關(guān)于取消商品房預(yù)售制的風(fēng)聲曾讓業(yè)界顫抖不已，此番討論還未塵埃落定，近日全國(guó) 商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府已亮相深圳。

而位于珠江口另一邊的中山市，在不到1個(gè)月的時(shí)間里已準(zhǔn)備出讓10幅現(xiàn)房出售地塊，總起拍價(jià)超過(guò)48億元。

始于上世紀(jì)90年代末轟轟烈烈“房改”潮中的預(yù)售制，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的基礎(chǔ)性制度設(shè)計(jì)之一，其廢立與否的爭(zhēng)論，又一石激起千層浪。

實(shí)地探訪現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目

2016年6月2日，深圳龍華出讓當(dāng)年 塊商住用地（A816-0060地塊），這也是深圳首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊，一經(jīng)上市即引起市場(chǎng)關(guān)注。按照要求，該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷(xiāo)售。

彼時(shí)，中國(guó)電建集團(tuán)和金茂聯(lián)合以82.9億元的高價(jià)拿下，樓面價(jià)高達(dá)56781元，達(dá)到了當(dāng)時(shí)周邊二手房如潛龍曼海寧、特發(fā)和平里等掛牌均價(jià)，一舉成為龍華 貴的地塊。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，至少要賣(mài)到8.5~9萬(wàn)元才能賺錢(qián)。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目已進(jìn)入施工收尾階段，住宅樓座已全部封頂脫綠，將進(jìn)入外墻裝修階段；底層商業(yè)和幼兒園基本建成，目前尚未拆掉綠網(wǎng)。

記者了解到，目前項(xiàng)目周邊二手房在售房源不少，大多是2010~2016年間落成的次新盤(pán)，單價(jià)區(qū)間在5.6~7.3萬(wàn)元之間，其中2013年龍華高價(jià)地塊中海錦城，緊鄰著金茂府，9月份的二手房成交均價(jià)是6.7萬(wàn)元。

據(jù)悉，金茂項(xiàng)目預(yù)計(jì)2018年年底開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心，2019年現(xiàn)房入市。這意味著，深圳這座內(nèi)地 引進(jìn)商品房預(yù)售制度的城市，在預(yù)售制度改革方面也率先邁出一步。

現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)為什么 深圳？

商品房預(yù)售制度 早出現(xiàn)在香港，于上世紀(jì)80年代末傳入深圳，此后在內(nèi)地陸續(xù)開(kāi)花。

1953年，霍英東率先提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內(nèi)地，經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。

1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上，預(yù)售制成為國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售的主要形式。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。不過(guò)，由于房?jī)r(jià)飛漲、樓花炒賣(mài)嚴(yán)重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現(xiàn)，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的呼聲也越來(lái)越高。

兩年前，全國(guó) 現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)項(xiàng)目地塊在深圳拍出時(shí)，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲曾表示，商品房取消預(yù)售制代表一種方向，深圳的現(xiàn)房出售試點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志，隨著市場(chǎng)逐步走向成熟，制度上需要一些調(diào)整。

而深圳有什么底氣敢于一下子跨越到現(xiàn)房銷(xiāo)售呢?

在新城控股 副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，深圳市早已不依賴(lài)房地產(chǎn)。按照深圳市GDP來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)推出的前一年，深圳2015年生產(chǎn)總值17502.99億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值1627.77億元，近十年占比都沒(méi)有超過(guò)9.3%。

此外，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，深圳市四大支柱產(chǎn)業(yè)、七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)都輪不上房地產(chǎn)了，雖然房地產(chǎn)業(yè)增加值還比四大金剛的文化產(chǎn)業(yè)高一些，但已被拋棄，增加值甚至還不如批發(fā)和零售業(yè)，也不如文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，更比不上新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的增加值和近20%的增長(zhǎng)率。

也正是從2016年開(kāi)始，除了深圳之外，部分城市為了抑制持續(xù)上漲的地價(jià)，對(duì)出讓地塊在一定條件下也提出現(xiàn)房銷(xiāo)售要求。

資料顯示：南京市國(guó)土局從2016年8月12日起，在住宅、商住地塊的土拍中，如果競(jìng)價(jià)達(dá)到 限價(jià)90%時(shí)，地塊所建商品住房必須以現(xiàn)房銷(xiāo)售。該政策一直到今年7月才以“競(jìng)自持”的競(jìng)拍方式予以替代，共執(zhí)行23個(gè)月。

杭州則從2017年3月開(kāi)始要求當(dāng)拍賣(mài)土地“溢價(jià)率達(dá)到50%，必須現(xiàn)房銷(xiāo)售”，不過(guò)4個(gè)月后該政策即取消。

此前廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，從過(guò)去歷史看，預(yù)售制度的確問(wèn)題非常多。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)各種質(zhì)量問(wèn)題，交付問(wèn)題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。

另一方面，在過(guò)去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展 重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時(shí)也帶來(lái)了大量的矛盾和糾紛，“貨不對(duì)板”、“虛假宣傳”、“質(zhì)量瑕疵”等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。

取消預(yù)售制影響幾何？

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，持續(xù)健康的現(xiàn)金流對(duì)房企而言至關(guān)重要。今年以來(lái)，幾乎所有的房企都感受到融資渠道的步步收緊，“缺錢(qián)”已成為2018年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本進(jìn)入存量時(shí)代背景下，短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度的可能性不大。假若“取消商品房預(yù)售制度”真的實(shí)施，對(duì)于房企的影響是致命的，預(yù)計(jì)房企三成以上的資金來(lái)源恐將受到影響。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)預(yù)售制度非常敏感，特別是強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債的企業(yè)。從對(duì)股市的影響看，房地產(chǎn)股全線下調(diào)體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控繼續(xù)收緊的擔(dān)憂。”中原地產(chǎn) 分析師張大偉認(rèn)為，雖然全面實(shí)施取消預(yù)售制度的可能性不大，但在部分城市試點(diǎn)的可能性則明顯增加。

取消預(yù)售制度，會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售必須要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉。

“取消預(yù)售制度的建議是大勢(shì)所趨?！睔W陽(yáng)捷認(rèn)為，但若政策出臺(tái)并且實(shí)行一刀切的話，會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，大幅延緩項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，大量減少企業(yè)拿地，在融資不暢的背景下，很多房企會(huì)出現(xiàn)資金不濟(jì)、工程爛尾。如果是循序漸進(jìn)、新老劃斷，對(duì)于大型房企影響不會(huì)很大，企業(yè)可以有選擇地調(diào)整拿地節(jié)奏，組織好施工、銷(xiāo)售管理，把控好現(xiàn)金流。

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