“今年的市場到底怎么看？我們給出的觀點叫做‘大穩(wěn)小亂’，樓市將回歸零增長。大穩(wěn)就是不突破上限，也不突破下限。這種情況下，個別區(qū)域市場會有波動，但樓市整體不會大起也不會大落?！苯?，博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行，新城控股集團股份有限公司 副總裁歐陽捷在演講中表示。

歐陽捷對未來房地產(chǎn)市場的走勢頗有信心，認為在監(jiān)管層的穩(wěn)健調(diào)控措施下，市場將維持平穩(wěn)走勢。

但未來的行業(yè)競爭格局卻日趨激烈。歐陽捷在接受21世紀經(jīng)濟報道專訪時表示，現(xiàn)有的市場規(guī)模還會維持一段時間，但未來無論行業(yè)還是企業(yè)，都會面臨發(fā)展的“天花板”。綜合來看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)還有8-10年的“美好時光”。

爭奪現(xiàn)金流或引發(fā)降價

近期，中美貿(mào)易戰(zhàn)不斷升級，并引發(fā)人民幣匯率發(fā)生波動。這一變化對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。

歐陽捷認為，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，中美的貿(mào)易對抗及沖突是不可避免的，中美貿(mào)易戰(zhàn)打響了世界經(jīng)濟不穩(wěn)定性的前哨戰(zhàn)，其背后的邏輯在于壓制中國的發(fā)展速度，保持美國的 優(yōu)勢。

對于國內(nèi)形勢，他指出，目前中國面臨的問題是維持信貸、樓市、股市、債市、匯市的穩(wěn)定。目前中國房價泡沫破裂的風(fēng)險揮之不去，市場經(jīng)濟下出現(xiàn)債務(wù)違約十分正常，一二線城市供應(yīng)不足，房價受限三四線城市需求透支，后續(xù)乏力。

就房地產(chǎn)市場的風(fēng)險而言，歐陽捷指出，房企風(fēng)險在于現(xiàn)金流而非負債，只要現(xiàn)金流能夠覆蓋運營支出和還本付息，企業(yè)就沒有風(fēng)險。為了爭奪現(xiàn)金流，勢必會有更多的房企競相競爭，導(dǎo)致更大面積的房價下降。

“現(xiàn)在的債務(wù)到底有多少？今年上半年百強房企的銷售額是4.59萬億元，同期公開市場募集的債只有3700多億，除了已經(jīng)還的，還有2600億。平均每天還252億元，只要11天的銷售額就可以將債務(wù)全部覆蓋掉?！?/p>

歐陽捷指出，百強房企的風(fēng)險非常的低，幾乎沒有太大的風(fēng)險。但不代表個別房企沒有風(fēng)險，如果個別房企為爭奪現(xiàn)金流而降價銷售，就可能導(dǎo)致更大面積的房價下降。因此，“市場 的風(fēng)險在于恐慌性的拋盤。”

但他認為，政策比預(yù)想的要好，央行的預(yù)見性走在市場的前面。再疊加房地產(chǎn)專項調(diào)控政策的影響，下半年，棚改的進程會進一步放緩。在資金來源不充分的條件下，樓市將回歸“零增長”區(qū)間。

但地方政府出現(xiàn)了很多不一樣的動作，會使得市場出現(xiàn)一定的“小亂”。歐陽捷認為，調(diào)控政策已經(jīng)從城市細分到各個區(qū)域，“有的收緊，有的打壓，有的放松，有的刺激”。在這種情況下，部分區(qū)域市場難免會出現(xiàn)小幅波動，但并不影響大局。

行業(yè) 終走向“高度寡頭”

在外部環(huán)境不斷變化、市場保持微妙平衡的同時，行業(yè)的競爭態(tài)勢勢必會加劇。“這幾年，行業(yè)內(nèi)的人員流動很大，但越是人員活躍，越說明行業(yè)不太好?！睔W陽捷向21世紀經(jīng)濟報道表示。

他指出，就整體市場規(guī)模而言，房地產(chǎn)市場還沒到停止發(fā)展或下行的時段，而是在現(xiàn)有的規(guī)模上維持相當長的時間。但無論行業(yè)整體還是企業(yè)個體，都會面臨增長的“天花板”。

其中，行業(yè)的“天花板”在于，總體規(guī)模很難再進一步擴大，增量市場面臨瓶頸。企業(yè)的“天花板”則體現(xiàn)在，隨著競爭的加劇，不同規(guī)模的企業(yè)會面臨不同的增長瓶頸。

歐陽捷說，房地產(chǎn)市場的格局有著明顯的“寡頭化”趨勢。其中分為四個競爭階段：分散競爭、集中競爭、一般寡頭、高度寡頭。

他認為，目前行業(yè)處在集中競爭的階段，其特征在于，8強房企的市占率在20%-40%之間。到2020年，市場可能進入一般寡頭階段，8強房企的市占率達到40%-60%。

歐陽捷表示，直到進入高度寡頭階段，即8強房企市占率超過70%，市場才會趨于穩(wěn)定，傳統(tǒng)房企的天花板則真正到來。但還需要8-10年的時間，行業(yè)才能進入這一階段。

按照易居克而瑞的數(shù)據(jù)，今年上半年， 00房企總體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。其中， 0房企的市場占有率為29.9%，TOP30房企的市占率則達到48.5%，均比2017年有明顯提高。

歐陽捷認為，當行業(yè)進入高度寡頭階段時，格局在于：70%的市場被大型房企占據(jù)，剩余30%的市場，則會留給“小而美”的開發(fā)商。

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