您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 多地推進(jìn)商品房現(xiàn)售制度 未來(lái)或繼續(xù)擴(kuò)圍
多地推進(jìn)商品房現(xiàn)售制度 未來(lái)或繼續(xù)擴(kuò)圍
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-10-27 11:41:44 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:中新經(jīng)緯 閱讀 613 次
幾年前,劉鵬(化名)所在的北方某市房地產(chǎn)市場(chǎng)很不景氣,因扛不住資金壓力,小區(qū)的開發(fā)商在工程完工前跑路了,他家所在的那棟樓的電梯都沒有安裝。為了孩子上學(xué),劉鵬一家還是搬了進(jìn)去,每天都要上下爬8層樓。劉鵬說(shuō):“我們這棟樓還算好的,旁邊那棟只是搭了架子,就撂那了?!?/p>
買期房是大多數(shù)購(gòu)房者都有的經(jīng)歷,在香港,買期房所對(duì)應(yīng)的商品房預(yù)售制度有一個(gè)好聽的名字“樓花”。但實(shí)際上,由于購(gòu)房者與開發(fā)商關(guān)系不對(duì)等,導(dǎo)致期房交易問(wèn)題頻發(fā),這種制度并沒有聽上去那么美好。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),類似劉鵬遇到的工程爛尾,在樓市下行階段會(huì)更為普遍。
近年來(lái),全國(guó)多地出臺(tái)鼓勵(lì)商品房現(xiàn)售政策,雖然還是少數(shù),但未來(lái)不排除會(huì)有更多的城市加入這個(gè)行列。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖然商品房預(yù)售制度短期內(nèi)不會(huì)取消,但增加現(xiàn)房銷售比例、規(guī)范預(yù)售制度將是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。
期房銷售占比超八成 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者
“樓花”一詞始于中國(guó)香港。公開資料顯示,上個(gè)世紀(jì)50年代,霍英東成立的立信置業(yè)有限公司一改當(dāng)時(shí)的現(xiàn)樓銷售政策,提出“預(yù)售樓花”并倡導(dǎo)分期付款。當(dāng)時(shí)的香港政府于1956年出臺(tái)了《預(yù)售樓花同意書》,正式在法律層面確立和規(guī)范了樓花預(yù)售制度。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展早期,內(nèi)地主要借鑒了香港市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),并于1994年正式確立了商品房預(yù)售制度。
經(jīng)過(guò)二十多年發(fā)展,期房銷售已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要方式。華創(chuàng)證券稱,2018年前8個(gè)月,中國(guó)住宅期房銷售面積占比達(dá)84%,金額占比達(dá)87%,住宅銷售中80%~90%都采用期房銷售。
實(shí)踐中,期房銷售的優(yōu)劣勢(shì)十分明顯。優(yōu)勢(shì)方面,中信建投認(rèn)為,預(yù)售制縮短了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回籠周期,一定程度上滿足了房企的融資需求。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年1~9月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121882億元,其中,定金及預(yù)收款40259億元,占比達(dá)33%,比銀行貸款高出兩倍多。
從需求來(lái)看,期房具備更加優(yōu)惠的價(jià)格?!拔覀儗?duì)比了40大中城市的期房均價(jià)和現(xiàn)房均價(jià),2012年以來(lái)的絕大多數(shù)月份中,期房售價(jià)要低于現(xiàn)房售價(jià)的10%~20%,并且價(jià)差在近年來(lái)有擴(kuò)大的趨勢(shì)。預(yù)售和分期付款的方式有效降低了消費(fèi)者的購(gòu)房門檻,刺激了市場(chǎng)的潛在需求?!敝行沤ㄍ断嚓P(guān)人士稱。
但預(yù)售制帶來(lái)的問(wèn)題也比較多。上述機(jī)構(gòu)稱,房企在住房建設(shè)環(huán)節(jié)就收取房款,實(shí)質(zhì)是將潛在的融資壓力和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。
中原地產(chǎn) 分析師張大偉說(shuō):“當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的各種質(zhì)量問(wèn)題基本都與預(yù)售制度有關(guān)。過(guò)去,預(yù)售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設(shè)量,是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一,但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),因?yàn)楸U隙忍?,由此產(chǎn)生的大量糾紛讓購(gòu)房者付出了不小代價(jià)。”
推進(jìn)現(xiàn)房銷售
合肥、廈門、中山等地在行動(dòng)
