇，而大多數(shù)業(yè)主卻不能？”2007年12月24日，網(wǎng)名smaillmi的業(yè)主在搜房網(wǎng)建德國(guó)際公寓論壇上提出了困惑。

Smaillmi的問題引起有車業(yè)主的普遍質(zhì)疑，大家發(fā)現(xiàn)，享受150元/月停車費(fèi)的業(yè)主還持有物業(yè)開出的發(fā)票，而許多業(yè)主這才知道自己比別人多付了一倍的停車費(fèi)。

雙重停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)主張楨（化名）是長(zhǎng)期蒙在鼓里的業(yè)主之一。說起停車費(fèi)，張楨頗為不滿：“我是2007年5月收房的，當(dāng)時(shí)我曾詢問物業(yè)地面停車費(fèi)可否‘包月’收取，物業(yè)很肯定地回答‘不能’。”張楨向早報(bào)記者介紹，小區(qū)的停車費(fèi)按照1至8公里5元、8至24公里10元的臨時(shí)停放標(biāo)準(zhǔn)收取。

“一般情況下，大多數(shù)有車業(yè)主每天都要交付10元的停車費(fèi)，一個(gè)月的花費(fèi)大約300元。”2007年5月至12月，張楨都是按照每天10元的標(biāo)準(zhǔn)付費(fèi)。直到前不久，張楨在和其他業(yè)主交流時(shí)才發(fā)現(xiàn)小區(qū)中部分鄰居每月交150元就能無限“暢停”。“大約在9月時(shí)，部分業(yè)主曾就地面停車費(fèi)的問題找物業(yè)理論。”張楨表示，正是因?yàn)檫@次“討價(jià)還價(jià)”，少量業(yè)主得到了停車“私下”優(yōu)惠。張楨說：“物業(yè)怎么可以不聲不響地執(zhí)行雙重收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呢？”

臨時(shí)比長(zhǎng)期貴一倍

更令張楨不解的是，除了那一小部分“還價(jià)”成功的業(yè)主，物業(yè)始終不同意大部分業(yè)主按月支付地面長(zhǎng)期停車費(fèi)。

張楨說，按小區(qū)所在的楊浦區(qū)物價(jià)局規(guī)定，小區(qū)地面長(zhǎng)期停車的收費(fèi)上限為每輛車150元/月，而地面臨時(shí)車位的收費(fèi)上限則為10元/天，如此一來每月的收費(fèi)則可達(dá)300元。

“只要小區(qū)中所有的地面車位都按照臨時(shí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，一個(gè)月就能多收一倍的停車費(fèi)。”在張楨看來，小區(qū)空余的地面車位分明有不少，也從未發(fā)生過車位緊張的情況，但業(yè)主們卻必須按臨時(shí)停放標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，頗令人費(fèi)解。

早報(bào)記者隨后咨詢了楊浦區(qū)物價(jià)局，工作人員包先生表示，業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)管理區(qū)域的車輛停放收費(fèi)執(zhí)行物價(jià)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。包先生介紹：“在楊浦區(qū)，一般情況下小區(qū)露天車位的長(zhǎng)期收費(fèi)上限為每輛車150元/月；地下室車庫(kù)停放上限400元/月；臨時(shí)停放則為1公里內(nèi)不收費(fèi)，1至8公里5元，8至24公里10元。”

至于小區(qū)可否只實(shí)行臨時(shí)收費(fèi)而不允許長(zhǎng)期收費(fèi)，包先生表示，物價(jià)局目前并沒有相關(guān)規(guī)定禁止這種做法：“在一些地面車位緊張的小區(qū)，這種只實(shí)行臨時(shí)收費(fèi)的現(xiàn)象也確實(shí)存在。”

物業(yè)：未超出規(guī)定上限

記者聯(lián)系了建德國(guó)際公寓的物業(yè)上海瑞創(chuàng)物業(yè)管理有限公司，負(fù)責(zé)人薛明榮先生解釋：“小區(qū)的地面車位只有60個(gè)，比較緊張，因此目前只能臨時(shí)停放。而原先指定的8至24公里10元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并沒有超出區(qū)物價(jià)局規(guī)定的上限。”

至于業(yè)主們反映的小區(qū)少部分業(yè)主每月交付150元就能享受“包月”停車優(yōu)惠的情況，薛先生則解釋：“發(fā)生這種情況只是由于個(gè)別保安的工作失誤，我們已經(jīng)按照紀(jì)律對(duì)他們進(jìn)行了處罰。小區(qū)停車標(biāo)準(zhǔn)沒有‘雙向收費(fèi)’。”

