快樂維權之十把手術刀

古時候的包青天為民除害，上斬皇親國戚，下除惡霸刁民，只因為他有三把皇帝親賜的鍘刀，權利無上；現(xiàn)時代的今天，為了進一步保障購房人的權益，推動房地產(chǎn)市場逐步走向規(guī)范，政府和管理部門也陸續(xù)將一把把“手術刀”交給購房人。這些新政策新規(guī)定的出臺讓作為弱勢群體的購房大軍終于可以“重裝上陣”，樓市正在不斷走向成熟，走向健康，所謂之“陽光總在風雨后”。

《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

專治：開發(fā)商惡意違約、欺詐、商品房虛假廣告、房屋質量及面積縮水

已經(jīng)開始施行的《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對商品房購賣過程中容易引起糾紛的房屋購賣合同、商品房廣告、房屋質量及面積縮水等方面具體適用的法律做出明確、具體的規(guī)定，其中對開發(fā)商惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則?！督忉尅诽貏e明確提出，對故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明事實或者提供虛假商品房預售許可證明等五種開發(fā)商惡意欺騙消費者的行為，購房者除可以請求解除合同，返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

遇到開發(fā)商惡意欺詐，購房人怎么辦？因意見不一而簽約失敗，定金是否該退？銷售廣告可否視為合同內容？不能如期取得房產(chǎn)證能否要求賠償？在長期陷阱遍地、如履薄冰的購房征程中，消費者經(jīng)常會不幸地受到如此遭遇，究竟如何保護自己的權益？較好的辦法就是擦干眼淚，拿起法律的武器，而高院的《司法解釋》仿佛一盞明燈，一掃目前置業(yè)過程中混濁不清的焦點問題，令消費者打官司有了切實的“武器”，有效地遏制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐、損害購房人的行為，實在是眾人稱快。

《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》

專治：房屋面積縮水、公攤面積模糊、隨意變更規(guī)劃

為規(guī)范城市房地產(chǎn)轉讓行為，保障當事人合法權益，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，去年１２月１日起施行的《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》規(guī)定，預售商品住宅應當按照套內建筑面積計價。采用套內建筑面積計價，能使購房人對所購購的房屋面積更加直觀和透明，可以有效地維護自己的合法權益。此外，《辦法》還規(guī)定：一、取消購房人身份限制；二、公攤面積要公示；三、變更規(guī)劃需經(jīng)購房人同意；四、測繪單位對數(shù)據(jù)負責任；五、入住條件更明確；六、預付定金可退；七、取消立契過戶手續(xù)。

建筑面積、套內建筑面積雖然只有兩字之差，但落實到購房賣房這一事情上卻相差甚多，不少購房人為這兩個詞組的差別大傷腦筋，房屋面積想算明白可不容易，還常常為不清不楚的公攤面積多花了不少冤枉錢。雖說按套內面積賣房，并不一定能徹底消滅目前房地產(chǎn)交易市場中存在的面積誤差的矛盾，但對于長期煩惱于面積糾紛的購房人，無疑是個重大利好，把一切都攤到桌面上豈不更公平些！

《關于室內機動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權登記有關問題的通知》

專治：車位產(chǎn)權糾紛

市國土資源和房屋管理局頒布的《關于室內機動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權登記有關問題的通知》，解決了多年以來車位無產(chǎn)權的頑癥。按《通知》規(guī)定，室內機動車車位銷售以個為計價單位，面積可按停車位的實際占有面積計算，也可按實際占有面積加分攤的公用建筑面積計算；銷售的室內機動車停車位可單獨核發(fā)房屋所有權證，也可與購購的商品房合并核發(fā)房屋所有權證。

車位究竟能不能賣，該怎樣賣？車位的產(chǎn)權究竟屬于誰？《通知》終于給了不明不白的車位一個明明白白的說法，也為杜絕此類不明不白的糾紛堵住了一條路，但愿今后小區(qū)內由車位糾紛引發(fā)的擁堵道路甚至暴力事件不再上演。

《關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》

專治：虛假廣告、面積“縮水”等市場痼疾

由國家七部委下發(fā)《關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，《通知》要求各地區(qū)、部門要針對當前房地產(chǎn)存在的主要問題，諸如違法違規(guī)開發(fā)、面積“短斤缺兩”行為、合同欺詐、物業(yè)多收費少服務以及違法廣告、不規(guī)范中介等，加大查處力度；對影響惡劣、后果嚴重的大案要案，要依法從嚴懲處。例如對商品房產(chǎn)權面積小于合同約定面積時，完全值超過３％部分的房款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購受人；對有些中介違規(guī)違法行為，處以１萬元以上３萬元以下的罰款；對于構成犯罪的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)追究刑事責任等。

《通知》還提出建立網(wǎng)上公示制度、促進誠信制度的建立，加強法制建設、提高經(jīng)營者依法經(jīng)營和消費者自我保護意識，轉變政府職能、實行政務公開等方略，務求把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作抓緊抓好。

廣告虛假、面積“縮水”是京城房地產(chǎn)市場長期存在的問題，政府為此三令五申，出臺了不少規(guī)范。希望開發(fā)商能引以為戒，雖然您的房子不愁賣，可還是千萬悠著點，畢竟我們是個法制社會，痼疾終究要除。

《商品房購賣合同》重新補充修訂

專治：開發(fā)商鉆“合同空子”

