我國的房地產(chǎn)立法，是在廢除了國民黨舊法制的基礎(chǔ)上建立起來的，經(jīng)歷了從無到有，從粗到細，從偏到全的一個發(fā)展歷程。房地產(chǎn)法律規(guī)范既散見于憲法規(guī)范，民法規(guī)范、經(jīng)濟法規(guī)范、刑法規(guī)范等有關(guān)法律、法規(guī)之中，也集中見之于房地產(chǎn)成文法典《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等之中。它們共同組成了一個完整的體系，調(diào)整房地產(chǎn)的縱向經(jīng)濟關(guān)系和橫向經(jīng)濟關(guān)系（5）]。目前我國房地產(chǎn)的法律淵源包括憲法規(guī)范、房地產(chǎn)法律規(guī)范、房地產(chǎn)行政法律規(guī)范、地方性房地產(chǎn)法律規(guī)范、房地產(chǎn)行政規(guī)章、地方性房地產(chǎn)規(guī)章、其他規(guī)范性文件共七大類。其中憲法規(guī)范是較高的法律規(guī)范。憲法是國家的根本大法，是國家的總章程，具有較高的法律效力，憲法有許多涉及房地產(chǎn)的條款，如第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。……一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”第13條規(guī)定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。”憲法修正案第2條規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、購賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”等等。憲法的這些規(guī)范，對房地產(chǎn)的立法、司法均有較高指導(dǎo)作用。房地產(chǎn)法律規(guī)范可以分為基本法律規(guī)范和一般法律規(guī)范，前者如《民法通則》中有關(guān)財產(chǎn)權(quán)和承包經(jīng)營權(quán)等方面的基本規(guī)定，后者如專門的房地產(chǎn)法律規(guī)范。專門的房地產(chǎn)法律規(guī)范是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的基本的、核心的法律規(guī)范，這種規(guī)范我國目前較主要的有三部：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。除此之外，其他規(guī)范還散見于《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國刑法》等之中。房地產(chǎn)行政法律規(guī)范主要是指國務(wù)院制定及頒布的有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的條例和規(guī)定，這部分法律規(guī)范效力低于憲法和法律，屬于第三層次的法律規(guī)范；這部分法律規(guī)范是大量存在的，因為法律規(guī)定不全或沒有規(guī)定的，可以由國務(wù)院制定單行的條例或補充規(guī)定。國務(wù)院所制定的房地產(chǎn)行政法規(guī)，也組成了一個龐大的體系。地方性房地產(chǎn)法規(guī)是指在不與憲法、房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)行政法規(guī)相抵觸的前提下，由省、自治區(qū)、直轄市有關(guān)立法機構(gòu)從本地的實際情況出發(fā)，制定效力及于本地的地方性法規(guī)。有關(guān)地方性房地產(chǎn)法規(guī)，在我國有很大的數(shù)量。房地產(chǎn)行政規(guī)章這是指房地產(chǎn)主管部門，根據(jù)國務(wù)院規(guī)定的職責范圍，依法制定并頒布的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的各項規(guī)章，或由房地產(chǎn)主管部門與國務(wù)院其他有關(guān)部門聯(lián)合制定的規(guī)章，頒布房地產(chǎn)規(guī)章較多的職能機構(gòu)是中華人民共和國建設(shè)部和國家土地管理局。房地產(chǎn)規(guī)章不能與憲法、法律、國務(wù)院的行政法規(guī)相抵觸。地方性房地產(chǎn)規(guī)章是指省、自治區(qū)、直轄市以及省會（自治區(qū)府）城市和經(jīng)國務(wù)院批準的較大的城市的人民政府，根據(jù)法律和國務(wù)院的行政法規(guī)，制定并頒布的房地產(chǎn)方面的規(guī)章。行政規(guī)章的法律效力低于同級權(quán)力機關(guān)制定的地方性法規(guī)。其他規(guī)范性文件通常是指那些無權(quán)制定行政規(guī)章的行政機關(guān)（如省、自治區(qū)、直轄市人民政府其下屬的委、局），在法定職權(quán)范圍內(nèi)制定的、在一定區(qū)域范圍內(nèi)下發(fā)的具有約束力的文件，其他規(guī)范性文件的法律效力低于法律、法規(guī)和規(guī)章的效力，但可作為行政機關(guān)做出具體行政行為的依據(jù)。此外，較高人民法院的司法解釋等指導(dǎo)性文件，對于正確運用房地產(chǎn)法規(guī)，彌補房地產(chǎn)立法不足，指導(dǎo)房地產(chǎn)案件的審判工作也同樣具有重要作用。上述法律淵源共同形成了以《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》為核心，系列單行法規(guī)并列，諸多規(guī)章相補充的房地產(chǎn)法律體系的框架。

縱觀我國房地產(chǎn)立法現(xiàn)狀，從立法原則上體現(xiàn)了原則性與靈活性相結(jié)合根據(jù)房地產(chǎn)市場經(jīng)營需要并總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上形成法律制度的滯后性立法原則；從內(nèi)容上來看，法律條文比較簡單，規(guī)定的內(nèi)容比較原則，缺乏可直接操作的規(guī)范，且國家政策成為我國房地產(chǎn)立法的主要基礎(chǔ)，部門規(guī)章、地方性保護條例大多在實際應(yīng)用中居主導(dǎo)地位，而且在一定領(lǐng)域，國家利益取代法律規(guī)定，房地產(chǎn)政策時常起著法的作用，降低了法制適用的效力；從立法技術(shù)上看，我國房地產(chǎn)立法質(zhì)量不高，立法層次較低，房地產(chǎn)法律體系不夠科學，結(jié)構(gòu)不清，編排混亂，不配套，各種不同層次的法律規(guī)范交叉重復(fù)，殘缺不全，且政策指導(dǎo)因素較多；從司法實踐看，司法代替立法的現(xiàn)象普遍存在，在具體處理房地產(chǎn)案件時，由于缺乏有效的法律依據(jù)，司法機關(guān)往往借助較高人民法院的司法解釋權(quán)，通過對具體個案的批復(fù)等司法解釋方式加以處理，客觀上形成了在房地產(chǎn)案件處理中“法官造法”情形的大量存在。我國房地產(chǎn)立法存在的上述情形，是制約我國房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展不利因素，為此，我國房地產(chǎn)立法將面臨嚴峻挑戰(zhàn)     

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！