2007年10月，昆明“人與自然小區(qū)”業(yè)主委員會(huì)投票“罷免”物管后，宣布業(yè)主將自行管理小區(qū)。如今四個(gè)月過(guò)去了，業(yè)主委員會(huì)卻仍在與物管僵持，“自治”遭遇了意想不到的困難。在此過(guò)程中，政府指導(dǎo)和《物權(quán)法》相關(guān)配套政策的缺位引起了社會(huì)關(guān)注。

某小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)（本報(bào)資料照片）
 

2008年1月1日，人們都在慶祝元旦時(shí)，“人與自然”小區(qū)的公共區(qū)域卻陷入一片漆黑，由于無(wú)人清運(yùn)，垃圾也很快堆了起來(lái)。

人與自然小區(qū)約有510戶業(yè)主入住，物管是昆明恒基物業(yè)管理有限公司，其服務(wù)合同于2007年11月中旬到期。11月初小區(qū)業(yè)主就召開(kāi)大會(huì)并高票通過(guò)不再與這家物管合作。“主要是對(duì)他們的服務(wù)不滿。”業(yè)主代表?xiàng)铠櫹榈热苏f(shuō)，有的業(yè)主家里被盜后找物管，對(duì)方竟說(shuō)只管小區(qū)秩序，不負(fù)責(zé)安全；小區(qū)公共區(qū)域的燈壞了幾十個(gè)，物管卻一直不修。

由于這是《物權(quán)法》實(shí)施后昆明市頭個(gè)宣布自行管理的小區(qū)，因此一直置于媒體和社會(huì)的高度關(guān)注下。但老物管一直未撤出小區(qū)，給小區(qū)自治帶來(lái)了困難。恒基物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)沒(méi)撤走是因?yàn)?ldquo;至今仍有36萬(wàn)元的物管費(fèi)沒(méi)有收到，已嚴(yán)重影響了公司的正常運(yùn)營(yíng)”，他們還說(shuō)：“一開(kāi)始公司也對(duì)自己存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了深刻的自我批評(píng)并進(jìn)行整改，但業(yè)委會(huì)提出了諸多不合理要求。”

恒基物業(yè)公司還表示，11月中旬合同就到期，公司卻仍然為業(yè)主提供了一個(gè)多月的服務(wù)，墊支了七萬(wàn)多元的水電等各項(xiàng)費(fèi)用，但繼續(xù)下去已無(wú)法承受。因此，12月25日物管公告“2008年1月1日零時(shí)起，停止所有服務(wù)”后，就于1日零時(shí)切斷了小區(qū)公共道路的電源、給小區(qū)保安室、監(jiān)控貼上了封條。

為了應(yīng)對(duì)，業(yè)委會(huì)發(fā)出緊急通知請(qǐng)每戶業(yè)主先墊支100元，暫時(shí)支付聘請(qǐng)保安、清運(yùn)垃圾等費(fèi)用。記者于2008年1月4日來(lái)到小區(qū)時(shí)，業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)的15名保安已開(kāi)始工作，小區(qū)照明從3日也已恢復(fù)。但恒基物管仍占據(jù)著小區(qū)會(huì)所的部分辦公室，也未進(jìn)行任何交割。業(yè)委會(huì)副主任杜雷、委員羅兆先等人都表示：“現(xiàn)在的僵持狀態(tài)絕不是我們想要的。”

某小區(qū)（本報(bào)資料照片）
 

業(yè)委會(huì)副主任杜雷說(shuō)：“我們的自行管理之路走得艱辛而漫長(zhǎng)：本想跟物管公司友好協(xié)商、平穩(wěn)過(guò)渡，矛盾卻不斷激化甚至發(fā)展到了報(bào)警的地步；本想自行管理，現(xiàn)在卻不得不繞回原來(lái)的路--找物管公司。”杜雷說(shuō)，一開(kāi)始，業(yè)委會(huì)想找家小物管公司，但發(fā)現(xiàn)對(duì)方責(zé)任心不強(qiáng)就否定了。然后又想自行管理，但因資質(zhì)問(wèn)題只得作罷?，F(xiàn)在不得不繞回聘請(qǐng)物管的老路上。“不管是業(yè)委會(huì)成立還是自行管理，在我們跌跌撞撞摸索經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候，多希望政府相關(guān)部門幫我們一把啊！”

