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房價(jià)指數(shù)為何與個(gè)體感受有溫差
編輯:admin 發(fā)布日期:2019-08-24 11:38:02 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 閱讀 576 次
統(tǒng)計(jì)部門不會(huì)把待售房屋的價(jià)格納入統(tǒng)計(jì)范圍,同時(shí)在價(jià)格指數(shù)計(jì)算中,不同類型的住宅權(quán)重不同,權(quán)重大的房屋類型其價(jià)格變化對(duì)指數(shù)結(jié)果影響更大
要準(zhǔn)確全面了解房地產(chǎn)市場變化情況,可以根據(jù)不同指標(biāo)的特點(diǎn),綜合運(yùn)用分析,切不可片面理解指標(biāo),甚至錯(cuò)誤解讀數(shù)據(jù)
每個(gè)月,國家統(tǒng)計(jì)局都會(huì)例行發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,這些數(shù)據(jù)為研判國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢提供了重要參考。但一段時(shí)間以來,關(guān)于70城房價(jià)數(shù)據(jù)“結(jié)構(gòu)性失真”的問題引發(fā)了不少關(guān)注。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)是“失真”的嗎?
其實(shí),國家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月發(fā)布的房價(jià)數(shù)據(jù),準(zhǔn)確說法是“住宅銷售價(jià)格指數(shù)”,這是一個(gè)用來反映住房銷售價(jià)格總體變化趨勢和變化幅度的相對(duì)數(shù)。有了這個(gè)指數(shù),宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門可以更好地展開分析研究,判斷本地房地產(chǎn)價(jià)格漲跌幅度,適時(shí)采取調(diào)控措施;社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌行情也能“心中有數(shù)”。當(dāng)然,還可以用于國民經(jīng)濟(jì)核算時(shí)對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行縮減。
那么,數(shù)據(jù)是如何算出來的?首先,“住宅銷售價(jià)格指數(shù)”的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),是由國家統(tǒng)計(jì)局組織直屬調(diào)查隊(duì)在70個(gè)大中城市進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集。這70個(gè)城市,分別為直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū) 城市(不含拉薩)和計(jì)劃單列市(共35個(gè)),以及其他35個(gè)城市。調(diào)查范圍為70個(gè)大中城市的市轄區(qū),不包含縣。
有聲音質(zhì)疑,國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)無法反映樓市的全局變化。
其實(shí),選擇這70個(gè)城市,是有講究的。北京、上海等直轄市、省會(huì)城市,以及青島、寧波等計(jì)劃單列市,在國民經(jīng)濟(jì)中地位舉足輕重,入選理所當(dāng)然。除此之外,其他35個(gè)城市的選取也有一定規(guī)律。例如,江蘇省還選擇了無錫、揚(yáng)州、徐州作為樣本,廣東省則選擇了惠州、湛江、韶關(guān)作為樣本。雖然蘇州、東莞都是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市,但一方面不是省會(huì)城市或計(jì)劃單列市,另一方面距離上海、深圳這兩大一線城市較近。從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來講,樣本不能過于集中在同一個(gè)地區(qū),所以未能入選。
隨著統(tǒng)計(jì)事業(yè)的發(fā)展,我們也期待統(tǒng)計(jì)部門進(jìn)一步擴(kuò)大住宅銷售價(jià)格指數(shù)的調(diào)查范圍,把更多城市納入其中,為全面了解全國房地產(chǎn)市場變化提供更多數(shù)據(jù)參考。
在搜集數(shù)據(jù)時(shí),統(tǒng)計(jì)部門將住宅區(qū)分為新建住宅和二手住宅。同時(shí),還按住宅面積分了90平方米及以下、90平方米至144平方米、144平方米以上3個(gè)基本分類。其中,新建商品住宅銷售價(jià)格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù);二手住宅銷售價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查,采用重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法,包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合等方式。
在完成數(shù)據(jù)匯總后,統(tǒng)計(jì)部門再對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理計(jì)算, 終形成反映70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的數(shù)據(jù)。
當(dāng)然,在每次數(shù)據(jù)發(fā)布后,不少人還是會(huì)感到住宅銷售價(jià)格指數(shù)與實(shí)際情況有出入,甚至有時(shí)感覺“溫差”還不小。
這是因?yàn)?,?duì)購房者來說,往往關(guān)注的是待售房屋的價(jià)格變化情況。而統(tǒng)計(jì)部門不會(huì)把待售房屋的價(jià)格納入統(tǒng)計(jì)范圍。由于房屋在買賣中存在優(yōu)惠折扣等因素,實(shí)際成交價(jià)和市場標(biāo)價(jià)往往存在差異。同時(shí),在價(jià)格指數(shù)計(jì)算中,不同類型的住宅權(quán)重不同。權(quán)重大的房屋類型,價(jià)格變化對(duì)指數(shù)結(jié)果影響更大。而公眾對(duì)房價(jià)的感覺,一般只基于自己關(guān)心或想要購買的房屋類型。這樣一來,公眾對(duì)單一房價(jià)的感覺與加權(quán)平均下來的價(jià)格指數(shù)難免存在差異。
此外,在實(shí)際的房地產(chǎn)銷售中,不少樓盤采用分批多次的方式推出新房源。同一個(gè)樓盤項(xiàng)目,不同批次的住宅價(jià)格往往會(huì)有所不同。而在調(diào)查統(tǒng)計(jì)中,需要對(duì)各分類的平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,并剔除不可比因素影響。這也容易造成價(jià)格指數(shù)和人們感受不一致。
需要指出的是,除住宅銷售價(jià)格指數(shù)以外,目前一些社會(huì)機(jī)構(gòu)也在編制發(fā)布各自的房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)由于調(diào)查目的不同、數(shù)據(jù)來源不同、計(jì)算方式不同,結(jié)果與住宅銷售價(jià)格指數(shù)也會(huì)有所不同。因此,要準(zhǔn)確全面了解房地產(chǎn)市場變化情況,可以根據(jù)不同指標(biāo)的特點(diǎn),綜合運(yùn)用分析,切不可片面理解指標(biāo),甚至錯(cuò)誤解讀數(shù)據(jù)。
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