7月23日下午，海南省住建廳副廳長蔡仁杰在接受記者采訪時，向公眾解答了目前備受關(guān)注的海南房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)問題，針對海南大部分住房空置現(xiàn)象，他特別指出，目前政府正考慮征收住宅樓空置費(fèi)?？罩觅M(fèi)政策的提出，引起了廣大民眾的爭議。

　　通過了解，我們可以發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：幾乎所有網(wǎng)友都贊成征收空置費(fèi)，幾乎所有開發(fā)商都認(rèn)為空置費(fèi)不合理，而海南政府自從23日之后就未見正式回應(yīng)。

　　全國房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重 海南或是重災(zāi)區(qū)

　　8月4日晚國家統(tǒng)計(jì)局較新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月末，全國商品房待售面積接近2億平方米，其中住宅面積為 10646萬平方米。如果按照每套住房100平方米來估算，一億平方米全國住宅待售面積意味著有100萬套左右的商品房待售。

　　不過，針對目前輿論較關(guān)心的已售住房“空置率”，國家統(tǒng)計(jì)局并未公布。此前，有媒體稱，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。

　　雖然6000多萬套住房閑置存在廣泛爭議，但作為房地產(chǎn)投資的副產(chǎn)品，大量已售住房閑置確實(shí)已成事實(shí)。

　　在海南，因旅游度假地產(chǎn)特征明顯，住宅樓空置率也一直居高不下。根據(jù)網(wǎng)友較新拍攝的黑燈照片，大概統(tǒng)計(jì)出海甸島樓房空置達(dá)60%以上，國貿(mào)、世貿(mào)地段空置率達(dá)30%—40%，鳳翔西路、龍昆南路段空置率或達(dá)到50%……而在新浪樂居的調(diào)查中，也有九成網(wǎng)友九成網(wǎng)友認(rèn)為海南的房屋空置情況嚴(yán)重，七成以上網(wǎng)友根據(jù)自身體驗(yàn)，認(rèn)為海南小區(qū)住戶黑燈率極高。

　　開征住宅樓空置費(fèi) 空置概念難界定

　　早在今年兩會期間就有代表和委員提出征收房屋空置稅。與房產(chǎn)稅相比，房屋空置費(fèi)對囤房和炒房者更具有懲罰性。不少專家和學(xué)者認(rèn)為，在海南房地產(chǎn)投資大幅增長，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重的情況下，開征房屋空置費(fèi)有利于推動空置房進(jìn)入市場，抑制房屋銷售的虛假繁榮和投機(jī)現(xiàn)象，根本目的是為了讓商品房回歸其居住消費(fèi)的屬性。

　　在實(shí)踐上，這個看似簡單的概念卻面臨著許多現(xiàn)實(shí)困難?！翱罩枚惖南敕ê芎茫僮髌饋肀容^麻煩?！鄙虾Ｒ拙?博客)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博 博客)表示，擺在房屋空置稅面前的一個頭要問題就是“空置房”如何認(rèn)定的問題。

　　一般網(wǎng)友認(rèn)為，空置房就是長時間沒人住的房子，或者說是被炒房客購下，用以囤房，既不急于售出也不愿低價出租而導(dǎo)致空置的房子。

　　而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局較新回應(yīng)稱，商品房待售面積不等于住房空置面積。住房空置面積是指某一時點(diǎn)上已經(jīng)售出但實(shí)際無人居住的住房面積。

　　對此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也有不同看法，定安長信迪力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷經(jīng)理周安花認(rèn)為：國外的空置房既指新房也指舊房，空置率概念是指微觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，被用來指導(dǎo)居民流動的可能性。國內(nèi)空置房僅指新房，本來只反映一部分市場情況的空置率，被許多人當(dāng)成判斷房地產(chǎn)整體形勢的指標(biāo)。把兩個不同概念放一起比較是不科學(xué)的，所以，我國房屋空置率超過國際警戒線的說法缺乏根據(jù)。

　　國瑞地產(chǎn)營銷總監(jiān)齊志輝(微博)也認(rèn)為：空置房是需要明確介定的，僅靠電表度數(shù)、亮燈率來判斷房屋空置是不全面的。這種問題普遍且長期存在，短時間解決可能性不大。

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    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為海南空置房存在合理性

　　大量空置房的出現(xiàn)，對全國樓市來說，也許是一種不健康的現(xiàn)象，而對于海南，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：高空置率其實(shí)也有其合理性。

　　房地產(chǎn)大腕任志強(qiáng)(微博 博客)在新博客《關(guān)于空置與房租》中寫道：媒體在報道海南省擬對空置房征收閑置稅。但一個旅游為主的豈會變成人口常住的地方？本來海南就是個調(diào)節(jié)南北溫度資源差的地區(qū)，一年房產(chǎn)半年閑的情況是固有的特征。

