在調(diào)控背景下，樓市形成“冰與火”兩極分化的格局：一二線城市出現(xiàn)全面降溫，三四線城市則較為火熱。房地產(chǎn)主要交易市場(chǎng)整體向三四線下沉，三四線去化周期創(chuàng)近9年新低。但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三四線城市支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足，未來(lái)布局非都市圈三四線的房企，或面臨“換倉(cāng)”的可能。

三四線城市成交面積同比上漲13%

“現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高了！”來(lái)自唐山的侯女士感慨到，近這一兩年，唐山房?jī)r(jià)上漲較快，目前單價(jià)基本達(dá)一萬(wàn)以上。在焦灼的心理下，不少人擔(dān)心房?jī)r(jià)再漲，陸續(xù)下手。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月16日公布的今年4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，唐山新建商品住宅價(jià)格4月同比上漲4.9%、環(huán)比上漲0.7%。

唐山樓市上漲，非孤立現(xiàn)象。不同于一二線城市房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，近一兩年，三四線城市成交量呈上升趨勢(shì)。來(lái)自易居研究院的報(bào)告顯示，今年年初累計(jì)至5月15日，一線和二線城市累計(jì)成交面積同比下降，分別達(dá)-41%和-6%，三四線城市累計(jì)成交面積則同比上升13%。

不過(guò)，若將三線城市進(jìn)一步細(xì)分，情況有所不同。5月上半月，易居研究院監(jiān)測(cè)顯示，東莞、無(wú)錫等7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市新建商品住宅成交面積為107萬(wàn)平方米，環(huán)比4月上半月增12%，同比減14%；而襄陽(yáng)、惠州、徐州等11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市，新建商品住宅成交面積為231萬(wàn)平方米，環(huán)比4月上半月增加56%，同比增1%。

樓市的兩極分化，進(jìn)一步反饋在庫(kù)存數(shù)據(jù)上。截至4月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅存銷比，即庫(kù)存去化周期為10.3個(gè)月，其中，一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.8個(gè)月、9.9個(gè)月和10.4個(gè)月。從橫向?qū)Ρ瓤?，三四線城市存銷比下跌較為明顯，當(dāng)前數(shù)值也是2010年以來(lái)月度值，即近9年中三四線城市的去化周期達(dá)到了新低。

以近較受關(guān)注的丹東為例，截至4月底，丹東去庫(kù)存周期僅為13個(gè)月，且已出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月去庫(kù)存周期變小的現(xiàn)象。通過(guò)觀察歷史數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，丹東去庫(kù)存周期可達(dá)63個(gè)月。

此類信號(hào)引發(fā)業(yè)內(nèi)警惕，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三四線城市庫(kù)存不足，或存在房?jī)r(jià)上漲的壓力。

棚改利好，量?jī)r(jià)回調(diào)

對(duì)于此番三四線樓市超預(yù)期熱銷，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭點(diǎn)評(píng)稱，既有2015年以來(lái)全國(guó)樓市發(fā)展帶來(lái)的短周期因素影響，也有在三四線樓市低迷之后，需求集中釋放的影響。

此外，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，自2015年以來(lái)的“棚改三年計(jì)劃”，提高棚改貨幣化安置比例亦是三四線熱銷的重要原因之一。

2018年政府工作報(bào)告中亦明確提出，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年就將開工580萬(wàn)套。來(lái)自易居研究院一份棚改報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)2018-2020年三年國(guó)家開發(fā)銀行發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款將在年均近1萬(wàn)億，到2020年底，貸款余額預(yù)計(jì)將近5萬(wàn)億。根據(jù)國(guó)家開發(fā)銀行棚改專項(xiàng)貸款占棚改改造資金來(lái)源的65%左右，預(yù)計(jì)未來(lái)三年全國(guó)棚改資金年均將達(dá)到1.5萬(wàn)億。

不過(guò)，在三四線樓市出現(xiàn)火熱行情后，也引起監(jiān)管部門的注意。據(jù)媒體報(bào)道，五一前后，住建部約談了12個(gè)城市的政府負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖。其中，涉及城市主要是非一線城市，特別是三四線城市，要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。

房企或面臨“換倉(cāng)”

碧桂園、恒大等房企，2017年銷售業(yè)績(jī)異軍突起，原因就在于，緊貼政策導(dǎo)向而為之，在三四線城市積極布局。碧桂園去年銷售額達(dá)5508億，截至去年底，其累計(jì)進(jìn)駐中國(guó)超600個(gè)城鎮(zhèn)，擁有超過(guò)1000個(gè)項(xiàng)目。此外，如中梁、祥生等中小房企，也抓住這輪釋放機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)銷售額的突飛猛進(jìn)。

不過(guò)，“三四線城市政策也在收緊，效果會(huì)在今年下半年逐步顯現(xiàn)。”融僑集團(tuán)品牌營(yíng)銷官?gòu)垘r認(rèn)為，對(duì)高周轉(zhuǎn)的房企，今年還有一波行情可以抓住，但對(duì)周轉(zhuǎn)速度較慢的企業(yè)，這時(shí)候進(jìn)入三四線城市，則可能面臨相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，三四線城市支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足。億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天指出，房企布局三四線更多基于短線戰(zhàn)略，不可做長(zhǎng)線布局。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉亦認(rèn)為，布局三四線，更多是機(jī)會(huì)型貢獻(xiàn)銷量的布局策略。

這是否意味著，房企未來(lái)在三四線或面臨“換倉(cāng)”的可能？新城控股集團(tuán)股份有限公司副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)此不置可否。但他同時(shí)指出，一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是，三四線城市數(shù)量非常多，這為房企“換倉(cāng)”提供了廣闊的空間。

歐陽(yáng)捷總結(jié)稱，“都市圈周邊三四線與非都市圈周邊三四線呈現(xiàn)不同的格局。未來(lái)都市圈周邊的三四線城市，房企會(huì)做更多深耕，非都市圈周邊的三四線城市，棚改計(jì)劃完成后，預(yù)計(jì)樓市會(huì)回歸平靜，房企換倉(cāng)的可能性更大?！?/span>

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