雄安新區(qū)是“千年大計(jì)”，雄安新區(qū)的住房市場(chǎng)改革方針被認(rèn)為為后續(xù)全國(guó)住房改革提供標(biāo)準(zhǔn)模板。

1月24日發(fā)布的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開放的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》）中，《意見》專門用一段文字闡述雄安的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定位，對(duì)雄安新區(qū)的土地管理制度及住房制度予以明確。

在這段三百余字的闡述中，相關(guān)內(nèi)容大致可分為六個(gè)關(guān)鍵詞：

1、“房住不炒”

《意見》指出，構(gòu)建新型住房供給體系。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)職住平衡要求，推動(dòng)雄安新區(qū)居民實(shí)現(xiàn)住有所居。

解讀：易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策和中央此前住房政策一致，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的概念，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)了職住平衡的要求。這實(shí)際上是此前住房制度改革的重要內(nèi)容，充分說明了未來此類區(qū)域住房市場(chǎng)改革的定位和導(dǎo)向。

華泰宏觀李超團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，雄安新區(qū)遠(yuǎn)期承載人口規(guī)模在250萬(wàn)左右，略高于北京東城區(qū)和西城區(qū)人口總和。雄安新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是以保障職住平衡為主，堅(jiān)決落實(shí)中央“房住不炒”要求。

2、個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房以共有產(chǎn)權(quán)為主

《意見》指出，針對(duì)多層次住房需求建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房以共有產(chǎn)權(quán)房為主。

解讀：中原地產(chǎn) 分析師張大偉分析認(rèn)為，雄安是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新引擎，發(fā)展雄安是為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)而不是為了發(fā)展房地產(chǎn)。

所謂共有產(chǎn)權(quán)房，是指?jìng)€(gè)人與政府按照出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)前的共有產(chǎn)權(quán)房主要有兩種，一類是市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)，另外一類是不可贖回產(chǎn)權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，整體看，共有產(chǎn)權(quán)相比商品房炒作空間小，市場(chǎng)更平穩(wěn)。平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅有利于居民生活，也有利于產(chǎn)業(yè)落地，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

張大偉表示，個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房以共有產(chǎn)權(quán)房為主，可以有利于避免過去中國(guó)其他城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)空心化的弊端，作為一個(gè)新生區(qū)域，雄安的起點(diǎn)高，自然也就需要執(zhí)行當(dāng)下 有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

3、嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)

《意見》指出，嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，嚴(yán)控周邊房?jī)r(jià)，嚴(yán)加防范炒地炒房投機(jī)行為。

解讀：嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商業(yè)房地產(chǎn)可理解為包括住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)，即盈利性的房地產(chǎn)項(xiàng)目。類似做法也說明未來會(huì)從租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展角度出發(fā)，適當(dāng)限制其他種類的住房發(fā)展。這也和政策中提到了“嚴(yán)控周邊房?jī)r(jià)”、“嚴(yán)防炒地炒房投機(jī)行為”等密切掛鉤。

4、多元化土地利用和供應(yīng)模式

《意見》指出，制定與住房制度相配套、與開發(fā)建設(shè)方式相適應(yīng)的土地供應(yīng)政策，完善土地出讓、租賃、租讓結(jié)合、混合空間出讓、作價(jià)出資入股等多元化土地利用和供應(yīng)模式。

解讀：業(yè)內(nèi)認(rèn)為，相對(duì)豐富的土地供應(yīng)模式即“多主體供應(yīng)”，對(duì)于后續(xù)土地市場(chǎng)的靈活利用，以及穩(wěn)定土地市場(chǎng)的價(jià)格等都有積極的作用。

5、創(chuàng)新購(gòu)房與住房租賃積分制度

《意見》指出，探索不同供地方式下的不動(dòng)產(chǎn)登記模式，創(chuàng)新購(gòu)房與住房租賃積分制度。

解讀：嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，積分制度將和落戶制度等進(jìn)行掛鉤。同時(shí)后續(xù)租賃住房也可以享受積分，是未來住房市場(chǎng)改革的一個(gè)新方向。

6、住房公積金制度改革

《意見》指出，創(chuàng)新投融資機(jī)制，吸引各類社會(huì)主體參與雄安新區(qū)住房開發(fā)建設(shè)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，支持發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，明確管理制度和運(yùn)行方式，探索與之相適應(yīng)的稅收政策。支持在雄安新區(qū)設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，探索住房公積金制度改革。

解讀：嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策明確了支持REITs產(chǎn)品的發(fā)展，定位較高，這也是住房金融體制改革的重要導(dǎo)向。對(duì)于此類產(chǎn)品來說，全國(guó)也有創(chuàng)新，但是試點(diǎn)不多。而雄安新區(qū)在這一領(lǐng)域定位相對(duì)高，未來也利好住房制度的改革。

在業(yè)內(nèi)人士看來，雄安新區(qū)在規(guī)劃之初就嚴(yán)格進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，包括嚴(yán)禁炒房、炒地、炒戶籍等，從未來發(fā)展看，雄安新區(qū)將是河北甚至是中國(guó)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，也將成為全國(guó)住房改革的試驗(yàn)田。

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