8成上市房企償債能力不足 降價"保命"是關鍵

　　上市房企資金鏈的愈發(fā)緊張已經(jīng)毫無遮攔地暴露在了上半年財報中。

　　頭先是不斷攀升的資產(chǎn)負債率，從一個側面反映了開發(fā)商的艱難處境。

　　中國房地產(chǎn)報記者根據(jù)上市房企已公布的2014年中報數(shù)據(jù)計算得出，截至8月27日，已公布中報的98家滬深A股上市房企，平均資產(chǎn)負債率已近77%，其中，資產(chǎn)負債率超過85%的房企有4家，超過80%的房企有18家。

　　而上市房企債務償付能力的下滑更是令人震驚。98家上市房企中，凈現(xiàn)金流為負值的房企高達57家。

　　從衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負債能力的指標——速動比率看，在正常值1以下的有83家，也就是說，98家上市房企中，僅15家房企的償債能力可以被評定為正常。而其中，0.5及以下的房企則高達55家。

　　“一般而言，速動比率低于0.5的，說明償債能力已很有問題。”蘭德咨詢總裁宋延慶在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

　　負債、現(xiàn)金流雙承壓

　　上市房企的資產(chǎn)負債率正在逐年走高，2009年，上市房企平均資產(chǎn)負債率為65.17%，2013年這一數(shù)據(jù)迅速上升至74.56%，今年上半年則進一步上升至77%。與此同時，現(xiàn)金流卻在嚴重惡化。98家上市房企中，上半年現(xiàn)金流動負債比率小于1的房企有74家，其中為負值的房企達69家。而現(xiàn)金流動負債比率衡量的是，企業(yè)一定時期經(jīng)營現(xiàn)金凈流量同流動負債的比率，反映企業(yè)當期償付短期負債的能力。一般該指標大于1，則表示企業(yè)流動負債的償還有可靠保證，該指標越大，表明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保障企業(yè)按期償還到期債務。

　　其中，魯商置業(yè)上半年房地產(chǎn)主營業(yè)務同比增長60.22%，凈利潤同比增長26%，業(yè)績表現(xiàn)似乎并不錯，然而，資產(chǎn)負債率卻高達92.86%，經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-21.85億元，凈現(xiàn)金流-17.81億元，現(xiàn)金流動負債比率為-9.37，速動比率僅0.19，償債壓力非常大。

　　華夏幸福今年上半年實現(xiàn)銷售額242億元，同比增長52.2%，但財務指標同樣不甚理想。經(jīng)營現(xiàn)金流-15.76億元，因上半年籌資103.12億元，凈現(xiàn)金流71.2億元，不過，高負債也導致現(xiàn)金流動負債比率為-2.13，速動比率僅0.38。

　　即便強如萬科、保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)、招商地產(chǎn)這樣的龍頭房企，資金鏈壓力也已露端倪。

　　從銷售業(yè)績上看，萬科上半年銷售過千億元，但資產(chǎn)負債率卻從2013年底的77%上升至今年上半年的78.93%，凈現(xiàn)金流-12.92億元，速動比率0.36，不過現(xiàn)金流動負債比率1.02，短期償債無虞。

　　保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的財務情況則要差一些。保利地產(chǎn)上半年凈利潤同比增12.19%，但資產(chǎn)負債率為79.56%，速動比率僅0.41，現(xiàn)金流動負債比率為-7.82。招商地產(chǎn)上半年凈利潤同比下降30%，經(jīng)營現(xiàn)金流為-73.32億元，凈現(xiàn)金流為-56.5億元，速動比率0.48，現(xiàn)金流動負債比率-9.16。而金地集團則早已被踢出了一線房企行列，上半年凈利潤僅1.58億元，同比下降48%，凈現(xiàn)金流-3.88億元。