其實(shí),商品房預(yù)售制度的存廢之爭(zhēng),在之前就已經(jīng)有幾次大的爭(zhēng)論,但都不了了之,而攪起本輪預(yù)售制度討論的是廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)。
該協(xié)會(huì)于9月底向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)的一份通知稱,建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng),逐步取消商品房預(yù)售制度,全面實(shí)施現(xiàn)售。不過(guò),廣東省房協(xié)相關(guān)人士隨后回應(yīng)稱,目前通知正在征求意見過(guò)程中,是否會(huì)正式發(fā)布還待 終意見的匯總和研究。
這份文件雖然“懸而未發(fā)”,但廣東中山市在土地拍賣中早有行動(dòng)。中新經(jīng)緯在中山市國(guó)土局網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn),今年以來(lái),中山市已經(jīng)有10余個(gè)城市住宅用地要求“出讓后實(shí)行商品房現(xiàn)售”,10月17日出讓的W02-18-0038、W02-18-0039地塊也有現(xiàn)房銷售的規(guī)定,但均以流拍告終,10月12日出讓的另外兩個(gè)現(xiàn)房銷售地塊以接近底價(jià)成交。
雖然住宅地塊均要求現(xiàn)房銷售,但中山市公共資源交易中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示,掛牌出讓的“現(xiàn)房銷售”地塊并不能被認(rèn)為是廣東省要求的試點(diǎn),后期是否會(huì)因市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)大而調(diào)整,要看國(guó)土資源部門和市里的統(tǒng)一安排。
在其他地方,也有商品房現(xiàn)售政策的出臺(tái)。今年10月19日,合肥市房地產(chǎn)管理局出臺(tái)商品房現(xiàn)房銷售管理規(guī)定,鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行新建商品房現(xiàn)房銷售。對(duì)于現(xiàn)房銷售,要進(jìn)一步消減備案材料,簡(jiǎn)化辦理流程,縮短辦理時(shí)限。今年4月底,福建住建廳要求,福州廈門兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件,直至現(xiàn)房銷售。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,合肥出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策,對(duì)全國(guó)其他城市有較好的借鑒意義,聯(lián)想到廣東部分政策改革,未來(lái)現(xiàn)房銷售的模式會(huì)不斷推廣。不過(guò),至今未看到合肥、福州、廈門等地有新舉措推出。
回到房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的2016年,杭州、南京、蘇州等城市土拍時(shí)的現(xiàn)房銷售規(guī)定則與抑制樓市過(guò)熱有很大關(guān)系,南京、杭州也都在近期取消了此類規(guī)定。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2016年8月至2018年7月,南京先后拍出67塊現(xiàn)房銷售地塊,蘇州從2016年9月至今,累計(jì)出讓了超過(guò)130宗住宅用地,其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售,占比超50%。
穩(wěn)定市場(chǎng)需要
預(yù)售制短期不會(huì)取消
與商品房預(yù)售相對(duì)應(yīng),對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),現(xiàn)售的好處在于可以“一手交錢、一手交房”,并能督促開發(fā)商管控房屋質(zhì)量,減少相應(yīng)糾紛。
但由于商品住宅預(yù)售占比達(dá)八成以上,一旦取消,其影響可想而知。首先,房企的資金成本必然大幅上升,中信建投相關(guān)人士認(rèn)為,取消預(yù)售制度,房企零成本的預(yù)收款將消失,若維持原先的杠桿水平,則需用有息負(fù)債代替,杠桿成本上升,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)亦相應(yīng)上升。
“取消預(yù)售制度將導(dǎo)致大量高杠桿中小房企因資金鏈風(fēng)險(xiǎn)而倒閉,尤其目前正處在金融去杠桿以及房地產(chǎn)行業(yè)信貸持續(xù)收緊階段,風(fēng)險(xiǎn)難控,對(duì)金融機(jī)構(gòu)的負(fù)面沖擊巨大?!比A創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè) 分析師袁豪對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)。
另一方面,實(shí)行現(xiàn)售制度短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足。袁豪通過(guò)研究發(fā)現(xiàn),直接取消預(yù)售制度將導(dǎo)致短期內(nèi)的住宅供應(yīng)下降84%,并且目前的商品房庫(kù)存處于低位,綜合之下,住房供應(yīng)“休克”必然推升房?jī)r(jià)。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,短期內(nèi)取消預(yù)售制度的可能性不大。中信建投預(yù)計(jì),房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的走向?qū)⒁苑€(wěn)定預(yù)期為主,預(yù)售制度改革的方向應(yīng)該是循序漸進(jìn)的。在房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)公眾做好充分準(zhǔn)備之前,預(yù)售制度不會(huì)突然消失。
