10月1日起，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等一批法律法規(guī)正式施行。

從停車位歸屬到物業(yè)選聘，從業(yè)主“自治”到問責(zé)“居改非”……新法關(guān)注民生、保障民權(quán)，人們走進一個新維權(quán)時代。

新維權(quán)時代，業(yè)主如何“當(dāng)家”？為此，我們聚焦新法、新規(guī)，貼近生活、圍繞予以解析。

業(yè)委會侵權(quán)，怎么辦

背 景

家住普陀區(qū)的戴先生去年4月發(fā)現(xiàn)，小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司公布的小區(qū)維修基金使用賬目可能存在問題。其中，關(guān)于小區(qū)每棟住宅樓更換近8000元的防盜鐵門的賬目，更讓業(yè)主們一頭霧水，疑點重重。為此，戴先生和其他部分業(yè)主要求核查相關(guān)的賬目。然而物業(yè)公司表示，根據(jù)小區(qū)業(yè)委會前段時間作出的決議，業(yè)主個人沒有查賬權(quán)。

小區(qū)業(yè)委會權(quán)力過大，誰來監(jiān)管？業(yè)委會作出的不恰當(dāng)決定若侵害業(yè)主權(quán)益，業(yè)主怎么辦？

說 法

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。同時，《物業(yè)管理條例》也明確指出，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

可見，隨著新法律法規(guī)的實施，對于小區(qū)業(yè)委會的侵權(quán)之舉，廣大業(yè)主擁有了獲得司法救濟的權(quán)利，完全可以依法維權(quán)。

“迷你小區(qū)”，能否“自治”

背 景

物業(yè)公司突然玩“失蹤”，曾令得源公寓小區(qū)的業(yè)主一度陷入物業(yè)服務(wù)“真空”狀態(tài)。無奈中，這個僅有44戶人家的“迷你小區(qū)”開始了“自治”。得源公寓于1999年開發(fā)建成，2006年4月，小區(qū)物業(yè)公司以“長期虧損且合同期滿”為由悄然“隱退”，小區(qū)的保安、維修等工作隨之陷入癱瘓。此時，新成立的小區(qū)業(yè)委會臨危受命，成為小區(qū)的“臨時管家”。雖然是摸著石頭過河，但一年半過去了，小區(qū)物業(yè)管理并未出現(xiàn)混亂局面，而且環(huán)境面貌煥然一新。較近，業(yè)委會成員已開始醞釀“自治”升級的事宜。

在法律上，業(yè)主自我管理小區(qū)的做法，究竟可不可行？

說 法

《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這實際上就明確了住宅小區(qū)的三種物業(yè)管理模式，即業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)公司管理、專業(yè)公司管理。也就是說，隨著《物權(quán)法》的實施，小區(qū)業(yè)主對于小區(qū)的“自治權(quán)”已沒有了法律障礙。

不過，業(yè)主到底如何“自治”，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的各項具體制度怎樣通過“自治”的方式加以落實，這些問題目前尚無章可循，有待相關(guān)法律法規(guī)進一步作出細(xì)化和完善。

停車位糾紛，如何解決

背 景

今年3月，某小區(qū)開發(fā)商告知全體業(yè)主，所有地下車位將于兩個月后停止出租。一百多位原本租用車位的業(yè)主，一時陷入了不購車位便無處停車的窘境。“開發(fā)商說車位不辦理產(chǎn)權(quán)證，只有使用權(quán)。就這樣，一個車位還賣十幾萬元。如果有問題，我們上哪兒去維權(quán)？”業(yè)主黃女士忿忿不平。

上南路某小區(qū)沒有地下車庫，物業(yè)公司便在小區(qū)公共道路上劃出停車位，按月出租給業(yè)主和外來車輛。不過，停車收益都被物業(yè)公司拿走，至今未向小區(qū)業(yè)委會移交。近年來，小區(qū)停車位及相關(guān)收益的歸屬問題，已引發(fā)不少物業(yè)糾紛。

說 法

《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。據(jù)此，若商品房購賣合同中已明確約定小區(qū)地下車位的歸屬，則開發(fā)商無權(quán)擅自變更，否則將構(gòu)成違約。此外，占用小區(qū)道路的地面車位以及由此產(chǎn)生的收益，應(yīng)依法歸小區(qū)全體業(yè)主所有。對于物業(yè)公司侵占有關(guān)停車費的做法，小區(qū)業(yè)委會有權(quán)代表業(yè)主提起侵權(quán)之訴。

