新房樓市火到“光膀子賣樓”

　　盤點：一年四波行情讓人看不懂

　　2009年的樓市用"瘋狂"來形容一點也不為過，尤其是新房市場，不僅是普通購房者看不懂，連專業(yè)人士也直呼沒想到。根據(jù)前三個季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，往年一般全年較多就兩波行情，沒想到今年竟然有四波！高潮迭起的2009年，前后有四波購房高峰，每一波行情，房價的平均漲幅都在15%-20%左右。全年的平均漲幅估計在60%-80%之多。

　　今年兩、三月份的時候是波購房高峰。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這波高峰的購房主力是剛性需求購房者。在售樓處可明顯看到，來購房的很多都是小夫妻，或者剛工作不久的年輕人；四、五月份和八、九月份時又出現(xiàn)了兩波行情，大批投資客登場了，樓市也到了較瘋狂的時候。"有些樓盤連樣板房都沒完工，樣板景觀也看不到，就開賣了，業(yè)內(nèi)人士管這叫‘光膀子賣樓‘。"十月份則是第四波。

　　四波行情輪番上陣，房價則是不停地"翻跟頭"。 2009年房價到底漲了多少？根據(jù)易居中國為晨報少有提供的數(shù)據(jù)，2009年2月時，也就是春節(jié)剛過，上海一手房的成交均價1.2萬元/平方米左右，到了11月份，成交均價已經(jīng)漲到了1.8萬元/平方米。具體到樓盤，根據(jù)易居中國對近200個上海在售樓盤全年銷售情況的跟蹤統(tǒng)計，全年成交均價漲幅超過20%的樓盤有115個之多，漲幅15%-20%的有11個；漲幅10%-15%的有14個，漲10%以下的則是32個樓盤?？梢哉f，基本上是"全線上漲"。漲幅的樓盤達到了107%之多。

　　展望：樓市進入“準(zhǔn)高原”

　　"今年一年就跑了兩年半的行情，明年無論如何不會再有今年這樣的‘四波‘了。"談到對明年一手房市場的展望，景瑞地產(chǎn)營銷副總監(jiān)楊子江表示謹(jǐn)慎："樓市這一年的發(fā)展，就好比從去年的‘盆地‘慢慢往上爬，現(xiàn)在已經(jīng)到了‘準(zhǔn)高原‘，但是還沒到真正的‘青藏高原‘。 "楊子江說："爬到了準(zhǔn)高原，空氣是稀薄了點，但是還喘得過氣。"而明年的一手房產(chǎn)品，由于"70/90政策"的淡化，所以大房型的產(chǎn)品會多起來。

　　下半年二手房“串燒”凸顯

　　盤點：房價幾乎“內(nèi)外倒掛”

　　與一手房相比，2009年二手房表面看上去要平穩(wěn)一些。 21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究分析師黃河滔告訴記者，二手房行情只有兩波漲幅，五、六月時一波，十月份是波。

　　但這兩波漲幅也很兇猛。"今年二手房漲個35%算是比較平常的，極端的漲70%都有。"黃河滔說，今年二手房市場外環(huán)周邊的行情特別火爆，漲價幾乎一年從頭到尾沒有停過。目前市場上賣得較好的房子總價在150萬-200萬元之間，而外環(huán)周邊這樣的房子是較集中的。"賣得較快，漲得也較快"。房源的搶手加上周邊一手房大幅高開的帶動，使得外環(huán)周邊二手房價也漲到令業(yè)內(nèi)看不懂的程度。

　　"我年初的時候曾經(jīng)問過我們?nèi)址中械囊晃唤?jīng)理，三林的房價會漲到多少，當(dāng)時他回答我說到一萬六七千元差不多了。"他自己也沒想到，目前三林的二手房均價已達到了2萬元/平方米左右。"這個價格再加上幾千元就能購到內(nèi)環(huán)內(nèi)的老公房了。"黃河滔說，按照這個速度漲下去的話，說不定就要出現(xiàn)"內(nèi)外倒掛"的奇特景象，即外環(huán)周邊的房價要超過了內(nèi)環(huán)內(nèi)的一些房齡較老的房子，這在以前是不可想象的。

　　由于今年升級換代和置換房產(chǎn)的人特別多，二手房市場形成了奇特的"串燒"現(xiàn)象--甲看中了乙的房子，乙又同時盯著丙的房子……當(dāng)中任何一環(huán)不通則交易無法完成，但是只要一環(huán)打通，就可以完成一串交易。這樣的"串燒族"主要出現(xiàn)在下半年，黃河滔說，在上半年，置換客大多還是賣了房子去購新房。但是到了下半年，就成了純粹二手房之間的換手。

　　"這種二手房‘串燒‘的出現(xiàn)并不是好的現(xiàn)象。"《都市住宅》主編羅淵表示，置換客賣了房子，還是只能購二手房，那么新房到底是誰在購呢？說明一手房市場充斥著大量投資客，自住的越來越少，炒房的越來越多，局部地區(qū)的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

　　展望：外環(huán)周邊房源只能靠外來購購力

　　展望明年的二手房市場，專家認(rèn)為，由于外環(huán)周邊今年房價漲得太快，加上房源消化得也多，一些當(dāng)?shù)鼐用褚呀?jīng)很難承受得起，"可能只能靠外來購購力來支撐了"。

　　而"串燒族"可能依然是明年二手房市場的主力，因為置換的購家一直都是二手房市場的重要組成部分。

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