張大偉說(shuō):“取消預(yù)售制度會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)量在短期內(nèi)銳減,不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。推行現(xiàn)房銷售必須要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)、房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量時(shí)代及房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較低的情況下?!?/p>
“現(xiàn)房交易模式是大趨勢(shì),尤其在中東部大城市試點(diǎn)的可能性 。預(yù)售制度不會(huì)被‘一刀切’,有可能針對(duì)具體地塊進(jìn)行試點(diǎn)?!眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
面對(duì)預(yù)售制度下的市場(chǎng)亂象,規(guī)范必不可少。長(zhǎng)江證券認(rèn)為,中國(guó)尚未形成全國(guó)統(tǒng)一的預(yù)售監(jiān)管體系,地方預(yù)售監(jiān)管以政府監(jiān)管和商業(yè)銀行監(jiān)管為主,引入第三方機(jī)構(gòu)的聯(lián)合監(jiān)管相對(duì)較少。加強(qiáng)預(yù)付款監(jiān)管和質(zhì)量監(jiān)督,或是未來(lái)完善預(yù)售制度的關(guān)鍵所在。
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長(zhǎng)按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光!
大家都在看
- 1招商樂(lè)城國(guó)際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71889
- 2海南那么美哪里安家好? 65346
- 3一位北京老人在海南購(gòu)房的真實(shí)感受 講的太好了! 64877
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57759
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57592
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56205
- 7在海南買房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居??? 50985
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50968
- 9瓊海特色旅游之萬(wàn)泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50826
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50472
更多買房必讀
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|萬(wàn)寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來(lái)泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來(lái)泉大道
中國(guó)海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂(lè)東 - 樂(lè)東縣|樂(lè)東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 租賃住房試點(diǎn)擴(kuò)圍至18城 多地調(diào)控新政有望密集出
- 樓市調(diào)控若效果無(wú)明顯起色或?qū)⒄{(diào)整政策
- 梳理各地政策 減少或暫停商品住宅供地
- 樓市調(diào)控政策重估在即 決定是否對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整
- 全國(guó)多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,商品房預(yù)售制該不該取消
- 年內(nèi)超百次調(diào)控降樓市“虛火”,土地供應(yīng)開閘為樓市降溫
- 房地產(chǎn)稅立法未獲官方證實(shí) 房產(chǎn)稅實(shí)際已停止擴(kuò)圍
- 2018房地產(chǎn)迎“長(zhǎng)效機(jī)制”關(guān)鍵年
- 房產(chǎn)稅擴(kuò)圍是重頭戲 調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制有望10月亮相
- 賈康:房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍 房?jī)r(jià)不會(huì)應(yīng)聲而落
- 房地產(chǎn)稅立法:消息未獲官方證實(shí)
- 國(guó)家發(fā)改委:房產(chǎn)稅今年10月底或?qū)U(kuò)圍