薛先生表示：“由于業(yè)主普遍反映原來制定的小區(qū)地面停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，我們已在前幾天將收費(fèi)下調(diào)至1至24公里一律5元。此外，地面車庫(kù)的收益，除去必要的管理費(fèi)用，都會(huì)納入小區(qū)維修基金。”

案例2 長(zhǎng)寧區(qū) 海逸公寓“地面”和“地下”為何一個(gè)價(jià)？

業(yè)主李女士稱：長(zhǎng)寧區(qū)海逸公寓曾經(jīng)公示地面停車費(fèi)包月為150元，但是小區(qū)物業(yè)強(qiáng)行收取400元，超過一倍標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間持續(xù)了至少兩年。

海逸公寓嘉榮物業(yè)：物業(yè)從未公示過地面停車費(fèi)包月150元。實(shí)際上，為了小區(qū)的整體環(huán)境，目前小區(qū)只提供地下車位包月出租，地面公用面積不提供車位包月服務(wù)，只作為臨時(shí)停放。按照區(qū)物價(jià)局制定的標(biāo)準(zhǔn)：地面露天臨時(shí)停放，停放時(shí)間1公里內(nèi)不收費(fèi)，超過1公里至8公里收費(fèi)8元/輛，超過8公里至24公里收費(fèi)15元/輛。

由于地面車位只有30幾個(gè)，但地下車庫(kù)停車位有300多個(gè)，而且完全沒有飽和，從物業(yè)的角度，之所以不允許包月使用地面停車位，是因?yàn)榈孛孳囄惶?，一旦包月將出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。目前小區(qū)業(yè)委會(huì)正在成立過程中，一旦業(yè)委會(huì)成立，物業(yè)將就此問題與業(yè)委會(huì)商討。

但是，目前很多業(yè)主覺得車輛停在地面比較方便，于是交了地下車位包月費(fèi)后依然將車停在地面；有的車主沒有交地下車位包月費(fèi)，但為了停車每天交付一次臨時(shí)停車費(fèi)用，而過夜都要超過8公里的，所以一月下來差不多也有400元了。

兩案例點(diǎn)評(píng) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)規(guī)定或由業(yè)主大會(huì)決定

上海物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡興發(fā)：在業(yè)委會(huì)未成立之前，業(yè)主可以根據(jù)之前簽署的《業(yè)主臨時(shí)公約》明確小區(qū)地面停車位到底該如何收費(fèi)。如果業(yè)主對(duì)車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在異議，業(yè)委會(huì)成立后，可以通過業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)與物業(yè)進(jìn)行協(xié)商。

中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民委會(huì)委員、建緯律師事務(wù)所宋安成律師表示，這一案例實(shí)際上反映了小區(qū)停車的兩個(gè)焦點(diǎn)問題：一是小區(qū)停車收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問題；二是小區(qū)停車收費(fèi)的形式，是包月還是按次計(jì)費(fèi)。對(duì)于小區(qū)停車收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問題，不管是臨時(shí)停放，還是長(zhǎng)期停放，實(shí)際上各區(qū)的物價(jià)局一般都有較高限額的規(guī)定。這些主要適用于前期物業(yè)管理期間，業(yè)委會(huì)成立后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)決定。

對(duì)于小區(qū)停車是采用臨時(shí)停放收費(fèi)，還是采用長(zhǎng)期固定停車收費(fèi)，應(yīng)根據(jù)業(yè)主停車的實(shí)際情況決定。但是，限定地面車位只能臨時(shí)出租的情況現(xiàn)在比較普遍。事實(shí)上，這種做法對(duì)于部分小區(qū)來說是一種兩難。

地下車位的收費(fèi)往往又高于地面，許多業(yè)主會(huì)自然而然地選擇在地面停車。而在一些小區(qū)中，地面車位可能確實(shí)比較緊缺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足業(yè)主們的停車需要。如果使用長(zhǎng)期停放的收費(fèi)方式，就會(huì)造成某個(gè)地面車位長(zhǎng)時(shí)間被一個(gè)業(yè)主占用，地面車位將更加不堪負(fù)荷。于是，不少小區(qū)便限定地面車位只能供臨時(shí)停放使用，將更多的車輛轉(zhuǎn)到地下車庫(kù)，以此來緩解小區(qū)的停車壓力。

