海南、雄安，一南一北，一邊是全域限購，一邊是只租不售，這兩處均是改革開放創(chuàng)新“新高地”，又都“投機(jī)炒房”狠狠壓住，房地產(chǎn)業(yè)在這兩個(gè)地方都要出局了嗎？

　　記者注意到，自從雄安新區(qū)成立以來，一年多來是雄安新區(qū)無住宅用地“招拍掛”，即“零成交”。而海南的調(diào)控政策也顯示，“海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加”，這就意味著未來海南也只有“存量”。所以，單單從土地交易來看，房地產(chǎn)業(yè)在海南、雄安兩地已經(jīng)“出局”。并且，未來這一趨勢，還將持續(xù)。

　　我們先來梳理一下雄安、海南兩地的房地產(chǎn)調(diào)控政策：

雄安新區(qū)周邊形成“限購圈”

　　新時(shí)代，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更重“質(zhì)量”，房地產(chǎn)業(yè)真要OUT啦？聽聽開發(fā)商、房地產(chǎn)專家，以及宏觀經(jīng)濟(jì)專家的看法。

　　陳晟（中房數(shù)據(jù)研究院院長）

　　房地產(chǎn)業(yè)在這兩個(gè)地方不是“支柱”，多也就是“配套產(chǎn)業(yè)”。

　　其中，雄安新區(qū)，不會(huì)“以房地產(chǎn)業(yè)立區(qū)”，而且雄安新區(qū)還將打破很多地方土地財(cái)政路徑依賴的模式。對雄安新區(qū)來說，經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量的發(fā)展才是，因此絕不會(huì)按照過去的模式搞房地產(chǎn)開發(fā)?！斑@里將試行以公租房、廉租房為主的建設(shè)模式，沒有固定住宅用地，沒有商品房交易，要成為一個(gè)萬眾聚集租賃型新都，一個(gè)充滿無限活力的年輕城市群，徹底克服長期困擾人們的鬼城問題和大城市病問題，探索出大城市發(fā)展的新路徑?！?/p>

　　對于海南來說，房地產(chǎn)多也就是“配套產(chǎn)業(yè)”。特別是海南房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷過好幾輪“炒作”，結(jié)果都是“一波峰，一波谷”，結(jié)果對海南的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量并沒有本質(zhì)上的提高。而這一輪以自貿(mào)港、“賽馬”等改革開放紅利政策之下，海南必須利用好這些實(shí)質(zhì)性政策，用新經(jīng)濟(jì)的“紅利”，支撐海南新時(shí)代發(fā)展。

　　在雄安、海南有大量儲備的房地產(chǎn)上市公司，一定要轉(zhuǎn)變思路，加快流轉(zhuǎn)和開發(fā)，不能再抱著“土地生財(cái)”的心理。否則，資金沉淀時(shí)間會(huì)很長，有可能使資金鏈壓力加大。

　　歐陽捷（新城控股集團(tuán)股份有限公司副總裁 ）

　　海南省已經(jīng)全面調(diào)整了戰(zhàn)略思路，由過去的眼睛向內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)橛邮澜?，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)思維調(diào)整為升級發(fā)展邏輯，房地產(chǎn)業(yè)將不再被視為可以依賴的支柱產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)而成為配套新興產(chǎn)業(yè)的配角產(chǎn)業(yè)。

　　在今年海南省政府工作報(bào)告中，對房地產(chǎn)業(yè)的定位已經(jīng)轉(zhuǎn)變：“調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品、區(qū)域、租售結(jié)構(gòu)，居民保障性需求由政府來保障，改善性需求由市場來調(diào)節(jié)，投資性需求靠制度來限制，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！?/p>

　　海南還將“減少房地產(chǎn)投資比重，繼續(xù)深化‘兩個(gè)暫停’、中部生態(tài)核心區(qū)停止開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)等調(diào)控政策?！痹诳刂撇p少新增住宅建設(shè)用地的大背景下，未來不排除出現(xiàn)“凍結(jié)土地：已經(jīng)拿到住宅用地的，暫時(shí)凍結(jié)開發(fā)建設(shè)”，“延緩進(jìn)度：已經(jīng)取得規(guī)劃審批手續(xù)的，按照‘雙暫?！k法，控制審批和上市節(jié)奏”等情況。

　　未來，海南住房發(fā)展的主要出路就是租賃住宅、共享住宅，海南鼓勵(lì)發(fā)展租賃型商品住宅的政策非常獨(dú)特：“對用于租賃的商品住宅基準(zhǔn)地價(jià)可以按照商品住宅基準(zhǔn)地價(jià)的70%確定”,可見海南省政府的決心和力度。

　　提高住房利用效率，還必須讓企業(yè)自持租賃住房，才能實(shí)現(xiàn)如酒店般的住房高效輪動(dòng)，也實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)。

　　當(dāng)數(shù)以千萬的人口涌入海南，卻不意味著這些人可以終老海南，他們無房可擁有，終將離去、葉落歸根。海南可以是養(yǎng)生之地，但不應(yīng)是養(yǎng)老之地?！昂髞碚摺蔽幢卦倌芫由希@里將是年輕人的天堂，過客們的樂園，老人們的驛站。海南，將變成一個(gè)永葆青春活力的城市。

　　張岸元（東興證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事）

　　根據(jù)測算，雄安固定資產(chǎn)投資在萬億元級別，從走勢上來看，投資規(guī)?？傮w呈增長態(tài)勢，前期增速更快。深圳特區(qū)和浦東新區(qū)固定資產(chǎn)投資在成立之初的3年中增速都維持在100%以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資也表現(xiàn)了相同規(guī)律，深圳特區(qū)成立前期，較為突出的是1991年增速為128.21%，1992年為179.69%，之后增速就逐漸下降并趨于穩(wěn)定。浦東新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢與深圳基本一致。因此，預(yù)計(jì)雄安新區(qū)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資在未來幾年將會(huì)迎來高潮。

　　雄安的投融資模式與深圳、浦東存在巨大差異。

　　以往固定資產(chǎn)投資尤其是在“造城運(yùn)動(dòng)”的資金來源很大一部分來自“土地招拍掛”，而雄安明確不搞“土地招拍掛”，萬億規(guī)模的雄安建設(shè)資金從哪里來？雄安建設(shè)資金的核心要求一定是“大規(guī)模、長周期、低利率”，目前市場上無匹配資金來源，明確資金來源有兩塊，一是財(cái)政資金，因?yàn)楹颖笔∝?cái)政捉襟見肘；二是吸引社會(huì)資本和外資，比如筆者此前提出兩條融資思路：一是財(cái)政向商業(yè)銀行發(fā)行可抵作存準(zhǔn)的國債，二是向境外投資者發(fā)行外匯儲備擔(dān)保的人民幣債券。

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