配合去年１２月１日實施的商品住宅預售按套內面積計價的新規(guī)定，市國土房管局近日對原來的《商品房購賣合同》重新加以補充修訂，調整和增加的內容有七項：頭先，計價方式與價款都改過去的按建筑面積計價為按套內建筑面積計價；其次，面積確認及面積差異處理也相應地由過去的按建筑面積確認變?yōu)榘刺變冉ㄖ娣e確認；第三，面積誤差的處理也是如此，套內建筑面積誤差在３％以內的，開發(fā)商對購房人多退少補；套內建筑面積誤差超過３％的，購房人可以退房，或按合同約定的處理辦法處理；第四，明確了交付期限和入住條件，只有達到三個條件，開發(fā)商才能通知購房人收房，即必須拿到建設工程質量驗收備案表、實測面積、必須符合購房人和開發(fā)商約定的其他條件；第五，新合同增加了前期物業(yè)服務的內容；第六，新合同還增加了業(yè)主臨時公約條款；第七，增加物業(yè)服務內容作為合同附件。購房人購購去年１２月１日以后取得商品房預售許可證的商品房，要注意開發(fā)商使用的是不是新購房合同。

如果說通過廣告、沙盤、樓書等諸多手段在購房人心中描繪了一個夢想家園，商品房購賣合同則是讓“美夢成真”的充分保障，沒有“白紙黑字”的約定，一切承諾都可能成泡影。而購賣合同卻經(jīng)常陷阱重重，稍不留神就會掉入“打落門牙和血吞”的慘境。所幸的是主管部門對此非常重視，多次對購賣合同中存在的不公平和不公正進行“撥亂反正”；政府收緊了口子，消費者提高了契約意識，倒要看看那些鉆空子的商人們還有什么花招？

《物業(yè)管理條例》

專治：物業(yè)管理原則不明確

國務院公布的我國頭部《物業(yè)管理條例》于２００３年９月１日起正式施行，它歷時３年，備受關注，并引起廣泛討論，吸收了各地物業(yè)管理方面先進的經(jīng)驗和措施，突破了諸多現(xiàn)行物業(yè)管理法律制度的局限，明確了各地方條例中含混不清、懸而未決的難題，及時、科學，遵循公平原則，兼顧開發(fā)商、老百姓、物業(yè)公司等多方利益，具有較強的包容性：１．選“管家”必須通過招投標；２．通過決定的投票比例為１／２與２／３；３．物業(yè)管理費協(xié)商約定；４．業(yè)主欠費有了說法；５．收費標準必須在合同中明示；６．公共建筑和公共設施的用途不得隨意改變?！稐l例》進一步強化了業(yè)主的監(jiān)督權和管理權，為今后的市場運作提供了充分的基礎。

與其說新《物業(yè)管理條例》是一個原則性規(guī)定，不如把它視為一本“大綱”更合適。從１９９４年到２００３年，經(jīng)過近１０年的等待，終于盼到由國務院制定的《物業(yè)管理條例》的出臺，它的科學性和先進性毋庸置疑。作為一部新法，盡管它在實踐中實施的可行程度還待檢驗和細化，但這部《條例》奠定了物業(yè)管理作為一種商品的特質，標志著我國物業(yè)管理的發(fā)展納入了法制化的軌道。云開終霧散，新《條例》是令所有購房人欣慰和鼓舞的篇章。

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》

專治：物業(yè)管理職責不清、標準不明

２００３年３月，北京市國土資源和房屋管理局公布了《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》，并于５月１日起正式執(zhí)行。新《標準》涉及綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、保安、存車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理等十個方面，分為普通商品房居住小區(qū)和經(jīng)濟適用房小區(qū)、直管和自管公房小區(qū)、危舊房改造回遷小區(qū)管理服務標準。物業(yè)管理的范疇是小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內，涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理。

居住小區(qū)的電梯應該運行到幾點？水電緊急報修應該在多長時間到現(xiàn)場？小區(qū)綠地的養(yǎng)護標準是什么？這些很模糊的物業(yè)管理和服務標準終于清晰起來了。物業(yè)管理企業(yè)的服務達不達標，業(yè)主們有據(jù)可查，可以向有關部門投訴，也可以更換物管企業(yè)，以保證自己得到應有的服務和權益。其實，《標準》提的只是一些基本要求，但面對并不算高的市場整體水準，這樣的“事無俱悉”還是很有必要的，提醒那些還在“混日子”的物業(yè)公司，擺正您自己的位置，把眼光放遠點，如果您老在生存線上溜達，離被炒可就不遠啦！

《業(yè)主大會規(guī)程》

專治：業(yè)主大會和業(yè)主委員會職權不清

根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設部制定了國內頭部《業(yè)主大會規(guī)程》，并于去年９月１日起施行。

《規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會負責六項工作，即制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；行使法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

曾幾何時，成立小區(qū)業(yè)主委員會成了一件“路漫漫，其修遠兮”的“遠征”，不少社區(qū)在入住三四年之后依然是一盤散沙?！兑?guī)程》中頭次明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責和權限，賦予了所有業(yè)主行使權利和義務的機會，雖然在實際操作中還存在不少難度，但總是有一批勇于為社區(qū)事業(yè)奉獻的“領頭羊”們，這部《規(guī)程》先給他們指了路、打了氣、加了油。

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