案例3 愛家豪庭 小區(qū)地下車位為何“20年一租”？

“小區(qū)地下車位必須20年一租。”虹口區(qū)愛家豪庭業(yè)主們被車位價(jià)格嚇壞了，小區(qū)論壇一片嘩然：“按每月400元價(jià)格一次付清，一共96000元。”

小區(qū)業(yè)主俞先生向早報(bào)記者介紹，愛家豪庭地面車位非常少，僅僅三四十個(gè)：“地面車位根本不夠業(yè)主停車，所以目前只做臨時(shí)停放用。而小區(qū)地下車位卻必須20年一租。”俞先生回憶說，大部分業(yè)主在收房后都曾接到物業(yè)的來電，告知停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：“在去年9月，我也接到了電話，物業(yè)工作人員告訴我停車費(fèi)租期是20年，一次付清，沒有月租、年租等其他選擇。”

另一位業(yè)主陸先生也證實(shí)了俞先生的說法：“一開始我聽說地下車位費(fèi)的租期有10年和20年兩種選擇。但沒過多久我再去咨詢，便得知只有20年一種租法了。而且租到的車位還不是固定的，必須隨機(jī)停放。”業(yè)主們表示，這樣的出租方式根本就是變相出售，讓大家頗為不滿。

陸先生透露：“上個(gè)月我曾看到過車位登記表，登記租車位的業(yè)主只有十幾個(gè)。在和鄰居們的私下交流中，我得知業(yè)主們普遍非常抵制這種車位出租方式。”他介紹，由于地上臨時(shí)車位不足，目前有車業(yè)主們通常只能在小區(qū)外尋找馬路停車點(diǎn)或其他露天停車場(chǎng)：“盡管地下車庫(kù)很空，但我們這些業(yè)主卻無法使用這些空位。”

記者又聯(lián)系了愛家豪庭的物業(yè)，工作人員表示，由于負(fù)責(zé)人不在辦公室，暫時(shí)不能做出答復(fù)。截至發(fā)稿前，物業(yè)也未給記者回音。

點(diǎn)評(píng)：建緯律師事務(wù)所宋安成律師：

對(duì)于開發(fā)商來說，小區(qū)的地下車位如果按月收取租金，投資成本的收回速度會(huì)非常慢。于是，一些開發(fā)商為了快速收回成本，便想出了與業(yè)主簽訂長(zhǎng)期地下車位租賃合同的辦法，租期往往長(zhǎng)達(dá)10年、20年。目前，這種現(xiàn)象確實(shí)具有一定的普遍性。

然而，如上述小區(qū)這樣一次性收取20年租金的做法，其租金的支付形式實(shí)際上違背了常規(guī)的租金支付方式（通常情況下，租金更多的是按月、按年收取）。這種做法事實(shí)上相當(dāng)于一個(gè)購(gòu)賣合同。

同時(shí)，在上述小區(qū)中，由于車位必須20年一租的原因，導(dǎo)致許多業(yè)主不得不在小區(qū)外的其他地方尋找停車點(diǎn)，而本小區(qū)的地下車位卻大量閑置不用。宋安成律師認(rèn)為，按照《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放管理暫行規(guī)定》條第三款規(guī)定：“建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施（包括地面或者地下停車庫(kù)、立體停車庫(kù)等）應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用，尚未出售的應(yīng)當(dāng)出租，不得閑置不用。”該小區(qū)的這種做法實(shí)際上已經(jīng)違背了這條規(guī)定。

案例4 春申景城 小區(qū)物業(yè)已退還超標(biāo)停車費(fèi)

在1月2日，早報(bào)刊登了《春申景城地面停車費(fèi)超標(biāo)一倍每月300元已趕上地下停車收費(fèi)》的報(bào)道。閔行區(qū)物價(jià)局檢查科陸科長(zhǎng)11日表示，目前小區(qū)物業(yè)已經(jīng)開始把超過150/月/車位的收費(fèi)部分向車主退還。

他補(bǔ)充說，小區(qū)物業(yè)下星期將向檢查科上報(bào)一系列的材料信息，包括小區(qū)地面的固定停車位數(shù)量，地面車位包月的車主名單以及超標(biāo)收費(fèi)的具體總數(shù)，“物價(jià)局會(huì)對(duì)這一

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