云南省鑫金橋律師事務(wù)所律師劉愛(ài)國(guó)說(shuō)，按照《物權(quán)法》第75條的規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。但業(yè)委會(huì)副主任張林反映：業(yè)委會(huì)成立時(shí)到政府相關(guān)部門寫申請(qǐng)、打報(bào)告、蓋章成了重要工作，光章就蓋了30多個(gè)。除了申請(qǐng)時(shí)房管局給過(guò)一個(gè)成立指導(dǎo)程序表，沒(méi)感覺(jué)有什么指導(dǎo)和協(xié)助。

對(duì)此，昆明市盤龍區(qū)房管局物管辦的工作人員張女士(不愿透露名字)說(shuō)，雖然《物權(quán)法》提到業(yè)主可以自行管理，但昆明市、盤龍區(qū)針對(duì)這一問(wèn)題的政策法規(guī)還沒(méi)有出臺(tái)，因此物管辦也是摸著石頭過(guò)河，無(wú)法給予更多更系統(tǒng)的指導(dǎo)，只是要求業(yè)委會(huì)成立時(shí)到物管辦備案及取得認(rèn)可。

“其實(shí)，我們自行管理之路上遇到的障礙，就是《物權(quán)法》缺乏相關(guān)的具體配套政策。”張林說(shuō)。律師劉愛(ài)國(guó)分析，《物權(quán)法》第81條規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。這個(gè)規(guī)定雖然賦予了業(yè)主權(quán)力，但沒(méi)有相關(guān)的配套政策，可能會(huì)導(dǎo)致實(shí)際操作中出現(xiàn)困難。

頭先是法人資質(zhì)問(wèn)題。張林等人認(rèn)為，業(yè)委會(huì)自行管理的模式應(yīng)該是向業(yè)主收費(fèi)，然后聘請(qǐng)保安、垃圾清運(yùn)等人員，對(duì)其直接支付勞務(wù)費(fèi)，這樣可以省掉中間環(huán)節(jié)的費(fèi)用。但收費(fèi)就要產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)往來(lái)，如何管理？是否要上稅？資金怎么流通？業(yè)委會(huì)曾到銀行申請(qǐng)?jiān)O(shè)立一個(gè)賬戶管理公款，但所有銀行都以“業(yè)委會(huì)的性質(zhì)無(wú)法明確”、“是企業(yè)法人還是社團(tuán)法人的要求不同”等理由，予以拒絕。

對(duì)此，房管局物管辦張女士說(shuō)，業(yè)委會(huì)只是一個(gè)群眾組織，不具備法人資格。一旦涉及到收費(fèi)、稅收等問(wèn)題，政府將很難進(jìn)行管理。“所以我們覺(jué)得，業(yè)委會(huì)自行管理這么大的小區(qū)，原本就不太現(xiàn)實(shí)，也不適合。”

其次是管理資質(zhì)問(wèn)題。律師劉愛(ài)國(guó)說(shuō)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格”，“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書”等。但杜雷等業(yè)委會(huì)成員認(rèn)為，這是對(duì)企業(yè)的規(guī)定，不應(yīng)該套用到業(yè)委會(huì)頭上。但到底小區(qū)業(yè)委會(huì)自行管理應(yīng)該套用哪種標(biāo)準(zhǔn)，到現(xiàn)在還缺乏具體的規(guī)定。

對(duì)此，房管局物管辦張女士認(rèn)為，業(yè)委會(huì)自行管理較大的小區(qū)時(shí)，在能力上存在很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。比如公共道路能否保證暢通？公共設(shè)施能否不被損壞？供水供電能否及時(shí)保障？一旦出了問(wèn)題誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？“業(yè)主是可以自行管理，但不代表就能管好。我們建議還是走招投標(biāo)的路子，聘請(qǐng)專業(yè)物管公司進(jìn)行管理。這樣出了問(wèn)題也有人負(fù)責(zé)。”

面對(duì)自行管理走過(guò)的曲折之路，業(yè)主代表?xiàng)铠櫹橘|(zhì)疑：《物權(quán)法》已經(jīng)賦予了廣大業(yè)主較基本的權(quán)力，不能因?yàn)榕涮渍呷狈?，就徹底否定業(yè)主自行管理。“是不是配套政策不出臺(tái)，我們就無(wú)法自行管理，物權(quán)法就無(wú)法真正得到落實(shí)？”他說(shuō)，人與自然小區(qū)的許多業(yè)主們急切盼望著《物權(quán)法》的相關(guān)配套政策能夠盡快完善，小區(qū)的尷尬現(xiàn)狀能夠盡快改變。

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