得益于過去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求，眾多上市房企在上半年均錄得了不錯的業(yè)績表現(xiàn)。與此同時，百億房企繼續(xù)擴容，數(shù)量增加13家至144家，主流房企銷售規(guī)模也均創(chuàng)歷史新高。TOP3碧桂園、恒大、萬科距離萬億規(guī)模越來越近。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，越來越嚴格的樓市調(diào)控，以及更大范圍、更深層次的限購，也讓房地產(chǎn)業(yè)的未來具有更多不確定性。這都使得2018年很可能成為房企下半場分化的十字路口，有人向左，有人向右。

房地產(chǎn)市場的機會將在城市群

在因城施策的政策環(huán)境下，雖然一線城市嚴調(diào)控致成交規(guī)模明顯縮減，但大部分二線城市，以及三四線城市的去庫存政策機遇，讓不少房企嘗到了甜頭，在調(diào)高年度業(yè)績目標的同時，紛紛在溫和的二線城市，特別是三四線城市跑馬圈地、擴充土儲。

值得思考的是，近兩年，以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策無疑主導(dǎo)了本輪房價，特別是三四線城市房價的上漲。而在遏制房價上漲的背景下，政策進一步收緊已可預(yù)料。那么，二線城市，特別是三四線城市又能否承受房企的目標重任呢？

多位房企人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時就表示，在經(jīng)歷去庫存后，三四線城市增長乏力，今后房地產(chǎn)市場的機會將在城市群。城市群布局將成為未來一段時間房企穿越調(diào)控周期的利器。

三四線城市掣肘房企業(yè)績

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，50家百億房企代表2017年在一線城市拿地約1800萬平方米，同比增長63%；在二線城市拿地約18000萬平方米，同比增長46.7%；在三四線城市拿地面積17000萬平方米，同比增長145%。土地儲備中，三四線城市占比上升12個百分點至46.1%。

2017年，全國300城市土地出讓金總額為40123億元，同比增長36%，其中一線、二線、三線城市土地出讓金分別為6250億元、20596億元、13277億元，同比增速分別為47%、17%、75%；成交均價分別為9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分別增長-4%、19%、56%。

多位市場分析人士認為，當前三四線城市去庫存政策取得明顯效果，但隨之而來的是房價明顯上漲。三四線城市樓市政策進一步收緊將是大概率事件，去庫存政策已經(jīng)接近尾聲。

“當前三四線城市樓市出現(xiàn)分化，一些沒有經(jīng)濟、人口、收入等基本面支撐的三四線城市，將在偏緊的政策環(huán)境和信貸環(huán)境的雙重作用下，樓市出現(xiàn)降溫?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進說，“房企要慎重在三四線城市高溢價拿地，要加強市場研究?！?/p>

城市群布局能否助力房企穿越周期？

在經(jīng)過十幾年的發(fā)展后，房地產(chǎn)市場向頭部企業(yè)集中的趨勢越來越明顯。2015年千億房企5家、2016年千億房企12家、2017年千億房企17家。而百強房企市場占有率，也從2015年的40%上升到2017年的56%。

在行業(yè)向龍頭房企集中的趨勢下，如何不被市場淘汰？大多數(shù)房企首先想到的是做大規(guī)模。

“千億是大企業(yè)的門檻，決定了未來的拿地機遇、融資成本、人力資源等。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示。陳晟認為，未來市場將出現(xiàn)3家萬億規(guī)模、20家千億規(guī)模的房企，且前30強房企的市占率將達到50%。

做大規(guī)模，土地是糧食，決定著企業(yè)未來增長空間。但在市場調(diào)控趨嚴，走勢出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化的背景下，城市布局結(jié)構(gòu)則直接決定了房企抵御市場風險、穿越周期的能力。

我國的常住人口城鎮(zhèn)化率，已經(jīng)從1998年的30.4%上升到2017年的58.5%，這無疑是推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的重要引擎。

“要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化?！笔糯髨蟾娴膬?nèi)容，早已明確了我國城鎮(zhèn)化的路徑和方向。

一個值得注意的現(xiàn)象是，當前房企的布局目的地，也開始拓展到核心城市經(jīng)濟圈或城市群，城市群邏輯正成為部分房企投資和布局的核心。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資額，還是商品房銷售面積，我國八大主要城市群都居于重要位置。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額方面，2017年，八大城市群占比達到76%。其中長三角城市群占比20%、京津冀城市群占比10%、珠三角城市群占比9%，長江中游、成渝、中原城市群均占比8%，海峽西岸城市群占比7%，山東半島城市群占比6%。

商品房銷售面積方面，2017年，八大城市群占比達到71%。其中長三角城市群占比15%、長江中游城市群占比11%，成渝、中原城市群分別占比10%，山東半島城市群占比8%，珠三角、海峽西岸城市群分別占比6%，京津冀城市群占比5%。

實際上，從發(fā)展規(guī)律上看，在大城市承載力趨于飽和后，產(chǎn)業(yè)、人口等生產(chǎn)要素一定會向周邊城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。隨著外溢效應(yīng)的產(chǎn)生，核心城市與周邊區(qū)縣聯(lián)系會加強，進而形成都市圈與城市群。而未來，都市圈或城市群，將成為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的重要區(qū)域。

中國指數(shù)研究院認為，未來隨著我國人口總量增長放緩，城市間的人口爭奪將是一場零和博弈，人口將繼續(xù)向中心城市流入，中心城市將成為人口的主要聚集地。

而人口規(guī)模，也將是帶動住房需求增長的核心要素。

中國指數(shù)研究院報告指出，城市群將成為下一個時期中國城市發(fā)展的主流趨勢，因此，深耕城市群將成為房企 有效的布局策略。

新城控股 副總裁歐陽捷認為，“并不是臨近核心大城市的中小城鎮(zhèn)都能自動成為‘會員’，關(guān)鍵要看是否有便捷的快速交通網(wǎng)，一體化、均等化公共服務(wù)，以及非壟斷的市場格局?！?/p>

城市群已成為中國城市發(fā)展的主題形態(tài)。對房企而言，未來只有聚焦核心城市群，才能穿越周期， 限度地分享行業(yè)與城市成長紅利。

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