“管家”不管家，怎樣更換

背 景

2002年以來，喬先生居住的小區(qū)一直由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。不過，小區(qū)業(yè)主對這個老“管家”的服務(wù)并不滿意。一方面小區(qū)物業(yè)的收費太貴，不少業(yè)主感到難以接受；另一方面，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量差強人意，致使業(yè)主與物業(yè)公司之間沖突頻頻。

去年10月，小區(qū)成立了業(yè)委會。經(jīng)討論，業(yè)委會決定解聘小區(qū)的舊“管家”，另聘物業(yè)公司。然而，由于業(yè)委會成員不熟悉相關(guān)法律程序，這件事直到今天仍未辦成。

說 法

《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。這意味著，小區(qū)換“管家”，只需半數(shù)以上業(yè)主贊成，且這部分業(yè)主購購的房屋面積也超過小區(qū)建筑物總面積的半數(shù)即可。除了更換物業(yè)，包括制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改小區(qū)管理規(guī)約，選舉或更換業(yè)委會成員等其他事關(guān)小區(qū)的重大事項，都只需半數(shù)以上業(yè)主同意就能作出決定。

會所“變臉”，如何應(yīng)對

背 景

承諾中的觀景會所變成了中餐館，健身房被安排在缺少陽光的地下。小區(qū)會所“變臉”，引發(fā)了業(yè)主的不滿。

春天花園是一個建成不久的小區(qū)。規(guī)劃中，小區(qū)將擁有一個玻璃觀景會所，并設(shè)有健身房、壁球館以及室內(nèi)溫水泳池、桑拿等專屬設(shè)施。然而，隨著會所的不斷建造，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，這一號稱專為小區(qū)設(shè)計的建筑大部分被改建成了一個中餐館。“治安、環(huán)境衛(wèi)生、交通安全以及噪音等隱患都隨之而來，小區(qū)的‘封閉式’環(huán)境將受到嚴(yán)重的威脅。”對于會所變成餐館一事，不少業(yè)主表達(dá)了自己的擔(dān)心。小區(qū)會所“變臉”，業(yè)主該如何應(yīng)對？

說 法

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變。確需改變的，應(yīng)征得業(yè)主大會的同意。否則，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

鄰居違章搭建，怎樣維權(quán)

背 景

為將自家的庭院設(shè)計成田園風(fēng)情，家住某小區(qū)一樓的業(yè)主在庭院里搭建了一個約兩米高的葡萄架。這一舉動，引起了樓上住戶楊女士的強烈不滿。

楊女士認(rèn)為，底樓兩米高的葡萄架直接伸向她家的窗戶，其頂端距離二樓臥室窗臺下沿僅幾十厘米。這好比架起了一座通往自家室內(nèi)的扶梯，便利了小偷。為此，楊女士與鄰居產(chǎn)生了矛盾。雖經(jīng)物業(yè)、居委會、房管辦等部門多次協(xié)調(diào)，可問題至今未解決。

說 法

《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)業(yè)主違章搭建并妨礙到其他業(yè)主的物權(quán)時，權(quán)利人可依法起訴，請求排除妨礙或者消除危險。

相關(guān)法律還規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，同樣有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

遭遇“居改非”，向誰問責(zé)

背 景

劉先生家所住的居民樓一直以來都是封閉式的，樓下還裝了密碼防盜鎖，比較安全。可前不久，樓下一家飯店在二樓開了一道門，外面的人從飯店內(nèi)就能直接走進居民樓。劉先生多次找物業(yè)公司反映這一情況?？晌飿I(yè)公司總是推說無法可依，他們對此無能為力。

天鑰橋路某小區(qū)內(nèi)的一家公司，大清早就在住宅樓的公共走廊和大堂門口擺花籃，放鞭炮，慶祝公司開業(yè)。樓內(nèi)的居民紛紛表示不滿，可在現(xiàn)場進進出出的物業(yè)公司女經(jīng)理卻對此熟視無睹，置若罔聞。

說 法

根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅小區(qū)業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、房屋使用人在物業(yè)使用過程中存在“居改非”等情形時，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)在二十四公里內(nèi)向小區(qū)業(yè)委會和有關(guān)的行政管理部門報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)若未履行有關(guān)義務(wù)，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門可責(zé)令其改正，并處以罰款。

可見，業(yè)主遭遇“居改非”的問題時，有權(quán)問責(zé)有關(guān)房屋的所有人、使用人以及未盡管理職責(zé)的小區(qū)物業(yè)公司。

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