8月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2019年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前七個(gè)月房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)投資和銷售的多個(gè)指標(biāo)回落明顯，包括開(kāi)發(fā)投資增速回落、房企買(mǎi)地繼續(xù)降溫、商品房銷售面積下降等。

針對(duì)多項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)回落，有市場(chǎng)人士指出，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)多且絕大部分調(diào)控都是從緊，市場(chǎng)再次出現(xiàn)了放緩。同時(shí)，與房企面臨“錢(qián)緊”、市場(chǎng)“買(mǎi)氣不足”也存在一定關(guān)系。

這個(gè)時(shí)候，房企會(huì)主動(dòng)降價(jià)促銷嗎？

樓市要“涼涼”？

8月14日發(fā)布的《2019年1—7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，前七個(gè)月房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)投資和銷售的多個(gè)指標(biāo)回落明顯：

開(kāi)發(fā)投資增速回落

2019年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資72843億元，同比增長(zhǎng)10.6%，增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中，住宅投資53466億元，增長(zhǎng)15.1%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為73.4%。

房企買(mǎi)地繼續(xù)降溫

1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積9761萬(wàn)平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4795億元，下降27.6%，降幅與1-6月份持平。

商品房銷售面積下降

1-7月份，全國(guó)商品房銷售面積8.88億平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降0.4%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降13.1%。7月份，全國(guó)商品房銷售面積1.30億平方米，相較于6月份的2.02億平方米下降不少。

庫(kù)存6年來(lái)首度跌破5億平方米

7月末，全國(guó)商品房待售面積約4.99億平方米，比6月末減少286萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少305萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加23萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少21萬(wàn)平方米。這是6年來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存首度跌破5億平方米。

房企到位資金增速回落

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況方面， 1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金9.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.0%，增速比1-6月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

景氣指數(shù)下降

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為100.90，比6月份回落0.01點(diǎn)。

為何下降？

針對(duì)多項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)回落，市場(chǎng)人士也給出了相應(yīng)解釋。

首先，整體調(diào)控延續(xù)。

2019年的樓市在三月份、四月份出現(xiàn)了明顯的小陽(yáng)春現(xiàn)象，3-4月單月數(shù)據(jù)同比均再次反彈。但此后整體樓市無(wú)論是投資數(shù)據(jù)還是銷售數(shù)據(jù)，都出現(xiàn)了退燒現(xiàn)象。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉認(rèn)為，7月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)56次，6月單月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次，5月份則為41次。且絕大部分調(diào)控都是從緊，在收緊調(diào)控的影響下，特別是“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的原則下，市場(chǎng)再次出現(xiàn)了放緩。

以土地市場(chǎng)降溫為例，前7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降明顯。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分城市近期土地市場(chǎng)方面的調(diào)控比較嚴(yán)厲，穩(wěn)地價(jià)導(dǎo)向下房企拿地更趨理性。

其次，房企面臨“錢(qián)緊”。

此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速自4月以后就處于回落趨勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，該數(shù)據(jù)和當(dāng)前防范金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境是有密切關(guān)聯(lián)的。包括信托融資、海外債和銀行貸款等方面的收緊性政策，本質(zhì)上使得房企的資金面開(kāi)始收緊。

張大偉則稱，中央各部委在2019年來(lái)累計(jì)已經(jīng)發(fā)布過(guò)18次講話或政策，要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房企的融資形勢(shì)不容樂(lè)觀，也導(dǎo)致資金到位增速、土地購(gòu)置面積相關(guān)數(shù)據(jù)回落。

此外，市場(chǎng)“買(mǎi)氣不足”。

銷售端來(lái)看，銷售數(shù)據(jù)退燒與市場(chǎng)“買(mǎi)氣不足”也存在一定關(guān)系。

除了此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)外，一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)近日也公布了7月樓市的相關(guān)數(shù)據(jù)。

易居研究院 數(shù)據(jù)表明，2019年7月份，其監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降8%。這40個(gè)城市包括：北上廣深4個(gè)一線城市；蘇州、福州、南京、青島等18個(gè)二線城市；揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽(yáng)等18個(gè)三四線城市。

易居研究院稱，7月，除一線城市銷售有所企穩(wěn)外，二三四線城市銷售面積環(huán)比繼續(xù)回落，特別是中西部城市回落明顯，預(yù)計(jì)下半年還會(huì)有所下行。

近6成房企中期銷售業(yè)績(jī)不如預(yù)期

多方面作用下，多家上市房企銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀。

觀點(diǎn)指數(shù)研究院近日發(fā)布的《2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》(簡(jiǎn)稱“白皮書(shū)”)顯示，上半年合約銷售超過(guò)1000億元的房企有12家，相比較去年同期增加3家。銷售額處于500億元-1000億元的房企數(shù)量與去年同期持平，為19家。銷售額在200億元-500億元的房企 多，為37家。

觀點(diǎn)指數(shù)研究院根據(jù)42家發(fā)布銷售目標(biāo)的房企作為樣本，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)完成率超過(guò)50%的有17家，占比40.48%。47.62%的房企目標(biāo)完成率在40%-50%。

值得一提的是，有5家房企的目標(biāo)完成率僅一成有余。

那么房企在下半年會(huì)不會(huì)為了完成銷售目標(biāo)，加大推盤(pán)的力度呢？

張大偉認(rèn)為，8月份，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)調(diào)控導(dǎo)致的“退燒”、“降溫”已經(jīng)出現(xiàn)，而且將在未來(lái)繼續(xù)。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，房企目前面臨資金壓力、庫(kù)存壓力和政策壓力，這個(gè)時(shí)候房企會(huì)主動(dòng)降價(jià)促銷，其他地產(chǎn)指標(biāo)也會(huì)有所變動(dòng)，總結(jié)起來(lái)就是降價(jià)促銷成營(yíng)銷策略、開(kāi)發(fā)投資將迎來(lái)拐點(diǎn)。

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