　　如果說資金鏈趨緊主要關乎企業(yè)生存的話，那么利潤率下降則更關乎企業(yè)發(fā)展。

　　98家房企中，近半數(shù)房企出現(xiàn)凈利潤同比下降狀況，14家房企凈利潤虧損，均為中小房企。而在2013年年底134家上市房企中凈利潤虧損房企僅8家，有10家房企是在今年上半年開始由盈利轉(zhuǎn)為虧損的，分別是金豐投資（上半年稅后凈利潤-2.33億元，同比下降981.85%）、嘉凱城（凈利潤-1.63億元）、深國商（凈利潤-1.61億元）、中潤資源（凈利潤-1.49億元）、中航地產(chǎn)、同達創(chuàng)業(yè)、榮豐控股、深大通、多倫股份、綿世股份、大龍地產(chǎn)，均為規(guī)模不大的中小型房企。

　　另一方面，房企的資金來源卻在緊縮，融資成本日益上升。數(shù)據(jù)顯示，1～6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速跌至3%。

　　較堪憂之嘉凱城

　　高杠桿之泰禾

　　以高杠桿、高速擴張著稱的泰禾集團，其財務指標堪稱“差中之較”。

　　泰禾集團資產(chǎn)負債率高達88.02%；在凈現(xiàn)金流從低到高排名中，僅優(yōu)于招商地產(chǎn)，為-25.48億元，經(jīng)營現(xiàn)金流則低至-138.34億元，為較差；現(xiàn)金流流動負債比率也是98家房企中表現(xiàn)較差的，低至-63.23。

　　上半年拿地的大量支出是其現(xiàn)金流不足的一個重要原因。上半年泰禾拿地金額累計146.16億元，新增土地儲備111萬平方米。大手筆拿地、高速擴張依舊是其一貫策略。

　　同時，泰禾集團上半年的銷售業(yè)績表現(xiàn)卻頗為不俗。

　　上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入22.53億元，比上年同期增長3.87%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為4.24億元，比上年同期增長5.95%。上半年實現(xiàn)銷售額101.35億元，完成年度計劃的40%。

　　“泰禾銷售良好回款順暢，使得其整體資金鏈條處于安全范圍。但風險在于，市場波動會影響公司銷售和回款，資金成本高企則可能影響公司財務狀況。”地產(chǎn)行業(yè)分析師指出。

　　“雖然泰禾長期高負債，銷售端則沒有多大問題。”宋延慶分析稱。

　　相比于泰禾集團，嘉凱城在銷售業(yè)績、財務狀況等各個方面的指標卻均為“堪憂”。

　　在上半年凈利潤虧損額中，嘉凱城僅次于金豐投資，排在名，虧損1.63億元，同比下降716.17%。同時，資產(chǎn)負債率卻高達82.94%，凈現(xiàn)金流為-11.96億元，速動比率僅0.24，現(xiàn)金流動負債比率為-2.82。

　　自去年宣布由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商向“城鎮(zhèn)生活服務平臺商”轉(zhuǎn)型的嘉凱城，在業(yè)績表現(xiàn)上還未看出成效。

　　“上半年結算項目較少，導致凈利潤虧損額度較大。預計三季度將減少虧損。”嘉凱城半年報指出。

　　降價保命是關鍵

　　毫無疑問，現(xiàn)金流顯然已成為房地產(chǎn)企業(yè)下半年力保的核心指標。而降價促銷，加快銷售回款則是資金較為緊張房企的先進選擇。

　　“從上半年財務數(shù)據(jù)看，形勢確實不容樂觀，中報反映的是企業(yè)半年前的經(jīng)營狀況，所以幾乎可以斷言房企2014年年報會更差。”宋延慶指出。

　　“從政策層面看，下半年確實會比上半年有好轉(zhuǎn)，這也是很多業(yè)內(nèi)人士的判斷，但這恰恰是我較擔心的，大家都認為下半年形勢好，所以降價動力不足，產(chǎn)品升級欲望不強。而事實是，現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場供求結構發(fā)生了歷史性逆轉(zhuǎn)，賣方市場已變成購方市場，即便市場有所起色，也絕不會再回到從前。購房者不會垂青那些性價比不高、品質(zhì)不強的項目，而新的樓盤又不斷推出。”宋延慶進一步分析道。

　　對于房企來講，能否真正降價到位是激活當前樓市成交量的關鍵，也是各個房企及當前市場“千方百計消化庫存”的關鍵。“降價促銷，不能掉以輕心。”宋延慶建議道。

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