　　海南海天中正投資集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理冷陽認(rèn)為海南產(chǎn)生較高空置率主要原因有四點(diǎn)：其一是寶貴的自然條件優(yōu)勢適宜度假、養(yǎng)老等，“候鳥型”特征明顯；其二是投資心理。其三是購購對象一半以上在島外；其四是政府目前大規(guī)模拆遷違建，因無數(shù)小產(chǎn)權(quán)房源充斥市場，解構(gòu)和掠奪了相當(dāng)比例的長期居住心理。

　　由此可以看出，海南商品房休閑度假的特點(diǎn)尤為明顯，外地人購房比重偏高。由此決定了夏季小區(qū)入住率偏低，一些小區(qū)只有20%；冬季小區(qū)入住率回升，可以達(dá)到60%-70%。兩季之間相差半年，但這種改善性住房的空置率，不應(yīng)被認(rèn)定為空置房。

　　不可否認(rèn)的是，在大量改善性住房中，投機(jī)性購房也存在著不小比例。因此筆者認(rèn)為，海南政府意圖治理房地產(chǎn)市場的出發(fā)點(diǎn)是好的，但若破壞海南房地產(chǎn)市場的特殊構(gòu)造，其后果非常嚴(yán)重。治理出發(fā)點(diǎn)應(yīng)針對炒房客的群購群賣，而不是改善性住房的空置。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭介紹，在美國等西方國家，對空置房的調(diào)控是建立在物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅等保有環(huán)節(jié)稅收比較完善的基礎(chǔ)上。只要業(yè)主能夠出示房屋的自住證明或是多套房屋的租賃合同，就能相應(yīng)減免物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅，這種通盤考慮作“減法”的調(diào)控政策，比起直奔主題的“房屋空置稅”顯然具有更強(qiáng)的操作性與合理性。

　　海南樓市向好 空置費(fèi)或難執(zhí)行

　　7月23日，被譽(yù)為中國“珍珠海岸”的陵水黎族自治縣一塊商品房用地成功拍出24.7億的天價，堪稱陵水地王。7月28日上午，海口新地王也隨之誕生，浙商拿下海甸島一地塊，樓面價接近6000元。本年度地王的頻繁出現(xiàn)，證明了海南未來房價的一路繁榮。

　　對一貫依靠賣地為生的海南政府來說，天時地利決定其無法在工業(yè)上有太大作為，海南官方也曾不只一次公開承認(rèn)：政府不希望房價下降，未來仍將以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)。

　　而一旦征收住宅樓空置費(fèi)，將給以外地客戶為主的海南房地產(chǎn)市場帶來致命打擊，毫無疑問將造成樓市的衰退，尤其在國際旅游島建設(shè)開篇之時，是海南政府絕不希望看到的場面。這也就是大眾為什么普遍認(rèn)為海南開征住宅樓空置費(fèi)可能性不高的原因之一。

　　此外，征收住宅樓空置費(fèi)，在實(shí)踐上也存在著難度。

　　其中一個頭要前提就是要對房屋基本情況進(jìn)行普查，這項(xiàng)普查應(yīng)該是建立在與居民家庭信息匹配的基礎(chǔ)上。除此之外，還需要做大量具體細(xì)致的工作，如何判定是空置，判定是空置之后如何征收……其中有些問題可能容易解決，有些問題解決起來則需要一定的時間，甚至需要花費(fèi)高昂的成本。

　　楊紅旭認(rèn)為，在這些現(xiàn)實(shí)問題面前，房屋空置稅目前還只可能停留在概念階段，在執(zhí)行層面的難度極大，即便硬著頭皮上馬也不一定能發(fā)揮很好的效果。
　　
　　避免資源浪費(fèi) 多種方式解決空置

　　對于海南高居不下的空置率，三亞蘭海集團(tuán)副總裁王韜鵬在微博上提出了解決之道，他認(rèn)為：海南房產(chǎn)空置率可通過度假房產(chǎn)托管服務(wù)解決。它通過租賃、分成方式批量取得房產(chǎn)1年以上使用權(quán)，提供酒店式服務(wù)，然后以零售日租方式出租，通過該方式，成熟社區(qū)空置率可下降20--30%。

　　金手指地產(chǎn)專職策劃師張機(jī)遇則認(rèn)為：解決空置房的根本手段不在房產(chǎn)稅，而是投資渠道的拓寬和旅游配套設(shè)施的完善。

　　經(jīng)過前幾年資本市場的歷練，許多普通消費(fèi)者手中擁有了不少資金。然而，在通貨膨脹、股市低迷、利率低下再加上社保體系不健全的壓力下，讓許多人擔(dān)心資產(chǎn)縮水而紛紛投入樓市。

　　筆者認(rèn)為，解決空置房，應(yīng)從多方面下手，而不應(yīng)僅寄希望于出臺一個新稅種。只有精準(zhǔn)打擊炒房客，同時給國人創(chuàng)造多途徑的投資渠道，疏導(dǎo)他們的投資需求，才能從根本上緩解房屋資源的浪費(fèi)。

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