近日，廣東中山市幾宗現(xiàn)房銷售地塊流拍、全國(guó) 商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目深圳龍華金茂府亮相，讓業(yè)內(nèi)與購(gòu)房人目光再次聚焦在現(xiàn)房銷售上。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱現(xiàn)房銷售執(zhí)行后，對(duì)開發(fā)企業(yè)資金、產(chǎn)品打造等要求更高，價(jià)格或略高于“期房”，但對(duì)于購(gòu)房人而言，所見即所得，更有保障。

深圳 現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目亮相

9月，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ繁硎荆瑥V東省住建廳已配合住建部要求，對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行了調(diào)研并擬訂了相關(guān)材料，擬“逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售”。住建部很快澄清，“該文件只是征詢意見稿，并非真的實(shí)施。”

就在此《通知》下發(fā)不到20天后，深圳 現(xiàn)房銷售試點(diǎn)——龍華金茂府亮相。據(jù)了解，2016年6月，為抑制房企拿地?zé)崆?，深圳?guī)土委決定以公開招標(biāo)方式推出首宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊——龍華A816－0060號(hào)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。當(dāng)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)有18家房企及聯(lián)合體參與投標(biāo)，“電建＋金茂”聯(lián)合體以82.9億元競(jìng)得該地塊，折合樓面價(jià)5.68萬元／平方米。

與深圳“隔海相望”的中山市則在近日推出多宗現(xiàn)房銷售地塊，其中三宗地塊全部流拍。記者從中山市國(guó)土資源局官網(wǎng)網(wǎng)站獲悉，5月至今，中山市合計(jì)推出16宗住宅及含住宅的綜合用地，規(guī)劃建筑面積約152萬平方米 ，無一例外均要求“商品房現(xiàn)房銷售”，即要求開發(fā)商直接銷售證件齊全的已經(jīng)成型待售的商品房。

就中山市現(xiàn)房銷售工作是否為廣東省要求的試點(diǎn)，中山市公共資源交易中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)曾表示，中山市掛牌出讓的“現(xiàn)房銷售”的地塊，均是由國(guó)土資源局統(tǒng)一要求，并不能被認(rèn)為是試點(diǎn)工作，后期是否會(huì)因市場(chǎng)反應(yīng)過大調(diào)整，要看國(guó)土資源部門和市里的統(tǒng)一安排。

將致杠桿成本上升

從上述中山三宗土地流拍便可看出，房企對(duì)“現(xiàn)房銷售”地塊更為謹(jǐn)慎。一位廣東當(dāng)?shù)胤科笕耸糠Q，當(dāng)下企業(yè)融資渠道受限，樓市銷售下滑明顯且回款較差，房企對(duì)土地的競(jìng)買更加謹(jǐn)慎，特別是要求“現(xiàn)房銷售”的地塊，考量會(huì)更多。

讓開發(fā)企業(yè)更為頭痛的是，由“現(xiàn)房銷售”而引發(fā)的開發(fā)模式改變。我國(guó)目前正在執(zhí)行的是商品房預(yù)售制度。上述制度起始于1994年通過的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，并在隨后的相關(guān)法律文件中進(jìn)一步明確，好處在于開發(fā)商能提前回籠資金，買房人也能得到部分優(yōu)惠。

一位不愿透露姓名的房企人士稱，相較于2年左右的建設(shè)周期，預(yù)售制下資金回籠周期可以壓縮至1年甚至更短，極大地加快了房企的資金周轉(zhuǎn)，若推行現(xiàn)售制，資金回籠周期則會(huì)延長(zhǎng)至較建設(shè)周期更長(zhǎng)的時(shí)段，資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大。

根據(jù)A股96家上市房企披露的數(shù)據(jù)，預(yù)收賬款（包括新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的合同負(fù)債科目）占總負(fù)債比重近五年來穩(wěn)定在27%-30%之間，占總資產(chǎn)比重在20%-25%之間，若這部分完全由有息負(fù)債代替，則房企的杠桿成本勢(shì)必明顯提升。

