房地產(chǎn)經(jīng)歷了高速發(fā)展的周期之后，開始面臨新的挑戰(zhàn)。

9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25日上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。《通知》稱，擬對(duì)預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。目前，《通知》處在建言討論階段，付諸實(shí)施尚需時(shí)日，但已是大勢(shì)所趨。

在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)雜變化的情況下，很多人預(yù)期會(huì)放松房地產(chǎn)調(diào)控?？墒牵ジ軛U一直在路上。由于房?jī)r(jià)高漲的幅度已經(jīng)大大超出居民的收入漲幅，房地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)失去了成為經(jīng)濟(jì)再啟動(dòng)的助推劑的機(jī)會(huì)，已經(jīng)不敢用它再來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，原因有二：

其一，十多年來(lái)的調(diào)控讓絕大多數(shù)房地產(chǎn)空頭投降，中國(guó)人已經(jīng)把投資房產(chǎn)作為一種全民必信全民必勝的宗教，所謂“京滬永遠(yuǎn)漲”不過(guò)是現(xiàn)實(shí)的映射而已。稍有松動(dòng)，必然會(huì)引起山呼海嘯的資金進(jìn)入樓市，實(shí)體經(jīng)濟(jì)將更加舉步維艱。屆時(shí)，房地產(chǎn)獨(dú)大，百業(yè)凋零，后果不堪設(shè)想。其實(shí)，現(xiàn)在已經(jīng)有這個(gè)苗頭。

其二，高房?jī)r(jià)已經(jīng)影響穩(wěn)定，稍有波動(dòng)，則會(huì)引發(fā)負(fù)面輿情。

既然開征房地產(chǎn)稅 無(wú)期，那么，缺錢的地方政府總會(huì)想法弄錢，錢從哪里來(lái)？土地財(cái)政的游戲繼續(xù)玩？800多塊土地流拍了，老路顯然走不通。

當(dāng)前，地方政府財(cái)政壓力不小，除了幾個(gè)經(jīng)濟(jì)富裕的大省，其余省份都焦慮非凡。公務(wù)員也要吃飯，教師也要吃飯，龐大的行政開支還要繼續(xù)?！胺€(wěn)中有進(jìn)”和“持續(xù)高增長(zhǎng)”的表達(dá)有區(qū)別，內(nèi)涵更是天差地別，增長(zhǎng)口號(hào)變更的背后，是難以言說(shuō)的財(cái)政焦慮。

政府決策者看到的信息更全面，為緩解焦慮，他們下一盤大棋的時(shí)候往往會(huì)有“奇招”（其實(shí)也不是什么“奇招”，就是在一個(gè)一個(gè)地消滅可能起火的隱患），取消商品房預(yù)售制度，就是考慮中的選項(xiàng)之一。

取消商品房預(yù)售有一箭三雕的作用：首先是希望銀行不要繼續(xù)趟房地產(chǎn)渾水，在一些沒(méi)有限購(gòu)的地方，尤其是一些三四五線城市，銀行在努力認(rèn)真地給房地產(chǎn)輸血。一旦出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，大批的呆壞賬就會(huì)出現(xiàn)，因此，逐步取消限購(gòu)既可以避免這樣的風(fēng)險(xiǎn)，又可以讓銀行、地產(chǎn)商有一個(gè)緩沖的機(jī)會(huì)。簡(jiǎn)單說(shuō)，不想引起市場(chǎng)恐慌，但是趨勢(shì)已經(jīng)告訴你了，大家不要玩火。

其次是市場(chǎng)力量會(huì)發(fā)生巨大變化，一批中小地產(chǎn)商出局，大企業(yè)、央企將繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。可能不是政策的本意，但是結(jié)果就是這樣。至于這樣的結(jié)果是否會(huì)引起房?jī)r(jià)上揚(yáng)，其實(shí)還是要看綜合市場(chǎng)因素的影響。

是希望借此繼續(xù)給市場(chǎng)的房地產(chǎn)投機(jī)情緒降溫。毫無(wú)疑問(wèn)，預(yù)售的取消是一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商不利的信息，決策者可以借此傳達(dá)堅(jiān)決調(diào)控的決心和意志。而且這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的選擇也很有打擊力度，就選在中秋節(jié)和國(guó)慶的長(zhǎng)假期之前，讓心存幻想的投資客、房地產(chǎn)商繼續(xù)承受壓力。

另外有一些數(shù)據(jù)很是意味深長(zhǎng)：

媒體傳出消息，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在萬(wàn)科南方區(qū)域9月月度例會(huì)上說(shuō)，今年三個(gè)季度快過(guò)去了，萬(wàn)科6300億的回款目標(biāo)，還有一半多沒(méi)有完成。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金106682億元。其中，定金及預(yù)收款35447億元，占比33%。這部分資金來(lái)源正是由于預(yù)售制度所致。換言之，如果取消預(yù)售制度，房企三成以上的資金來(lái)源將受到影響。

稍微有點(diǎn)體量的房地產(chǎn)公司都在公司名稱中拿掉“房地產(chǎn)”三個(gè)字。

一個(gè)新的時(shí)代在2018年已經(jīng)悄然來(lái)臨，房地產(chǎn)經(jīng)歷了高速發(fā)展的周期之后，開始面臨新的挑戰(zhàn)。

（作者系廣東經(jīng)濟(jì)觀察人士）

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