合碩機(jī)構(gòu) 分析師郭毅指出，現(xiàn)房銷售制度如果實(shí)施，開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)周期就會(huì)變長(zhǎng)，而資金使用成本的上升 終必然會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，也會(huì)影響地方政府的財(cái)政收入，“它的供貨速度減慢了，那就意味著對(duì)于市場(chǎng)的供應(yīng)環(huán)節(jié)會(huì)形成一個(gè)供應(yīng)的空窗期，就會(huì)造成房?jī)r(jià)在這個(gè)階段會(huì)有一個(gè)相對(duì)比較大幅度的上漲。再往前推進(jìn)一步，那么就會(huì)影響到他再次去拿地，同時(shí)地方政府的財(cái)政收入也會(huì)受到影響。”

預(yù)售依然是主流

通常在預(yù)售情況下，開發(fā)商繳納土地出讓金獲得土地資源，通過土地抵押融資支付工程建設(shè)啟動(dòng)款，達(dá)到預(yù)售條件開始銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠，支付工程進(jìn)度款；再擠壓銷售回籠資金完成融資款償還。部分項(xiàng)目還可以通過在建工程抵押方式進(jìn)一步融資。單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)順利，開發(fā)商可能在交房之前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全部現(xiàn)金流回正，獲得項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)，項(xiàng)目交房之后確定權(quán)屬轉(zhuǎn)移，正式完成利潤(rùn)確認(rèn)。

現(xiàn)售模式下，開發(fā)周期拉長(zhǎng)，開發(fā)商需要在取得竣工驗(yàn)收備案表和大產(chǎn)權(quán)證條件下才可以銷售實(shí)現(xiàn)資金回籠，開發(fā)企業(yè)融資償債周期加長(zhǎng)，導(dǎo)致融資成本進(jìn)一步增加。開發(fā)商在拿地之前需要進(jìn)一步斟酌開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期中現(xiàn)金流運(yùn)用手段和工程款項(xiàng)支付手段。在投資前期，敏感性分析和內(nèi)部收益率分析中需要考慮得更加細(xì)致，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期。

“該現(xiàn)房銷售后，高杠桿企業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整成本增加，規(guī)模增速也會(huì)更明顯放緩。有息負(fù)債可能取代部分預(yù)收款，資金成本也會(huì)相應(yīng)上升。”中信建投地產(chǎn) 分析師陳慎稱，更高杠桿的房企面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也更大，尤其在近兩年去杠桿環(huán)境下，中小型、高杠桿的民企受到波及會(huì)更大?！?/p>

在中原地產(chǎn) 分析師張大偉看來：“目前不具備‘一刀切’的市場(chǎng)基礎(chǔ)，否則會(huì)造成供應(yīng)的突然短缺。另外，對(duì)企業(yè)資金壓力也會(huì)有很大影響。如果是中小型企業(yè)或者民企，應(yīng)該說對(duì)于這種土地的拿地意愿就不會(huì)很充足，供應(yīng)的資金成本高，周期長(zhǎng)，也會(huì)受到影響。從目前整個(gè)市場(chǎng)來看，預(yù)售依然是主流，現(xiàn)售還是在逐漸增加一些試點(diǎn)?！?/p>

降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn) 買房人將獲益

預(yù)售也直接或間接引發(fā)了開發(fā)商門檻低、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等問題，甚至部分預(yù)售商品房質(zhì)量不佳、爛尾造成糾紛。

“預(yù)售狀態(tài)下，期房銷售，客戶簽署商品房預(yù)售合同之前， 多只能看到工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售要求、還有部分展示的樣板房，其余交房時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)只能書面約定。交房標(biāo)準(zhǔn)往往很含糊，不明確品牌、型號(hào)和樣式，這樣地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中開發(fā)商可以有很大的靈活空間?！币患抑康禺a(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從老百姓購(gòu)房角度看，現(xiàn)房銷售的確有益于購(gòu)房人減少上當(dāng)受騙。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，現(xiàn)售之后，工程已完成竣工驗(yàn)收備案，達(dá)到辦理小產(chǎn)權(quán)證的條件。以實(shí)物方式交割，所見即所買，購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)大大降低。購(gòu)房人可以直接看到住房施工質(zhì)量和交房材料材質(zhì)、工藝，對(duì)不同項(xiàng)目產(chǎn)品之間進(jìn)行詳細(xì)對(duì)比，客戶可選擇空間進(jìn)一步加大，對(duì)開發(fā)商施工管理要求更高。

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